Opinie na temat projektu mają też wyrazić wojewodowie. Czasu mają niewiele, bo zaledwie tydzień. MIB uzasadnia ten krótki termin założeniami, jakie zostały przyjęte w narodowym programie mieszkaniowym – NFM ma ruszyć już w połowie przyszłego roku.
Podstawowym zadaniem NFM będzie wykorzystanie gruntów Skarbu Państwa do zwiększenia liczby mieszkań na wynajem (także z opcją dojścia do własności) z umiarkowanymi czynszami. Nieruchomości mają przekazywać do Funduszu podmioty, które teraz gospodarują nimi w imieniu państwa. Chodzi o starostów, prezydentów miast na prawach powiatu, Agencję Nieruchomości Rolnych i Agencję Mienia Wojskowego. NFM będzie mógł przeznaczyć je bezpośrednio pod budowę mieszkań lub np. sprzedawać, dzierżawić czy wynajmować i czerpać z tego dochody przeznaczane na dofinansowanie inwestycji mieszkaniowych zgodnych z celami rządu.
Poniżej przedstawiamy propozycje ministerstwa dla przyszłych najemców „rządowych” mieszkań. Projekt musi jeszcze przejść całą rządową oraz parlamentarną ścieżkę legislacyjną i może się zmienić.
Kto będzie wynajmował mieszkania zbudowane na gruntach przekazanych do NFM?
Podmioty, które będą budowały i wynajmowały mieszkania na gruntach kupionych od NFM w przetargach, będą musiały określić kryteria pierwszeństwa dla wynajmujących w razie gdyby liczba chętnych na mieszkanie była większa, niż liczba dostępnych lokali. W takim przypadku pierwszeństwo powinny mieć m.in. gospodarstwa domowe o względnie niższych dochodach, wychowujące przynajmniej jedno własne lub przysposobione dziecko, rodziny z dzieckiem z orzeczeniem o niepełnosprawności. Pierwszeństwo będą miały również rodziny, które nie mają prawa własności czy spółdzielczego własnościowego prawa do innego mieszkania, zmieniające miejsce zamieszkania w celu podjęcia pracy lub nauki poza miejscem obecnego zamieszkania lub które wcześniej złożyły wniosek o zawarcie umowy najmu mieszkania w tej samej miejscowości, ale jej nie zawarły, bo było za dużo chętnych. Zaproponowane kryteria pierwszeństwa będzie zatwierdzał Fundusz.
Ile będzie kosztował wynajem, czyli gdzie podziało się 10-24 zł?
Do tej pory rządzący zapowiadali, że średnie ceny najmu mieszkań w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus mają wynosić ok. 10-20 zł za metr kw. i 12-24 zł za metr w opcji najmu z wykupem na własność. W projekcie o takich stawkach, lub innych, nie ma już ani słowa. W uzasadnieniu MIB pisze wprost, że projekt nie określa zasad ustalania czynszu w wybudowanych mieszkaniach.
- Zakładając, że poza przypadkami dotyczącymi współpracy z samorządami gminnymi, grunty Skarbu Państwa będą zbywane na zasadach rynkowych, również sposób realizacji inwestycji przez podmioty nabywające grunty, sposób ich finansowania, a ostatecznie sposób naliczania czynszów będzie określany na zasadach rynkowych, z uwzględnieniem obowiązujących reguł dotyczących m.in. systemu ochrony praw lokatorów – podaje ministerstwo.
30 lat i rządowe mieszkanie jest twoje
Jeśli wynajmujący będzie chciał zawrzeć umowę z opcją wykupu, będzie mógł to zrobić po spłacie ceny mieszkania podzielonej na raty. Nie będzie to mogło trwać krócej niż 30 lat, choć MIB nie wyklucza odstępstw od tej reguły. Przy zawieraniu umowy najmu i sprzedaży lub już po jej podpisaniu będzie można złożyć wniosek o skrócenie czasu spłat. Jeśli zostanie zaakceptowany, spłaty będzie można skrócić do nie mniej niż 20 lat.
- Takie zastrzeżenie wynika z potrzeby ochrony interesów właściciela jako inwestora angażującego swoje zasoby w tworzenie mieszkań na wynajem – uzasadnia MIB.
Najem na ponad dekadę i waloryzacja
W przypadku wynajmowanych lokali z opcją wykupu, operator mieszkaniowy (kupujący grunty od NFM w przetargach i realizator inwestycji oraz podmioty specjalizujące się w wynajmie) będzie mógł zawrzeć umowę najmu w formie najmu okazjonalnego (chroni inwestora lepiej niż zwykłe umowy najmu) na więcej niż 10 lat. Według obecnych przepisów 10 lat to maksymalny okres ich trwania. Dodatkowo roszczenie o przeniesienie własności mieszkania na rzecz najemcy zostanie wpisane do księgi wieczystej.
MIB zakłada również, że w razie podzielenia ceny na raty „umowa sprzedaży przedmiotu najmu może przewidywać waloryzację poszczególnych rat”. To oznaczałoby, że czynsz uwzględniający spłatę mieszkania może się zmieniać.
Własność nawet po upadłości
Gdyby niefortunnie okazało się, że operator mieszkaniowy ogłosi upadłość, kupujący może żądać od syndyka przeniesienia własności mieszkania pod warunkiem zapłaty reszty ceny oraz wyznaczenia na to co najmniej sześciomiesięcznego terminu.
Zaległości zjedzą kapitał odłożony na wykup
Jeśli z kolei problemy będzie miał najemca, który planuje wykup lokalu, a jego zwłoka w opłatach czynszowych (lub innych związanych z używaniem mieszkania) wyniesie co najmniej trzy pełne okresy płatności, operator mieszkaniowy będzie mógł potrącić zaległe i bieżące należności z rat wpłaconych na podstawie umowy sprzedaży wynajmowanego lokalu.
Budowa w cztery lata albo kary
Podmioty, które kupią od NFM w przetargu grunt pod budowę mieszkań spełniających wymogi programu Mieszkanie Plus, co najmniej 75 proc. lokali powstałych w takiej inwestycji (mieszkań lub domów jednorodzinnych), będą musiały przeznaczyć pod wynajem.
Zwycięzca przetargu miałby rozpoczynać roboty budowlane w ciągu roku od podpisania umowy z Funduszem, a w ciągu kolejnych trzech lat oddać budynek do użytkowania. NFM może te terminy wydłużyć. A jeśli nie zostaną dotrzymane, to inwestorowi będzie groziła kara w postaci opłaty rocznej opiewającej na 10 proc. wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Spowiedź z nieruchomości pod groźba kary
Zasób NFM mają tworzyć głównie niezabudowane nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa, położone w granicach administracyjnych gmin miejskich, miast w gminach miejsko-wiejskich, dzielnic m. st. Warszawy, delegatur i dzielnic innych gmin miejskich. Dodatkowo Fundusz będzie uprawniony do wnioskowania o przekazanie do zasobu innych nieruchomości, m.in. niezabudowanych nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, położonych poza wskazanymi granicami administracyjnymi oraz zabudowanych nieruchomości bez względu na położenie. O ich przekazanie Fundusz będzie mógł wnioskować nie tylko w celu budowy mieszkań, ale także jeśli będzie można ją przeznaczyć na finansowanie innych zadań Funduszu.
Właściwe nieruchomości Fundusz ma wybierać na postawie wykazów sporządzanych przez starostów, prezydentów miast, AMW i ANR. Listy nieruchomości należących do Skarbu Państwa będą uaktualniać co 90 dni. Ich kompletność sprawdzi wojewoda lub właściwy minister. Jeśli wykaz nie trafi do nich w terminie lub nie zostanie uzupełniony w wyznaczonym czasie, mogą nałożyć na sporządzający go organ karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Pieniądze trafią do budżetu państwa.
>>> Czytaj też: Ile będzie kosztować Mieszkanie Plus? Wywiad z ministrem infrastruktury
