Od 2015 r. można zaobserwować silny wzrost popytu mieszkaniowego (mierzonego liczbą transakcji). Łączna liczba sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym w 6 polskich miastach o największej skali rynku (Gdańsk, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław) w czterech ostatnich kwartałach osiągnęła rekordowo wysoki poziom.

Tak dobrych wyników sprzedażowych deweloperzy w Polsce wcześniej nie odnotowywali. To z kolei w połączeniu z relatywnie wysoką rentownością mieszkaniowych projektów inwestycyjnych wspiera wzrost inwestycji w budownictwie mieszkaniowym. Jednocześnie, jest on na tyle silny, że mimo rekordowo wysokiego popytu mieszkaniowego, liczba mieszkań przeznaczonych na sprzedaż w ofercie deweloperskiej wciąż rośnie. W rezultacie, ceny mieszkań pozostają stabilne, czemu sprzyja także istotny udział w całkowitej ofercie mieszkań spełniających limity maksymalnych cen w ramach programu MdM.

Wartość nowych umów

Wartość nowych umów

źródło: Materiały Prasowe

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na dane dotyczące dynamiki kredytów mieszkaniowych. Przy tak wysokim poziomie sprzedaży mieszkań, należałoby się spodziewać, że w dużym stopniu będzie to związane z silnym wzrostem akcji kredytowej, a być może nawet z boomem kredytowym. Tym bardziej, że mamy obecnie do czynienia z rosnącymi dochodami gospodarstw domowych przy pozytywnych tendencjach na rynku pracy.

Nic takiego jednak nie ma miejsca. Akcja kredytowa w segmencie mieszkaniowym pozostaje na relatywnie umiarkowanym poziomie. Jest to przede wszystkim wynikiem konserwatywnej polityki kredytowej banków związanej z zaostrzeniem kryteriów i warunków udzielania kredytów mieszkaniowych. Do tego dochodzi wprowadzenie podatku od aktywów bankowych oraz obawy co do warunków restrukturyzacji walutowych kredytów mieszkaniowych (tzw. ustawa frankowa).

Pojawia się zatem pytanie. Skąd bierze się tak wysoki popyt na mieszkania w Polsce? Najprawdopodobniej wynika on w dużym stopniu z zakupów mieszkania w celu ich wynajmu. Sprzyja temu działanie dwóch czynników.

Po pierwsze, utrzymuje się wzrost stawek najmu. Po drugie, w związku z niskim poziomem stóp procentowych oprocentowanie depozytów pozostaje także na niskim poziomie.

W rezultacie stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie pod wynajem staje się coraz bardziej atrakcyjna w porównaniu z oprocentowaniem lokaty bankowej czy rentownością 10-letnich obligacji skarbowych.

Relacja oplacalności

Relacja oplacalności

źródło: Materiały Prasowe

Do tego dochodzą spadki notowań głównych indeksów na GPW zaobserwowane od II kwartału 2015 r., co może po części skłaniać inwestorów do poszukiwania alternatywnych form lokowania kapitału, np. rynku nieruchomości.

Wydaje się zatem, że część gospodarstw domowych zdecydowała się ulokować swoje oszczędności na rynku mieszkaniowym w celach inwestycyjnych. Znajduje to w pewnym stopniu potwierdzenie w relatywnie wysokim udziale transakcji bez zaciągania zobowiązań kredytowych.

Szacunki rynkowe wskazują, że zakup mieszkań w celach inwestycyjnych stanowi ok. 20-30 proc. transakcji na rynku mieszkaniowym. Ocena ta wynika z komentarzy firm zajmujących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Potwierdzeniem są także artykuły ekspertów rynku mieszkaniowego, gdzie oni także podają te liczby.

Średnie stawki najmu w miastach

Średnie stawki najmu w miastach

źródło: Materiały Prasowe

Mamy więc do czynienia z ciekawym zjawiskiem na rynku mieszkaniowym. Utrzymuje się bardzo wysoki popyt na mieszkania, czemu nie towarzyszy ani istotny wzrost akcji kredytowej, ani wzrost cen mieszkań. Z kolei niski poziom stóp procentowych wspiera silniej zakupy mieszkań raczej przez efekt substytucji (depozytów), niż w wyniku przyspieszenia dynamiki kredytów mieszkaniowych.

Autor: Marcin Wagner, pracuje w Instytucie Ekonomicznym NBP.