BGK Nieruchomości zapowiedział, że wkrótce rozpisze konkurs dla architektów na potrzeby Mieszkania Plus.
Podstawowym warunkiem projektu budowy domów wielorodzinnych z mieszkaniami na wynajem jest to, że koszt budowy metra kwadratowego takiego mieszkania w najbliższych kilku latach nie przekroczy 2 tys. zł netto. Dlatego chcemy oprzeć się na prefabrykatach i szukamy ich producentów oraz kreatywnych, otwartych na nowe rozwiązania architektów, którzy będą w stanie na takie potrzeby odpowiedzieć. Procedura będzie podzielona na dwa etapy. Przez naszą stronę internetową już mogą się zgłaszać producenci, którzy mają gotowe produkty, ale też technologie, które jeszcze czekają na wdrożenie. Na przełomie lutego i marca ogłosimy konkurs dla architektów na projekt budynku z nowoczesnych prefabrykatów dla 20-30 rodzin. Na jego przygotowanie będzie pięć miesięcy. Spotkamy się z wyselekcjonowanymi firmami specjalizującymi się w prefabrykacji i z architektami, którzy zgłoszą się do konkursu. Wiedza o prefabrykatach nie jest u nas powszechna, a technologia prawie nie jest wykorzystywana. Prefabrykaty to naszym zdaniem klucz do utrzymania niskich kosztów budowy.
Po co to wszystko, skoro w przypadku powstających już w ramach programu bloków w Białej Podlaskiej cały koszt budowy, łącznie pracami poza budynkami, udało się wam zamknąć w cenie 1,83 tys. zł za metr kwadratowy i to budując tradycyjnymi metodami?
Chodzi przede wszystkim o oszczędności, jakie można osiągnąć dzięki tej metodzie. Kluczowa jest możliwość obniżenia kosztów usług i pracy związanych z budową na bazie prefabrykatów. To konieczne, bo kiedy w najbliższych latach przyspieszą budowy w ramach Mieszkania Plus, na rynku budowlanym ruszą też inwestycje drogowe i kolejowe wspierane ok. 200 mld zł z funduszy unijnych. Wtedy zacznie się walka o pracowników, a ich dostępność jest ograniczona. Jeśli się do tego nie przygotujemy i nie przyspieszymy inwestycji na etapie produkcji materiałów, to za jakiś czas rozbijemy się o mur kosztów pracy. Wygra ten, kto będzie szybciej budował, a technologia prefabrykatów daje przewagę.
Nowe technologie zwykle są drogie.
Koszty materiałów w metodzie prefabrykowanej i tradycyjnej niewiele się różnią, ale finalny produkt w postaci mieszkań w tej pierwszej technologii można wykonać taniej. Na przykład 500 metrów kw. w technologii betonu magnezowego ośmiu ludzi buduje tydzień, a metodą tradycyjną dwu – trzy krotnie dłużej. Nie przeszkadzają jej niekorzystne warunki jak ostra zima czy letnie upały. To technologia u nas zarzucona i kojarzona tylko z wielką płytą, jednak jest powszechna m.in. w Skandynawii. Na dodatek często wykorzystująca materiały produkowane w Polsce. Cała nasza produkcja idzie na eksport.
Użycie prefabrykatów to mniej ludzi i krótszy czas budowy. Tu jest i jakość, i pieniądze. Podobnie jak 500 plus zrobiło pewną rewolucję w wynagrodzeniach, ciągnąc je do góry np. w handlu, my chcemy zrobić rewolucję w budownictwie, pokazać, że można budować taniej, ale w bardzo dobrej jakości.
Producenci prefabrykatów mogą liczyć na większą sprzedaż, a architekci?
Przewidujemy nagrody finansowe, ale - co ważniejsze - gwarantujemy, że zwycięskie projekty zostaną zrealizowane. Wszystko po to, by stworzyć bazę projektów dla naszego programu i promować nowe, tańsze technologie.
Kiedy chcecie budować pierwsze domy z prefabrykatów?
Po pierwszej selekcji projektów, wybrani architekci będą projektować inwestycje na konkretne lokalizacje, w ramach drugiego etapu konkursu. Z budową chcielibyśmy ruszyć w przyszłym roku. Z najlepszymi chcemy nawiązać stałą współpracę.
Nowa technologia, otwarty konkurs, projekt w trzy miesiące… Czy efekt nie zostanie negatywnie zweryfikowany podczas budowy?
Całość postępowania konkursowego, którego finałem jest projekt będzie trwać pięć miesięcy. W organizacji konkursu współpracuje z nami wydział Architektury Politechniki Warszawskiej, który będzie ciałem doradczym BGK Nieruchomości oraz Izba Architektów RP. W jury konkursu zasiądą polscy architekci o uznanych nazwiskach, którzy odnieśli sukcesy pracując za granicą, i mają, na co dzień do czynienia z technologią prefabrykowaną.
Ile mieszkań w tej technologii chcecie zacząć budować w 2018 r.?
Liczę, że uda się nawet 15 tys. To możliwe. Kiedy rozmawiamy z producentami prefabrykatów to deklarują, że w zasadzie z dnia na dzień mogą o 30-40 proc. zwiększyć produkcję.
Co w takim razie chcecie dostać za najwyżej 2 tys. zł i potem oferować najemcom?
Skromne, ale dobrze wykonane domy z dobrych, trwałych materiałów.
Ile miałby przetrwać w dobrym stanie?
50 lat to minimum, podobnie jak w przypadku innych budynków. To minimalny standard.
A co znaczy skromne? Na przykład w porównaniu z projektami deweloperów?
Na pewno bez wykończenia na bogato w częściach wspólnych. Bez granitu czy piaskowca na ścianach. Te części i klatki schodowe z pewnością powinny być wykonane z prefabrykatów i montowane na miejscu, podobnie jak ściany zewnętrzne. Same mieszkania powinny być projektowane w dużej mierze pod kątem demografii i potrzeb lokatorów: najpierw wystarczy lokal mniejszy, potem wraz z powiększającą się rodziną większe i ponownie w starszym wieku mniejsze. Chcemy lokali ustawnych, które można dopasować do potrzeb rodziny, czyli zwiększać czy zmniejszać liczbę pokoi przestawiając ściany. Mówimy o nie za dużych, ale ustawnych mieszkaniach. Preferowana struktura budynków to w 25 proc. lokale o powierzchni 35-39 m kw. z aneksem kuchennym i dwoma pokojami, w 40 proc. dwa pokoje z kuchnią lub aneksem do 52 m kw., a w 35 proc. trzy pokoje z kuchnią lub aneksem do 65 m kw. Nie chcemy, aby te mieszkania były zbyt duże, tak, aby na jego utrzymanie stać było i młodych ludzi i seniorów na emeryturze.
Dla większych rodzin 50-65 m kw.? Celem rządu jest przecież poprawa warunków mieszkaniowych.
Proszę pamiętać, jaki jest cel mieszkań budowanych przez nas w programie Mieszkaniu Plus. Nie zamierzamy wchodzić w standard segmentu deweloperskiego. Wychodzimy z ofertą do ludzi, którzy nie mają stałej umowy o pracę i być może to się nie zmieni, nie mają zdolności kredytowej, a zarabiają za dużo, by liczyć na budownictwo socjalne. My nie burzymy rynku, będziemy go uzupełniać i wbijać się klinem między deweloperów i budownictwo komunalno-socjalne. Dotychczasowe zgłoszenia od samorządów dysponujących gruntami do BGKN wskazują, że skali kraju zapotrzebowanie na takie mieszkania to, co najmniej kilkadziesiąt tysięcy lokali.
Co dostaną lokatorzy?
Zakładając maksymalnie 2 tys. zł kosztu budowy przyjęliśmy, że w przypadku lokali wynajmowanych, z opcją dojścia do własności, będzie to stan deweloperski, bez białego montażu. Koszty wykończenia mieszkańcy będą raczej brali na siebie. Nie podjęliśmy jeszcze decyzji, co do tych, które będą typowo wynajmowane. Mieszkania będą miały balkony, a przestrzenie wspólne mają być wygodne, choć bez zbędnego metrażu.
Czego te 2 tys. zł nie obejmują?
Kosztów gruntu i uzbrojenia.
A ile w tej cenie jest miejsca na wynagrodzenia dla firm budowlanych?
Zobaczymy, co zaproponują architekci, którzy powinni ten element kosztów uwzględnić.
Naszym zdaniem w tej kwocie jest miejsce na ich marże.
A co z otoczeniem budynków czy parkingami? Jak tutaj chcecie oszczędzić na kosztach?
Liczba miejsc postojowych będzie wynikała z warunków zabudowy czy planu zagospodarowania. Najlepszą opcją, szczególnie przy niezbyt drogich gruntach byłyby zewnętrzne miejsca postojowe. Chcemy uciec od droższych rozwiązań. Jeśli nie będzie innego wyjścia i trzeba będzie się wkopać w ziemię, postaramy się o parkingi półotwarte, tak, aby obniżyć np. koszty wentylacji.
W takiej opcji uda się zamknąć koszty budowy mieszkań w 2 tys. zł za metr?
To się okaże. W konkursie dla architektów chcemy otrzymać prace z kilkoma wariantami budynków. Na pewno budowa garaży podziemnych czy piętrowych, jako oddzielnych budynków, co też bierzemy pod uwagę będzie wykraczało poza typowy standard Mieszkania Plus.
Zakłada pan, że upowszechnicie technologię prefabrykatów na cały rynek. Czy to oznacza, że klienci deweloperów mogą spodziewać się za kilka lat tańszych mieszkań czy raczej wykorzystają niższe koszty do zwiększenia własnych marż?
Pytanie jest bardzo słuszne, ale trudno w tej chwili przewidywać. W biznesie deweloperskim ceny kształtuje przede wszystkim lokalizacja oraz bilans podaży i popytu. Teoria ekonomii, jak i praktyka, pokazują, że każdy oferujący komercyjnie towary czy usługi chce zarobić maksymalnie dużo i zająć jak najwięcej rynku. Prefabrykaty mogą spowodować, że poza najlepszymi lokalizacjami, może pojawić się miejsce na ewentualne spadki cen, ale wszystko będzie zależało od konkurencji i popytu.
A za ile budują teraz według waszej wiedzy deweloperzy?
- Zwykle deklarują, że taniej niż za 2,5 tys. do 3,5 tys. zł za metr się nie da.
Nie boicie się, że uzależnicie branżę od inwestycji w Mieszkaniu Plus? To może być dla niej niebezpieczne.
Sądzę, że prefabrykacja po naszych pierwszych inwestycjach szybko wejdzie w biznes prywatny i do inwestycji deweloperskich. Szczególnie, kiedy cena robocizny pójdzie w górę, a my oswoimy branżę i Polaków z nowymi technologiami.
Ale ceny prefabrykatów też mogą pójść w górę z powodu kosztów pracy, tworzywa czy rosnącego popytu, jeśli wasz plan się uda i deweloperzy zaczną podkupywać towar z fabryk.
Tego się nie obawiam. Krajowe zakłady tylko czekają, aby zacząć sprzedawać w Polsce. Wykorzystanie tej technologii jest u nas znikome. Jesteśmy pewni, że na tyle znamy rynek, że ewentualne wzrosty nie powinni istotnie odbić się na cenach i w najbliższych latach będziemy w stanie utrzymać koszty budowy najwyżej na poziomie 2 tys. zł, a nawet znacznie niższym. Wraz z rozwojem tej technologii będzie też przybywało producentów. Już widzimy, że ci stawiający na razie na tradycyjne metody przyglądają się prefabrykatom. Rozwój tej branży pozwoli też na industrializację mniejszych regionów, bo z powodów kosztów transportu prefabrykatów nie będzie opłacało się wozić np. z północy na południe.
A ile teraz jest producentów prefabrykatów w Polsce i firm budowlanych doświadczonych w ich użyciu? Nie obawiacie się potknięcia na tym? Brak doświadczenia może równać się fuszerkom.
W Polsce z powodzeniem funkcjonują firmy wytwarzające prefabrykowane elementy głównie do krajów skandynawskich i Niemiec. Dysponujemy bardzo dobrą znajomością polskiego rynku, ale zdajemy sobie sprawę, że mogą też istnieć mniejsze firmy, które nie są rozpoznane przez BGK Nieruchomości. Chcemy też zachować najwyższe standardy przejrzystości we współpracy z rynkiem. Stąd nasza publiczna akcja skierowana do przedsiębiorców, których prosimy o zgłaszanie swojej oferty.
Rozmawiali Małgorzata Kwiatkowska i Grzegorz Osiecki
>>> Polecamy: Suburbanizacja postępuje. Przybywa mieszkańców gmin okalających największe miasta
