Sukcesem pochwalił się właśnie Murapol FIZ Mieszkaniowy. Pod koniec 2014 r. zebrał od inwestorów 31,4 mln zł. Sfinansował za to budowę kilku projektów mieszkaniowych dewelopera Murapol m.in. w Krakowie i Katowicach. A na koniec wypłacił swoim klientom ponad 34 mln zł, co daje ponad 8 proc. zwrotu z inwestycji.

– W naszej ocenie Murapol FIZ Mieszkaniowy jest pierwszym funduszem opartym na rynku nieruchomości, który zrealizował cel inwestycyjny i rozliczył się z inwestorami w pierwszym wyznaczonym terminie – informuje Michał Sapota, prezes Murapolu.

Biorąc pod uwagę, że pierwsze fundusze nieruchomości pojawiły się na naszym rynku już kilkanaście lat temu, deklaracja prezesa Murapolu jest dość intrygująca.

Fundusze nieruchomości zwykle zakładają, że będą działały określony czas. Sprzedają klientom certyfikaty inwestycyjne, za zebrane pieniądze kupują lub budują nieruchomości, by po kilku latach je sprzedać, a wpływami podzielić się z inwestorami.

>>> Czytaj też: Kiedy najlepiej wystawić na sprzedaż mieszkanie?

Miał być zysk – są straty

Według firmy Analizy Online do tej pory działalność zakończyło 17 funduszy nieruchomości. Swoje certyfikaty w większości oferowały ograniczonej grupie inwestorów i nie musiały upubliczniać danych o swojej działalności. Z dostępnych informacji wynika, że kariera niektórych funduszy była krótka. Fundusz Opera Rynku Nieruchomości zaczął działać w 2007 r., a już w kolejnym przestał, bo zebrał za mało pieniędzy. Pozostałe nie chwaliły się oficjalnie wynikami, ale w wielu przypadkach nie było czym.

Bardziej przejrzysta jest historia funduszy otwartych, które swoje certyfikaty sprzedawały w emisjach publicznych i były notowane na giełdzie. Arka BZ WBK Rynku Nieruchomości FIZ, jeden z pionierów w tym segmencie, w 2004 r. zebrał 339,5 mln zł, ale po 12 latach oddał swoim klientom 321,6 mln zł.

Nie najlepiej poradził sobie też założony w 2008 r. Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ 2. Zebrał od klientów 209,8 mln zł, a na koniec działalności zwrócił im tylko 192,6 mln zł. Likwidacja funduszy trwała kilka lat dłużej, niż pierwotnie zakładano, m.in. z powodu kłopotów ze sprzedażą nieruchomości po satysfakcjonujących cenach.

Nieruchomości pierwszego funduszu Arki kupił m.in. Octava FIZ Aktywów Niepublicznych. – Fundusz pojawił się na rynku kilka lat temu i nastawia się na bardzo wysokie stopy zwrotu ze swoich inwestycji. Interesują go głównie nieruchomości i projekty, w których pojawiały się problemy lub właściciel musi się ich szybko pozbyć, a przyciśnięty do muru jest gotów mocno zejść z ceną – mówi przedstawiciel jednej z firm doradczych na rynku nieruchomości.

Teraz Octava FIZ stara się w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów o zgodę na przejęcie spółek i nieruchomości należących do BPH FIZ Sektora Nieruchomości (utworzony w 2005 r., jeden z pierwszych inwestujących bezpośrednio w nieruchomości w Polsce) oraz BPH FIZ Sektora Nieruchomości 2 (działa od 2008 r.). Chodzi m.in. o biura i obiekty handlowe w Warszawie, Krakowie i na Śląsku.

W bardzo trudnej sytuacji są posiadacze certyfikatów BPH FIZ Sektora Nieruchomości, którzy w 2005 r. kupowali je za 97 zł za sztukę (fundusz zebrał wtedy łącznie 332 mln zł). Tymczasem do 25 stycznia tego roku wycena certyfikatów spadła do 0,76 zł. W ubiegłym roku rękę do klientów feralnego funduszu wyciągnął GE, właściciel BPH TFI. Przez spółkę zależną Vamori Investments zaoferował wykup certyfikatów po 60,92 zł za sztukę. Biuro prasowe spółki poinformowało DGP, że chciało dać w ten sposób inwestorom możliwość szybszego wyjścia z inwestycji. – Nasza oferta okazała się atrakcyjna i większość inwestorów zdecydowała się z niej skorzystać – twierdzi biuro prasowe Vamori Investments.

Trzystu inwestorów nie skorzystało z tej propozycji, wynajęło prawników i deklarują, że strat nie odpuszczą. Czekają na informację, ile odzyskają pieniędzy po transakcji z Octavą. – Nie sądzę, aby było to więcej niż 1 zł za certyfikat. Jeśli ten scenariusz się sprawdzi i dostaną mniej, niż zainwestowali, będą domagali się od BPH TFI pokrycia przynajmniej różnicy między wypłaconą przez fundusz kwotą a tą, którą zainwestowali – zapowiada Tomasz Matczuk z kancelarii Matczuk Wieczorek i Wspólnicy, który reprezentuje zawiedzionych inwestorów.

>>> Czytaj też: Nowe zasady wycinki wyhamowały inwestycje. Deweloperka w impasie

Gdzie za 10 lat będzie metro?

Specjaliści z rynku nieruchomości przekonują, że zarabianie na nich jest trudne, szczególnie na młodym i rozwijającym się rynku, takim jak Polska. – Wyzwaniem jest przewidzenie, gdzie skupią się popyt na grunty i powierzchnie do wynajmu w perspektywie 5 czy 10 lat. Kluczowa jest zdolność prognozowania i wyprzedzania trendów gospodarczych, demograficznych czy inwestycji w infrastrukturę – tłumaczy Marcin Kocerba, starszy konsultant w dziale rynków kapitałowych Cushman & Wakefield. – Rozwój infrastruktury powoduje, że np. w sektorze biurowym ciężar popytu może w kilka lat przesunąć się na zupełnie nowe części miasta. Widać to w stolicy, gdzie dużym magnesem dla deweloperów i najemców są tereny w pobliżu rozbudowywanej sieci metra – dodaje.

Kocerba zwraca uwagę, że w ostatniej dekadzie wzrosły wymogi najemców co do jakości budynków. W Londynie budynek z 2002 r. jest traktowany jak nowoczesny, a w Polsce nierzadko postrzegany jest jako odbiegający od aktualnych standardów. Według niego im bardziej trafiony wybór, tym większe szanse na utrzymanie wartości nieruchomości i stabilnych wpływów z czynszów.

To o tyle istotne, że fundusze zagraniczne i krajowe w dużym stopniu wspierają się nie tylko pieniędzmi inwestorów, ale też kredytami. Wysoki lewar przy ewentualnym spadku wartości nieruchomości może spowodować, że proporcja kredytu pozostałego do spłaty w stosunku do wartości inwestycji zacznie przybierać rozmiary zagrażające jej rentowności. A w takiej sytuacji banki mogą zażądać wcześniejszej spłaty kredytu.

REIT na horyzoncie

Fundusze nieruchomości, których w ostatnich latach zaczęło przybywać, nastawione są zwykle na zamożniejszych, bardziej świadomych ryzyka inwestorów, dysponujących przynajmniej ok. 200 tys. zł. Inwestują m.in. w biura, powierzchnie handlowe i mieszkania, ale też w krakowski rynek restauracyjny lub w stare kamienice. Wiele z nich w trakcie działalności wypłaca inwestorom regularny dochód, np. z najmu, tak aby nie musieli czekać na zwrot pieniędzy do likwidacji funduszu. Taką właśnie ofertę ma Skarbiec TFI – Skarbiec Dochodowych Nieruchomości.

– Fundusz powstał na 7 lat i dąży do rentowności ok. 5–6 proc. rocznie – mówi Marek Rybiec, prezes Skarbiec Holding. Od uruchomienia w połowie 2014 r. wycena jego certyfikatów wzrosła ze 100 zł do 101,68 zł. Do tego fundusz wypłacił inwestorom łącznie 8,74 zł na certyfikat.

Rząd zamierza rozszerzyć możliwości inwestowania w nieruchomości i pracuje nad przepisami, które pozwolą na tworzenie specjalnych podmiotów zarabiających na wynajmie tzw. REIT (z ang. Real Estate Investment Trust). W zamian za dzielenie się większością zysku z akcjonariuszami będą one zwolnione z podatku dochodowego. Mają też być obowiązkowo notowane na giełdzie. W przeciwieństwie do zamkniętych funduszy nieruchomości będą musiały znacznie szerzej informować o swojej działalności. Ministerstwo Finansów zapowiada, że ich obowiązki informacyjne będą takie same jak innych notowanych spółek. Według Małgorzaty Kosińskiej, prezes Stowarzyszenia REIT Polska, takie rozwiązanie poprawi bezpieczeństwo inwestorów.

– Na rynkach, gdzie REIT są już rozwinięte, normalną usługą są m.in. oceny ryzyka w tym sektorze przygotowywane przez agencje ratingowe. REIT co do zasady mają w swoich portfelach gromadzić nieruchomości dobrej jakości i przynoszące stały, stabilny dochód, tak aby zapewnić inwestorom coroczną dywidendę – mówi Kosińska. ⒸⓅ

>>> Polecamy: Suburbanizacja postępuje. Przybywa mieszkańców gmin okalających największe miasta

Spółki giełdowe muszą odkryć karty, fundusze nieruchomości niekoniecznie

Fundusze nieruchomości działają w Polsce głównie w formie zamkniętych funduszy inwestycyjnych, nienotowanych na giełdzie. Dane dotyczące swojej działalności mogą więc udostępniać jedynie klientom, którzy wykupili ich certyfikaty. Muszą przynajmniej raz na trzy miesiące wyceniać aktywa, którymi zarządzają, i przeliczać je na wartość certyfikatu inwestycyjnego. Zarządzający funduszem muszą też przekazywać okresowe sprawozdania ze swojej działalności do Komisji Nadzoru Finansowego. Powinni też zapewnić inwestorom dostęp do rocznych i półrocznych sprawozdań finansowych.

Publiczna wiedza na temat działalności funduszy nieruchomości jest więc niewielka w porównaniu np. z wiedzą o notowanych na głównym parkiecie warszawskiej giełdy spółkach. Te muszą ujawniać swoje raporty finansowe. Obowiązki informacyjne mają też inwestorzy posiadający znaczące pakiety akcji spółek, np. po przekroczeniu 10 proc. głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariusz informuje o każdej zmianie zaangażowania o co najmniej 2 proc. głosów. Także członkowie władz spółek, jeśli mają ich akcje, muszą informować o zawieranych transakcjach.