Przygotowany przez rząd projekt ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami jest implementacją dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady nr 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniającej dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenia (UE) nr 1093/2010 (tzw. dyrektywa MCD). Zawierał między innymi przepis stanowiący, iż kredytodawca nie może przekazywać pośrednikowi kredytu hipotecznego lub jego agentowi wynagrodzenia w formie pieniężnej lub innej uzgodnionej formie korzyści finansowej z tytułu wykonywania czynności pośrednictwa kredytu hipotecznego.
W toku prac w Sejmie posłowie usunęli ten przepis z projektu (za aprobatą przedstawiciela ministerstwa finansów), pozostawiając tym samym dotychczasową możliwość wynagradzania pośredników przez kredytodawców. Zmiany wprowadzone przez Sejm przegłosował właśnie (16 marca) Senat. Teraz ustawa wróci do Sejmu RP, a następnie trafi do podpisu Prezydenta. Przewidziany okres vacatio legis wynosi 3 miesiące od dnia ogłoszenia ustawy.
Rynek pośrednictwa kredytowego
Pośrednicy kredytowi odpowiadają za znaczną część zawieranych umów kredytu hipotecznego. Według raportu opracowanego przez PwC na zlecenie Związku Firm Doradztwa Kredytowego jest ich 12 tys. W 2015 roku udzielonych zostało 180 tys. kredytów hipotecznych o łącznej wartości 39 mld zł, z tego przy udzieleniu ponad 85 200 kredytów hipotecznych o wartości ok. 19 mld zł uczestniczyli pośrednicy finansowi.
Nieco inne dane podaje Komisja Nadzoru Finansowego. Według KNF w 2015 roku udzielono 196 tys. kredytów hipotecznych o wartości łącznej 42 mld złotych, z tego pośrednicy finansowy pośredniczyli przy 71 600 transakcjach o wartości 16 mld złotych.
Argumenty za pośrednictwem
Funkcjonowanie pośredników na rynku kredytu hipotecznego jest zjawiskiem pozytywnym, gdyż może zwiększać dostępność ofert dla konsumentów. Pośrednik ma dostęp do ofert kilkunastu lub kilkudziesięciu kredytodawców, może więc łatwiej sprawdzić warunki kredytu hipotecznego na znacznej części rynku. Konsument musiałby w tym czasie samodzielnie kontaktować się z wieloma podmiotami. Pozwala to oszczędzić czas, zwiększa liczbę otrzymanych propozycji kredytowych, a także przy rekomendacji w interesie konsumenta pozwala mu wybrać ofertę najkorzystniejszą.
Działalność pośredników jest też uzupełnieniem sieci oddziałów banków, co jest istotne dla konsumentów z terenów, gdzie sieć ta nie jest rozbudowana (np. w mniejszych ośrodkach miejskich. Pozwala również zachować konkurencyjność średnich i małych banków, które nie mają tylu placówek co duże banki. Dla mniejszych kredytodawców zastąpienie dystrybucji kredytów hipotecznych za pomocą pośredników własną siecią może okazać się zbyt kosztowne, co spowodowałoby zmniejszenie konkurencji. Z kolei ewentualna rozbudowa sieci spowodowałaby wzrost kosztu kredytu.
Regulacje są niezbędne
Nie ulega kwestii, że ingerencja ustawodawcy w zasady działania pośredników kredytowych, jest konieczna. Wynika to przede wszystkim ze znaczenia kredytu hipotecznego dla całego systemu finansowego i rynku nieruchomości oraz dla konsumentów, dla których jest on zobowiązaniem na kilkadziesiąt lat. Całkowity zakaz jest podejściem ostrożnościowym, dla którego priorytetem jest zmniejszenie ryzyka kredytów hipotecznych. Jest to istotne, gdyż kredyty zaciągane na granicy zdolności kredytowej powodują, że nawet nieznaczne pogorszenie sytuacji kredytobiorcy może powodować konieczność utraty nieruchomości. Problem jest szczególnie widoczny w warunkach historycznie niskich stóp procentowych.
Zdaniem KNF zakaz „może zapobiec powstaniu bańki podażowej na rynku nieruchomości, tworząc warunki do jego stabilizacji. Gdyby zatem zakaz wypłaty przez kredytodawców wynagrodzenia pośrednikom miał doprowadzić do sugerowanego załamania rynku budownictwa i spadku dochodów budżetowych oznaczałoby to, że aktualnie część oferty mieszkaniowej jest sprzedawana klientom, którzy potencjalnie nie będą w stanie spłacać zaciągniętych zobowiązań w przypadku zmiany warunków rynkowych jak np. wzrost stóp procentowych.”
Warto jednak rozważyć najbardziej proporcjonalne rozwiązanie i cel, który chcemy osiągnąć. Podstawowym problemem jest to, by przepisy chroniły interesy konsumentów, dając im pewność uczciwej usługi pośrednictwa kredytowego oraz transparentność związków pośrednika z dostawcą produktu finansowego. Ważne, by odbyło się to bez jednoczesnego usunięcia pośredników kredytowych z rynku.
Głównym celem regulacji zakazu wynagradzania pośredników kredytowych przez kredytodawców miało być zapewnienie wysokiej jakości portfeli kredytów hipotecznych banków. Jest to w interesie wszystkich uczestników rynku nieruchomości oraz ma pozytywny wpływ na gospodarkę. Odejście od modelu wynagradzania przez dostawcę produktu finansowego wyeliminowałoby zagrożenie polegające na tym, że pośrednik kieruje się wysokością prowizji, a nie najlepszym interesem kredytobiorcy.
Dziś pośrednik jest bowiem wynagradzany przez kredytodawcę. Koszt wynagrodzenia ponosi jednak kredytobiorca, gdyż prowizja pośrednika stanowi koszt kredytu. W takim układzie zależności faktycznie istnieje obawa, że pośrednik może być zainteresowany skłonieniem konsumenta do zawarcia umowy takiego kredytu hipotecznego, za który pośrednik otrzyma najwyższą prowizję.
Co przewiduje projekt?
Przyjęte ostatecznie przez Sejm i Senat rozwiązanie jest proporcjonalne do oczekiwanego celu, ale wymaga wprowadzenia nadzoru pośredników. Nowa ustawa zakłada, że będą dwie kategorie pośredników kredytowych: pośrednicy powiązani oraz niezależni doradcy.
W pierwszej kategorii pośrednik nadal będzie otrzymywał wynagrodzenie wypłacane jako część prowizji kredytodawcy, ale dla zachowania transparentności konsument przy każdej ofercie dostanie informację o prowizji pośrednika. Stanie się to najpóźniej w momencie otrzymania arkusza informacyjnego ESIS, czyli zindywidualizowanej informacji, dzięki której konsument może porównać kredyty dostępne na rynku. Ponadto pośrednik kredytowy powiązany będzie z mocy prawa zobowiązany wskazać istniejące powiązanie z kredytodawcą w sposób zwięzły, jednoznaczny, zrozumiały i widoczny. Konsument będzie mógł w łatwy sposób sprawdzić, czy na ofertę rekomendowaną przez pośrednika ma wpływ wysokość prowizji.
Druga kategoria, czyli doradcy niezależni, mają działać bez powiązań z kredytodawcami i przedstawiać konsumentom najkorzystniejsze dla nich oferty w zamian za wynagrodzenie.
Należy spodziewać się, że na rynku będzie zdecydowanie więcej pośredników powiązanych, gdyż dzięki utrzymaniu obecnych relacji z kredytodawcami będzie to dla nich korzystniejsze.
Problemem, który w toku prac nad ustawą nie został dostrzeżony, jest kwestia wynagradzania doradców niezależnych. Przyjęta ustawa zakłada brak ich powiązań z kredytodawcami, ale nie wprowadza zakazu wynagradzania tej grupy przez dostawcę kredytu hipotecznego. Może to oznaczać, że mimo braku formalnego powiązania doradcy niezależni będą otrzymywać wynagrodzenie od kredytodawców w formie prowizji. Dla przejrzystości rynku pośrednictwa lepsze byłoby utrzymanie zawartego w projekcie zakazu w odniesieniu do doradców niezależnych, na co jednak ustawodawca się nie zdecydował.
Przyjęta ustawa wymaga od konsumenta dokonania własnej oceny wiarygodności pośrednika kredytowego przez analizę wynagrodzeń pośrednika w ofertach, które przedstawił konsumentowi. Daje mu tylko narzędzia w postaci obowiązkowego podania wiadomości o powiązaniach pośrednika oraz jego prowizji.
Kluczowy dla funkcjonowania rynku pośrednictwa zgodnego z interesem konsumenta jest nadzór regulacyjny KNF, w szczególności w zakresie rekomendacji ofert przez pośredników oraz rzetelności pracy „doradców niezależnych” w zakresie wynagradzania i ukrytych związków z kredytodawcami. Po wejściu w życie nowego prawa konieczna jest szczegółowa obserwacja działalności pośredników kredytowych, gdyż w przypadku dalszego istnienia niewłaściwych praktyk pośredników powrót do całkowitego zakazu wynagradzania ich przez kredytodawców może okazać się rozwiązaniem niezbędnym dla zapewniania interesu konsumenta oraz wysokiej jakości kredytów hipotecznych.
Jak to robią inni?
W Europie całkowity zakaz wynagradzania pośredników kredytowych obowiązuje tylko w Holandii, choć kwestia ta jest dyskutowana również w kilku innych państwach (m.in. we Włoszech i Irlandii). W Holandii pośrednicy finansowy odpowiadali za ponad 60 proc. udzielonych kredytów hipotecznych, a pięciu największych kontrolowało aż 80 proc. rynku (dane za 2005 rok). W 2013 roku wprowadzono tam zakaz wynagradzania pośredników kredytowych za świadczenie usług oferowania produktów finansowych, kredytów hipotecznych oraz ubezpieczeń (jak widać, zakaz objął nie tylko kredyty hipoteczne). Uznano, że jedynie takie uregulowanie kwestii pozwoli na ograniczenie relacji pomiędzy pośrednikami a dostawcami produktów finansowych. W zamian zaproponowano model, w którym to konsument wynagradza pośrednika za jego usługi.
Oceny skutków regulacji po wprowadzeniu zakazu dokonała niezależna firma badawcza GfK. Okazało się, że to rozwiązanie dało konsumentom 15-proc. oszczędności, nie powodując przy tym obniżenia jakości usług pośrednictwa.
Autor: Oskar Kochman
