W 2016 roku Polska po raz kolejny została liderem pod względem wartości nieruchomości komercyjnych, która wyniosła blisko 4,6 mld euro. Analitycy z firmy EY, w raporcie „Poland. The real state of real estate” podkreślają, że to najlepszy wynik od 2006 roku. W 2017 roku tendencja wzrostowa ma zostać utrzymana. Transakcje powierzchni handlowych i biurowych stanowiły około 80 proc. całej aktywności na tym rynku. Zaledwie 10 proc. inwestowanego kapitału pochodzi z Polski.

Pozycję polskich inwestorów na rodzimym rynku ma odbudować ustawa o spółkach rynku wynajmu nieruchomości, tzw. REIT-ach (z ang. Real Estate Investment Trust), która przygotowuje Ministerstwo Finansów. Przepisy miały wejść w życie w styczniu tego roku. Kilka dni temu Marcin Obroniecki, zastępca dyrektora departamentu rozwoju rynku finansowego MF, poinformował jednak, że resort planuje, aby ustawa zaczęła obowiązywać od stycznia 2018 roku.

Przedłużenie prac nad ustawą równa się utrzymaniu stosunkowo niskiego poziomu zaangażowania polskich podmiotów w transakcje na rodzimym rynku. Z drugiej strony to szansa na pogłębioną analizę przepisów i ich ulepszenie.
Co zawiera projekt ustawy

Pojawia się pytanie w jakim kierunku powinien iść projekt ustawy przygotowywany przez Ministerstwo Finansów. W dotychczasowym kształcie przewidziano powstanie nowego tworu prawnego, to jest „spółki rynku wynajmu nieruchomości”. Atrakcyjność tego podmiotu opiera się na zwolnieniu z podatku dochodowego od osób prawnych, pod warunkiem utrzymywania przez spółkę określonych parametrów.

Spółka musi być między innymi spółką publiczną o kapitale zakładowym nie mniejszym niż 60 mln złotych, co ma zapewnić dostęp obywateli do tej formy inwestowania kapitału. W przypadku spółek publicznych istnieje bowiem wymóg tzw. akcjonariatu rozproszonego (potocznie nazywany z języka angielskiego free float), który w dużej mierze stanowią inwestorzy indywidualni. Oznacza to, że w przypadku spółek publicznych w posiadaniu akcjonariuszy, z których każdy uprawniony jest do wykonywania mniej niż 5 proc. głosów na walnym zgromadzeniu emitenta, musi znajdować się co najmniej 15 proc. akcji objętych wnioskiem o dopuszczenie do obrotu giełdowego oraz 100 tys. akcji objętych wnioskiem o dopuszczenie do obrotu giełdowego o wartości równej co najmniej 1 mln euro, liczonej według ostatniej ceny sprzedaży lub emisyjnej. W przypadku spółek publicznych notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie wymogi w zakresie akcji przypadających na akcjonariat rozproszony są jeszcze wyższe.

Projekt narzuca również dywersyfikację ryzyka na co najmniej trzy projekty nieruchomościowe, z których spółka ma uzyskiwać najem. Przychody te po zsumowaniu z przychodami ze sprzedaży nieruchomości lub ich części muszą stanowić ogółem co najmniej 70 proc. całości przychodów spółki.

Kolejnym ważnym parametrem jest konieczność wypłacania co najmniej 90 proc. zysku wynikającego z rocznego sprawozdania finansowego pochodzącego z działalności spółki na rynku wynajmu nieruchomości albo przeznaczania go na dalsze inwestycje na tym rynku.

Należy podkreślić, że już w obowiązującym obecnie systemie prawnym istnieje możliwość tworzenia REIT–ów, które będą korzystały z analogicznego zwolnienia podatkowego. Chodzi tu o fundusze inwestycyjne aktywów niepublicznych operujące na rynku nieruchomości komercyjnych na wynajem (wehikuły inwestycyjne). Opodatkowanie wyników tych podmiotów następuje wyłącznie na poziomie uczestnika funduszu. Analogicznie ma być w przypadku spółek rynku wynajmu nieruchomości, gdzie opodatkowanie ma występować wyłącznie na poziomie dywidendy wypłacanej akcjonariuszowi. W uzasadnieniu projektu ustawy o REIT-ach wskazano, że obecne fundusze wykazują bardzo małą aktywność i stąd konieczność wprowadzenia do polskiego porządku prawnego kolejnego rodzaju podmiotu.
Skutki podatkowe

W kuluarach mówi się o tym, że Ministerstwo Finansów rozważa, czy fundusze inwestycyjne należy zaliczyć do grona REIT-ów na poziomie ustawowym i jakie zmiany w ustawach podatkowych miałyby się z tym wiązać. Dużo istotniejszym zagadnieniem jest jednak to, czy wyeliminowanie opodatkowania podatkiem dochodowym na poziomie spółki jest wystarczające czy też należy wprowadzić dodatkowy impuls, który sprawi, że polskie podmioty zaczną odgrywać większą rolę na rynku nieruchomości komercyjnych.

Mając na uwadze okoliczność, którą słusznie zauważył ustawodawca, czyli fakt, że zwolnienie z podatku dochodowego na poziomie wehikułu inwestycyjnego dotychczas nie doprowadziło do dynamicznego rozwoju tego rynku, należy postulować wprowadzenie dodatkowych zachęt. Jedna z nich byłoby na przykład zwolnienie sprzedaży nieruchomości z opodatkowania podatkiem dochodowym w zakresie, w jakim dochód ten byłby przeznaczony na zakup akcji w spółce rynku wynajmu nieruchomości albo certyfikatów inwestycyjnych w funduszu inwestycyjnym zamkniętym.

Kolejnym (choć mało prawdopodobnym) asumptem dla obywateli do inwestowania w REIT-y może być wprowadzenie możliwości przekazania części podatku dochodowego od osób fizycznych w pewnym – nawet symbolicznym – zakresie (tak jak w przypadku 1 proc. przekazywanego na rzecz organizacji pożytku publicznego). Obywatel mógłby zadeklarować, że chce zainwestować tę kwotę w określony podmiot wpisany na listę REIT–ów. Zabieg ten w skali kraju doprowadziłby do zasilenia REIT-ów pokaźnymi sumami, a ludzie dostaliby asumpt do tego, aby zacząć interesować się inwestowaniem jako sposobem powiększania swojego majątku, które w tym przypadku byłoby dla nich bezkosztowe.

Niezależnie od tego, jaki kształt ostatecznie przybierze ustawa o REIT-ach, ważne jest, aby zaczęła obowiązywać przy korzystnych warunkach rynkowych. W przeciwnym razie najlepsze intencje ustawodawcy mogą nie odnieść zamierzonego skutku. Konkurencją dla inwestycji w nieruchomości są tradycyjne lokaty bankowe. Obecnie, przy niskich stopach procentowych, powołanie polskich REIT-ów trafiłoby na podatny grunt. Tym bardziej że inwestorzy są bardziej skorzy do lokowania środków w nieruchomościach niż do trzymania ich na rachunkach bankowych. Niestety, brak popularności zbiorowego inwestowania w nieruchomości powoduje, że inwestycje te zazwyczaj ograniczają się do kupna mieszkań za gotówkę pod wynajem. Inwestycje te jednak praktycznie zawsze są wpierane finansowaniem dłużnym w tej czy innej formie. Im „droższy pieniądz”, tym trudniejsze warunki do rozwoju REIT-ów.

Autor:  Piotr Biernatowski