Przez ostatnie 40 lat - 50 lat, ceny lokali i domów w rozwiniętych krajach były niestabilne (m.in. ze względu na liberalizację zasad udzielania kredytów hipotecznych i państwowe interwencje). W tym okresie mieliśmy do czynienia z wieloma gwałtownymi wzrostami oraz spadkami cen mieszkań. Dzięki ciekawej analizie Europejskiego Banku Centralnego można sprawdzić, która z tych zmian była największa.

>>> Czytaj też: W 2017 r. państwo wyda więcej na „mieszkaniówkę”

Gwałtowne spadki i wzrosty cen mieszkań nie są czymś nowym

Szybkie zmiany cenowe na rynku nieruchomości wzbudziły duże zainteresowanie po eskalacji globalnego kryzysu finansowego. Wcześniejsze lata niestety dostarczyły wiele przykładów bardzo gwałtownych wzrostów cen metrażu – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Mimo tego Europejski Bank Centralny (EBC) w jednej ze swoich publikacji naukowych, prezentuje przykłady „baniek cenowych” i gwałtownych spadków cen dla znacznie dłuższego okresu (1970 r. - 2007 r.). Analiza EBC dotyczy zmian z osiemnastu wysokorozwiniętych krajów świata (np. USA, Japonii, Wielkiej Brytanii, Francji, Niemiec, Kanady oraz Australii). Spadki i wzrosty cen z tych krajów, porównano w dość pomysłowy sposób. Po odpowiednich przekształceniach matematycznych (np. wykluczeniu wpływu cyklicznych zmian), obliczono pole trójkąta prostokątnego, który odpowiada wzrostom lub spadkom cenowym na wykresie (patrz poniższy wykres). To pole można obliczyć mnożąc przez siebie współczynnik 0,5 oraz liczbę lat wzrostów/spadków i maksymalną zmianę osiągniętą podczas cenowej hossy lub bessy. Właśnie tak wyznaczono współczynnik intensywności zmian cenowych, który w przypadku spadków został dodatkowo pomnożony przez (-1).

Poniższa tabela przedstawia po dziesięć największych wzrostów i spadków cen nieruchomości, które uszeregowano przy uwzględnieniu wspomnianego wskaźnika intensywności zmian cenowych. Nietrudno zauważyć, że pod względem skali wzrostów najbardziej wyróżnia się boom ze Szwecji (1997 rok - 2007 rok, wskaźnik intensywności: 369). Bardzo duże wzrosty cen nieruchomości odnotowano również na terenie:

  • Francji (1998 rok - 2006 rok, wskaźnik intensywności: 231)
  • Wielkiej Brytanii (1997 rok - 2004 rok, wskaźnik intensywności: 190)
  • Holandii (1971 rok - 1978 rok, wskaźnik intensywności: 188)
  • Hiszpanii (1986 rok - 1991 rok, wskaźnik intensywności: 188)

Bańki na rynku nieruchomości

Bańki na rynku nieruchomości

źródło: Materiały Prasowe

Dzięki informacjom z poniższej tabeli można zauważyć, że gwałtowne zmiany cen nieruchomości mieszkaniowych nie są zupełnie nowym zjawiskiem w najzamożniejszych krajach naszego globu. Ciekawy jest między innymi fakt, że najmocniejsze spadki cen metrażu, wcale nie nastąpiły po rozpoczęciu ostatniego kryzysu finansowego – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Mieszkania i domy najmocniej straciły na wartości w Japonii (lata 1992 - 2006) oraz Holandii (lata 1979 - 1985). W pierwszym przypadku, znaczenie miały długookresowe trudności gospodarcze Kraju Wschodzącego Słońca. Zapaść cenowa na holenderskim rynku mieszkaniowym, była z kolei efektem wcześniejszych nieracjonalnych wzrostów.

>>> Czytaj też: Rekordowa liczba nowych mieszkań na rynku

Przez 40 lat politycy niewiele nauczyli się o nieruchomościach

Analitycy EBC w swoim raporcie nie opisywali przyczyn największych wzrostów i spadków cen na rynku nieruchomości. Jeżeli samodzielnie przeanalizujemy wspomnianą kwestię, to okaże się, że niestabilność cenowa często była efektem decyzji politycznych (np. wspierania zakupu mieszkań poprzez rządowe subsydia albo ulgi podatkowe dla kredytobiorców). Skutki państwowego interwencjonizmu stawały się szczególnie niebezpieczne, gdy rynek mieszkaniowy dodatkowo był stymulowany przez niskie stopy procentowe albo czynniki demograficzne (związane np. z masową imigracją). Niepokojące jest to, że podobne błędy polityki gospodarczej popełniano zarówno w latach 70 - tych, jak i minionej oraz bieżącej dekadzie. Aktualny przykład Szwecji, która ponownie doświadcza gwałtownych wzrostów cen nieruchomości pokazuje, że nawet w obliczu bezpośredniego zagrożenia dla stabilności gospodarczej, politycy (zwłaszcza lewicowi) niechętnie rezygnują ze stymulowania „mieszkaniówki”.