Proponowane przez rząd przepisy mają de facto zlikwidować formułę użytkowania wieczystego, z której korzysta 1,5 mln obywateli. Założenie jest takie, by z czasem stali się oni właścicielami nieruchomości.

Rząd kontra samorząd

Choć Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa (MIB) zakłada, że ustawa wejdzie w życie 1 lipca tego roku (pierwotnie miało to być na początku 2017 r.), termin ten staje pod coraz większym znakiem zapytania. Strona rządowa i samorządowa nie mogą się dogadać co do ostatecznego kształtu projektu ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność gruntów. Z naszych informacji wynika, że kolejna tura roboczych rozmów odbędzie się 8 maja.

Nie wiadomo, czy wtedy uda się osiągnąć porozumienie, bo samorządowcy bezlitośnie punktują kluczowe założenia propozycji MIB. Jeden z głównych zarzutów dotyczy drastycznego zróżnicowania sytuacji obywateli, których nowe przepisy miałyby objąć.

Projekt zakłada, że przekształcenie użytkowania wieczystego we własność będzie odpłatne. Zamiast rocznych opłat za użytkowanie właściciele gruntów będą zobligowani uiścić opłatę przekształceniową. Ta rozłożona ma być na 20 rat płatnych w rocznych odstępach. Ich wysokość ma być równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej 1 stycznia 2017 r. (raz na trzy lata roczne opłaty przekształceniowe będą mogły być także waloryzowane).

Władze lokalne przekonują jednak, że to założenie jest z gruntu niesprawiedliwe. Wskazują, że koszty, jakie poniosą użytkownicy wieczyści, będą mocno zróżnicowane w zależności od tego, czy i kiedy została dokonana aktualizacja opłaty rocznej.

DGP dotarł do pisma, w którym strona samorządowa wskazała konkretne przypadki tych drastycznych różnic na przykładzie Gliwic (których prezydent Zygmunt Frankiewicz jest jednocześnie prezesem Związku Miast Polskich). W mieście jest obecnie ok. 30 tys. użytkowników wieczystych na gruntach gminy i kolejnych 11,5 tys. na gruntach Skarbu Państwa. Jak przyznają władze miasta, nie wszystkie opłaty zostały zaktualizowane do końca 2016 r. „Dojdzie więc do sytuacji drastycznych różnic w opłatach za przekształcenie, które występować będą w sąsiadujących ze sobą, podobnych co do powierzchni nieruchomościach” – wynika z pisma.

Podają wyliczenia dotyczące konkretnych nieruchomości.

>>> Polecamy: Kapiszewski: Tunel za miliard, czyli jak rząd drąży kiełbasą wyborczą [FELIETON]

Ulica ta sama, opłaty różne

Przykładem mogą być dwie niemal sąsiadujące ze sobą nieruchomości przy ul. Tatrzańskiej. W jednej z nich aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste dokonano w ubiegłym roku. Od tamtej pory opłata roczna wynosi 701,04 zł. Pomnożone przez 20 (tyle rat opłaty przekształceniowej trzeba będzie uiścić) daje kwotę ponad 14 tys. zł. W sąsiedniej nieruchomości nie udało się zaktualizować opłaty (z uwagi na zgon jedynego użytkownika), w związku z czym wynosi ona 88,20 zł. A więc koszt 20 rat rocznych daje 1764 zł. To prawie osiem razy mniejsza kwota niż w przypadku pierwszej nieruchomości.

Podobna sytuacja jest przy innej ulicy w Gliwicach – św. Andrzeja. Dla jednej nieruchomości (lokal oddany w użytkowanie wieczyste w 2014 r.) opłata roczna wynosi 113,91 zł, co przemnożone przez 20 rat daje kwotę 2278,20 zł. Ale lokal położony po sąsiedzku (oddany w użytkowanie wieczyste w 2000 r.) ma stawkę 12,51 zł, co oznacza, że dojście do własności kosztować będzie tylko 250,20 zł. To ponad dziewięciokrotnie mniej.

Samorządy zapewniają, że tego typu skrajności można znaleźć praktycznie w każdej gminie. I wnioskują do rządu, by przesunął wejście ustawy w życie, np. na początek 2018 r., żeby lokalni urzędnicy dokonali zaległych aktualizacji opłat. Apelują też, żeby pomyślał o jakimś narzędziu, które umożliwi im szybką i masową aktualizację opłat.

Jarosław Jóźwiak, były wiceprezydent Warszawy i obecnie przedstawiciel kancelarii Prof. Wierzbowski i Partnerzy, zastanawia się, czy projekt w obecnym kształcie w ogóle ma szanse wejść w życie. – To nie jest pierwszy rząd, który chce uregulować tę kwestię. Samorządy za każdym razem skarżyły to do Trybunału Konstytucyjnego i wygrywały. Nie można nakazać im, jak mają dysponować swoim mieniem – mówi Jóźwiak.

Ministerstwo: samorządy same sobie winne

Co o zarzutach lokalnych władz i ekspertów sądzi resort infrastruktury? Jego zdaniem same są sobie winne zaistniałego bałaganu. – Samorządy zobowiązane są na bieżąco dbać o to, aby opłaty roczne pobierane za użytkowanie wieczyste były aktualne. Na przestrzeni lat dokonywały aktualizacji raz na trzy lata. Niektóre gminy dobrowolnie nie korzystały z tej możliwości – przypomina Szymon Huptyś, rzecznik MIB. Dodaje, że resort starał się im pójść na rękę. – Wiele gmin wszczęło aktualizacje w 2016 r. pod wpływem doniesień o planowanym przekształceniu. W związku z tym w projekcie przewidziano przepis przejściowy, zgodnie z którym wszczęte w 2016 r. aktualizacje mogą być kontynuowane na zasadach dotychczasowych – mówi Huptyś.

Jego zdaniem problem, który starają się nakreślić samorządy, jest przesadzony. – Miasta z reguły realizują obowiązek aktualizacji w cyklach 4–5-letnich. W okresie ostatnich 5 lat nie zanotowano znaczącego, skokowego wzrostu cen gruntów w miastach. Zatem można założyć, że w większości miast opłaty są aktualne, tym samym dopuszczenie aktualizacji po przekształceniu nie wpłynie znacząco na zmiany wysokości opłat, a może się nawet okazać, że koszty wyceny gruntów przewyższą ewentualne korzyści z tej aktualizacji – przekonuje Huptyś.

Ministerstwo zakłada, że odsetek gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, w odniesieniu do których nie zaktualizowano opłaty rocznej, będzie niewielki. Dlatego w projekcie nie przewidziano jakiegokolwiek mechanizmu wyrównywania kosztów dla wszystkich użytkowników wieczystych, niezależnie od tego, czy ich opłata została zaktualizowana i jak długo tę opłatę ponoszą.

Inna sprawa, że już obecny system opłat za użytkowanie wieczyste nie zapewnia jednolitych opłat dla wszystkich ani nie uzależnia wysokości opłaty rocznej od czasu trwania tego prawa. – W projekcie przewidziano możliwość udzielania bonifikat od opłat przekształceniowych. Samorządy, przyznając je, będą mogły kształtować wysokość opłat dla poszczególnych grup użytkowników wieczystych – zwraca uwagę rzecznik MIB.

Oczywiście samorządy, zamiast udzielać bonifikat, wolałyby zaktualizować (czytaj: podwyższyć) opłaty mieszkańcom. Ale nie jest to takie proste. Trzeba znaleźć podmiot, który wykona operaty szacunkowe. Poza tym część użytkowników zapewne odwoła się od nowej, zaktualizowanej opłaty. – W razie uwzględnienia odwołania ustalona zostaje niższa należność roczna – dodaje jeden z samorządowców.

Cały proces aktualizacji jest pracochłonny, w każdym mieście i gminie znajduje się na różnym etapie, a samorządy przyjęły odmienne metodologie. W Częstochowie aktualizacje dokonywane są grupami podmiotów (przedsiębiorstwa, spółdzielnie mieszkaniowe itp.). W Opolu zmiany wprowadza się według obrębów geodezyjnych (cykl trwa ok. 10 lat). Za to w Przemyślu cykl aktualizacji zaczyna się od opłat najniższych, a w Białymstoku – od opłaty najstarszej (tu zaktualizowanie wszystkich opłat trwa 4–5 lat). Można więc odnieść wrażenie, że nigdy nie byłoby dobrego momentu na rozpoczęcie procesu przekształcania użytkowania wieczystego we własność.

>>> Czytaj też: Prezes BGKN: Mamy 5 mld zł na Mieszkanie plus. To dopiero początek