Sejm najprawdopodobniej w tym tygodniu zajmie się projektem ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości. To podstawowy element rządowego programu budowy tanich mieszkań na wynajem. KZN, rodzaj rządowego banku ziemi, ma gospodarować nieruchomościami Skarbu Państwa, które można przeznaczyć pod budowę mieszkań.

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa liczy, że projekt jego autorstwa szybko przejdzie parlamentarną procedurę. – Bardzo się cieszę, że udało się dojść do konsensusu między tymi resortami, które dysponują nieruchomościami Skarbu, i przyjąć model, dzięki któremu nasze ambitne, wyznaczone na dekadę plany likwidacji deficytu mieszkaniowego zostaną zrealizowane – zapowiedział kilka dni temu szef resortu Andrzej Adamczyk.

Zgodnie z projektem nieruchomości Skarbu Państwa będą przekazywać gospodarujące nimi teraz podmioty: starostowie, prezydenci miast na prawach powiatu, Agencja Nieruchomości Rolnych, Lasy Państwowe i Agencja Mienia Wojskowego. Będą one też prowadzić wykazy nieruchomości, którymi gospodarują, i przekazywać je KZN. Wykazy mają zawierać szczegółowe dane o działkach, aby można było ocenić, czy nadają się pod mieszkania. KZN będzie mógł też kupować lub otrzymywać nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową od jednostek samorządu terytorialnego, PKP czy Poczty Polskiej. Do tego projekt określa zasady najmu mieszkań, które powstaną na terenach w dyspozycji KZN, oraz prawa i obowiązki inwestorów, którzy zdecydują się na współpracę w ramach „Mieszkania plus”.

Z informacji DGP wynika jednak, że podmioty objęte ustawą nie wykazują tak dużego optymizmu jak ministerstwo, jeśli chodzi o zapisy projektu i osiągnięty co do ich kształtu konsensus. Mimo wielu miesięcy prac (pierwszą wersję projektu MIB przedstawiło w grudniu 2016 r.) będą miały wiele uwag. W tym gronie znajdują się m.in. Lasy Państwowe, które szacują, że projekt może dotyczyć 600 tys. ha spośród 7,6 mln ha wszystkich gruntów zarządzanych przez LP w imieniu Skarbu Państwa. Tyle mniej więcej gruntów LP mają na szeroko rozumianych obszarach miejskich.

– Są to często lasy tłumnie odwiedzane, położone blisko aglomeracji, pełniące zarazem funkcję zielonych płuc dla miast. Jako LP popieramy „Mieszkanie plus”, rozumiemy związane z tym potrzeby, sami jesteśmy gotowi się w to włączyć wedle możliwości. Chodzi tylko o to, by realizować program w przemyślany sposób, bez wątpliwości i luk w przepisach – mówi wicedyrektor LP Tomasz Zawiła-Niedźwiecki. Nieoficjalnie jednak resort mówi, że nie jest zainteresowany gruntami zalesionymi. Ale to niejedyny zarzut. Zdaniem LP obowiązki określone w projekcie przekraczają możliwości systemu informatycznego przedsiębiorstwa. W przypadku LP ustawa może wymagać zebrania i przekazania informacji nawet o 3 mln działek ewidencyjnych. – Części ze wskazanych danych nie mieliśmy dotychczas obowiązku gromadzić – tłumaczy Zawiła-Niedźwiecki.

Z kolei samorządowcy krytykują 60-dniowy termin na przekazanie wojewodom przez starostów i prezydentów pierwszego wykazu nieruchomości znajdujących się w granicach miast. – 60 dni to stanowczo za mało jak na informacje, które o tych gruntach należy przekazać. To bardzo rozbudowany katalog, a problematyczne może być m.in. zgromadzenie pełnych informacji o stanie prawnym gruntów i ciążących na nich roszczeniach. Będziemy wnosili m.in. o zmianę terminów przekazania pierwszego wykazu nieruchomości – zapowiada Grzegorz Kubalski, ekspert Związku Powiatów Polskich.

W samorządach znacznie większe kontrowersje budzi jednak kara za opóźnienia w przekazaniu wykazów do KZN lub za brak wypełnienia luk w wykazach w wyznaczonym przez wojewodów terminie. To 500 zł za każdy dzień zwłoki. Pieniądze mają zasilać budżet państwa. – Zapisy ustawy wskazują, że karę będzie płacił organ, który sporządził wykaz, a zatem w szczególności starosta. Tyle że starosta nie dysponuje własnym budżetem – wskazuje Kubalski.

Lasy stawiają projektowi dodatkowo jeszcze jeden zarzut. Wskazują, że przy obecnym kształcie projektu istnieje ryzyko, że ktoś mógłby wykorzystać lasy obecnie zarządzane przez LP nie tylko do poprowadzenia przez nie dróg, linii przesyłowych i innych instalacji podłączanych do nowych osiedli. – Brakuje tu jasnych rozstrzygnięć, a presja sektora budowlanego będzie duża. Proponowane przepisy stwarzają też furtkę do sprzedaży gruntów leśnych przez KZN – wskazuje Zawiła-Niedźwiecki.

Od osób zbliżonych do rządu można usłyszeć, że jeśli ustawa wejdzie w życie w proponowanym kształcie, to niezależnie od tego, na ilu gruntach będzie można budować, raczej nie będzie chętnych na inwestowanie, przynajmniej wśród prywatnych podmiotów. Rozmówcy wskazują, że zasady, na jakich miałyby one budować na gruntach z KZN, są zbyt ryzykowne. Te obawy potwierdza Konrad Płochocki, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Wskazuje, że prywatnych inwestorów odstraszą m.in. zasady ustalania czynszów w tych obiektach. Przepisy nie wskazują bowiem konkretnych warunków, na jakich będą one ustalane. Mówią tylko, że powinny dawać inwestorowi rozsądny dochód.

– Jeśli mają w nich wynajmować mieszkania nawet przez 30 lat i na tak długo angażować swój kapitał, to rozwiązanie jest zbyt ogólne. Dopuszczalny dochód dla inwestora powinien być określony procentowo lub powiązany z określonym wskaźnikiem ekonomicznym. Ciekawie wyglądają też wymogi wobec najemców. Chociaż to inwestor, który w ramach przetargu KZN weźmie działkę w użytkowanie wieczyste, będzie musiał sfinansować inwestycję, to nie będzie mógł sprawdzić, czy jego najemcy będą zdolni do utrzymania mieszkania – tłumaczy. Zgodnie z projektem do wniosków o najem kandydaci będą musieli załączyć jedynie oświadczenie o rękojmi terminowego uiszczania należności wynikających z umowy. Projekt nie mówi o żadnych dokumentach, które mogłyby potwierdzać uzyskiwanie odpowiednich dochodów.

Mimo naszych próśb MIB nie odniosło się do pytań DGP o wątpliwości dotyczące projektu. Według nieoficjalnych informacji, mimo że lista oczekiwań jest długa, resort nie spodziewa się w projekcie znaczących korekt, choć deklaruje otwartość na dyskusję. Wśród naszych rozmówców pojawiła się opinia, że największe szanse na zmianę mogą mieć zapisy kwestionowane przez Lasy Państwowe. A to z powodu pozycji ich dyrektora Konrada Tomaszewskiego i jego osobistej znajomości z prezesem Jarosławem Kaczyńskim. Ten scenariusz nie jest jednak pewien, skoro przez rząd jednak przeszły przepisy niekorzystne dla LP. ⒸⓅ