Ponad siedem razy więcej mógł zarobić posiadacz przeciętnego mieszkania na wynajem niż osoba, która rok temu zaniosła swoje pieniądze do banku na roczną lokatę. Zakładając w listopadzie 2016 roku przeciętny roczny depozyt, można było liczyć na oprocentowanie na poziomie 1,7 proc. (dane NBP). Po potrąceniu podatku daje to 1,38 proc. realnego zysku. Dla porównania – do kieszeni wynajmującego nie tylko wpływa czynsz otrzymywany od najemcy, ale też wzrasta jego majątek, bo nieruchomości drożeją.

Realne zyski z wynajmu Home Broker szacował rok temu na około 5 proc. Taką część wartości nieruchomości można było zainkasować w formie czynszów, i to już po potrąceniu kosztów, podatków oraz przy założeniu, że nie przez cały rok lokal jest wynajęty. Do tego pamiętajmy, że mieszkania dziś drożeją. Dane NBP sugerują, że w II kw. za mieszkanie używane w dużym mieście trzeba było zapłacić prawie 4,9 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem (dane z indeksu hedonicznego).

Wynik ten jest na tyle kuszący, że deweloperzy wciąż nie obawiają się o zbyt mieszkań. Co więcej, wszystko wskazuje na to, że rok 2017 znowu będzie rekordowy pod względem liczby sprzedanych mieszkań. Jak wynika z danych firmy doradczej REAS, w III kw. nabywców znalazło 17,5 tys. lokali (dane dotyczą sześciu największych rynków – Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Poznania, Łodzi i Trójmiasta). Od początku roku deweloperzy z największych miast cieszą się więc już ze sprzedaży aż 53,8 tys. mieszkań (to o 24 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem). Gdyby do końca roku sytuacja rozwijała się równie dobrze, bieżący rok może przynieść kolejny rekordowy wynik sprzedaży na poziomie przynajmniej dwukrotnie wyższym niż u szczytu ostatniej hossy, kiedy nabywców znalazło 35 tys. mieszkań.

Eldorado nie będzie jednak trwało wiecznie. Sprzedaż mieszkań nie może rosnąć w nieskończoność, a koniunktura na rynku mieszkaniowym w końcu się pogorszy. Z punktu widzenia tysięcy Polaków, którzy swoje oszczędności postanowili ulokować na rynku mieszkań na wynajem, najważniejsze wydają się odpowiedzi na pytania – czy, kiedy i w jakim stopniu zapowiadane na najbliższe lata zmiany podkopią rentowność ich inwestycji?

1. Rządowy program trzykrotnie tańszy

Po pierwsze, trzeba pamiętać o programie Mieszkanie+. Ma on trzy filary, ale najgłośniejszym z nich jest budowa tanich mieszkań na wynajem z dojściem do własności. Wydaje się on też największym zagrożeniem dla właścicieli mieszkań na wynajem. Czemu? Zgodnie z projektem rozporządzenia Rady Ministrów wynajem w ramach programu kosztować ma nie więcej niż 13,43 zł za mkw. w Warszawie, 10,89 zł za mkw. w Krakowie czy 11,35 zł za mkw. w Poznaniu (stawka miesięczna). Dla porównania obecnie stawki rynkowe w tych miastach opiewają na odpowiednio 42 zł, 38 zł i 33 zł za mkw. Dzisiejsza oferta rynkowa jest więc, lekko licząc, trzy razy droższa.

Alternatywą dla zwykłego najmu ma być najem z opcją wykupu. W tym wypadku za cenę trochę wyższego czynszu najemca po 30 latach ma uzyskać pełne prawo własności. Atutem Mieszkania+ w tym modelu jest oczywiście brak ryzyka zadłużenia hipotecznego, ale też brak konieczności posiadania 20-proc. wkładu własnego, ponoszenia kosztów transakcyjnych czy wykończenia mieszkania. W sumie więc w ramach programu Mieszkanie+ można dojść do własności mieszkania za cenę około dwukrotnie niższą niż w przypadku zakupu mieszkania na rynku i finansowania zakupu kredytem hipotecznym.

Co prawda do programu Mieszkanie+ kwalifikować się mają przede wszystkim osoby, których nie stać na zakup lub najem mieszkania na rynku, droga do taniego mieszkania dla nikogo nie będzie całkowicie zamknięta. Nawet jednak gdyby przyjąć takie ograniczenia programu, to trzeba mieć świadomość, że dziś wielu najemców współdzieli większe mieszkania i jeśli pojawi się dla nich alternatywa w postaci Mieszkania+, to chętnie z niej skorzystają. Podobnie wygląda sytuacja z rodzinami wielodzietnymi czy ludźmi młodymi, którzy dziś z pomocą rodziny mogą znaleźć dla siebie ofertę na rynku nieruchomości, ale po uruchomieniu programu budowy tanich mieszkań będą mogli ustawić się w kolejce po tanie cztery kąty.

Rynek nieruchomości jest po prostu systemem naczyń połączonych, przez co pojawienie się poważnej podaży tanich mieszkań na wynajem powinien skutkować mniejszym popytem w innym miejscu. Sukces programu budowy tanich lokali może więc spowodować, że rynkowe stawki za najem staną się bardziej przystępne.


2. Raty nawet o 40 proc. w górę

Kolejnym problemem, z którym przyjdzie zmierzyć się właścicielom mieszkań, jest spodziewana podwyżka stóp procentowych. W jej wyniku podrożeją kredyty hipoteczne, a więc zmiany te powinny interesować głównie inwestorów posiłkujących się kredytami hipotecznymi. Na razie prognozy rynkowe sugerują, że jeśli Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się podnieść koszt pieniądza, to ruchy te będą bardzo wyważone.

Obecne notowania kontraktów terminowych na stopę procentową sugerują, że w horyzoncie dwóch lat możemy mówić o 2-3 podwyżkach po 25 punktów bazowych każda. Jeśli więc ktoś dziś zadłuża się na 300 tys. zł i 30 lat, jego rata z obecnego poziomu około 1500 zł miesięcznie może za rok wzrosnąć o 40-50 zł, a za dwa lata pochłaniać co miesiąc o około 100-110 zł więcej.

Oczywiście w wyniku zawirowań gospodarczych lub w dłuższym horyzoncie czasowym nikt nie może wykluczyć bardziej dynamicznych ruchów. Gdyby dzisiejsza podstawowa stopa procentowa wzrosła z 1,5 proc. do 2,5 proc., to rata wspomnianego kredytu wzrosłaby do poziomu 1690 zł miesięcznie. Kolejny punkt procentowy podwyżek oznaczałby wzrost raty do 1880 złotych. Gdyby tego było mało, to powrót poziomu stóp procentowych do stanu z 2012 roku (stopa referencyjna była wtedy przez prawie pół roku na poziomie 4,75 proc.) oznaczałby wzrost raty o ponad 40 proc. do poziomu około 2130 zł miesięcznie. Prawdopodobieństwo realizacji takiego scenariusza nie przekracza jednak w horyzoncie dwóch lat kilku procent.

3. Płynność może spaść

Gdyby jednak do wyraźnych podwyżek stóp procentowych doszło, właściciel mieszkania na wynajem musi liczyć się z jeszcze jedną konsekwencją – spadkiem popytu. Chodzi tu oczywiście o rynek transakcji kupna-sprzedaży. Mechanizm jest trywialnie prosty. Wzrost stóp procentowych powinien spowodować nie tylko spadek popytu na kredyty, ale też spadek popytu gotówkowego. Po prostu, jeśli dziś można zarobić ponad 5 proc. na wynajmie, a przeciętna lokata daje niewiele ponad 1 proc. zysku w skali roku, to wiele osób wybiera inwestycję w mieszkania. Wzrost stóp procentowych spowoduje jednak, że premia za ryzyko będzie topniała wraz z tym, jak bezpieczne lokaty będą oferowane na coraz lepszych warunkach.

Jakby tego wszystkiego było mało, wzrost stóp procentowych może też doprowadzić do wzrostu podaży mieszkań. W skrajnym przypadku może się bowiem okazać, że rosnące raty kredytowe będą doprowadzać do niewypłacalności część kredytobiorców. To w prostej linii może prowadzić do częstszych egzekucji z nieruchomości, czyli rosnącej podaży mieszkań i domów. Potencjalne efekty nietrudno sobie wyobrazić – spadająca liczba transakcji i wartość nieruchomości. W efekcie inwestorowi trudniej byłoby sprzedać posiadaną nieruchomość. Jeśli konieczne byłoby wyjście z inwestycji oznacza to po prostu dłuższy czas oczekiwania na kupca i konieczność zaakceptowania niższej ceny – informacja szokująca szczególnie dziś, kiedy mieszkania sprzedają się najlepiej w historii, a liczba zawieranych transakcji jest według GUS ponaddwukrotnie wyższa niż w 2010 roku.

4. Najem zyskuje, gdy trudniej o własne lokum

Nie wszystkie zmiany, które czekają rynek, powinny właścicieli mieszkań na wynajem martwić. Co do zasady bowiem słabsza koniunktura na rynku transakcji kupna – sprzedaży, nie jest wcale złą informacją dla rynku najmu. Ludzie muszą bowiem gdzieś mieszkać, a jeśli bezrobocie rośnie, a o kredyt jest trudniej, to ręce mogą zacierać właściciele mieszkań na wynajem.

Przykładów działania takiego mechanizmu można szukać w statystykach Eurostatu. Wynika z nich, że w krajach strefy euro odsetek obywateli będących najemcami spadł w latach 2005 – 2009 z poziomu 36,4 proc. do 28,4 proc. Po tym gdy gospodarka wyraźnie zwolniła, w ciągu zaledwie roku odsetek ten wzrósł do poziomu 33,4 proc., aby dziś utrzymywać się na podobnym poziomie w granicach 33-34 proc.

5. RPP wpłynie też na czynsze

Dane potwierdzają, że decyzje banków centralnych mają wpływ na opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem przez jeszcze jeden kanał. Na pierwszy rzut oka wydaje się to zaskakujące, ale okresy restrykcyjnej polityki monetarnej sprzyjają podwyżkom czynszów najmu. Powodem może być fakt, że właściciele oczekują wyższych stóp zwrotu, gdy rośnie inflacja i koszt obsługi długu zaciągniętego na zakup mieszkania lub po prostu, gdy widzą, że na konkurencyjnych lokatach lub obligacjach mogą zarobić więcej. Niewykluczone też, że swoją cegiełkę dodaje do tego mechanizmu także wcześniej wspomniany wzrost popytu na najem w okresach, gdy kredyty drożeją, a więc jest o nie trudniej.

Z szacunków opartych na danych Rezerwy Federalnej wynika, że w USA od roku 1975 średnioroczny wzrost czynszu w okresie prowadzenia liberalnej polityki monetarnej wynosi 3,7 proc. Niemało, ale w okresach restrykcyjnej polityki monetarnej średnioroczny wzrost czynszów opiewał na 4,6 proc. Jeszcze większą dysproporcję można zaobserwować w Australii. Tu odpowiednie dane można znaleźć od 1988 roku. W tym czasie okresy tańszego pieniądza skutkowały wzrostem czynszów o 2,5 proc. w skali roku, podczas gdy restrykcyjna polityka monetarna przynosiła wzrost poziomu czynszów przeciętnie o 4,4 proc. w skali roku. Nie inaczej było też we Francji, choć tu zbadany jest znacznie krótszy okres (jedynie od 1999 roku). W tym czasie czynsze rosły o 1,3 proc., gdy pieniądz był tańszy, i 2,4 proc. w skali roku, gdy drożał.

Z tych wszystkich szacunków rada dla inwestorów na rynku mieszkaniowym płynie mimo wszystko trywialna – inwestować należy z rozwagą i nie przesadzać z lewarowaniem w postaci kredytów hipotecznych. Wtedy nawet podwyżki stóp procentowych mogą dla właścicieli mieszkań okazać się sytuacją, którą mogą wykorzystać na swoją korzyść poprzez podniesienie czynszów.

Autor: Bartosz Turek