Czechy i Węgry to europejscy liderzy wzrostów cen mieszkań

Przed omówieniem przyczyn gwałtownych wzrostów cen mieszkań na Węgrzech oraz u naszych południowych sąsiadów, trzeba najpierw zaprezentować skalę opisywanego zjawiska.

Z pomocą przychodzą dane Eurostatu, przeanalizowane przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl. Poniższy wykres opierający się na informacjach Europejskiego Urzędu Statystycznego, pokazuje przeciętny wzrost cen mieszkań (tzn. domów i lokali) od I kw. 2015 r. do II kw. 2017 r. Pod względem tempa wzrostu cen metrażu, trzy mniejsze kraje Grupy Wyszehradzkiej wyróżniają się na tle pozostałych państw Starego Kontynentu. Od I kw. 2015 r. do II kw. 2017 r. w analizowanych państwach Eurostat odnotował wzrost cen mieszkań o:

• 28,8% - Węgry (2 miejsce na 28 porównywanych państw)
• 21,0% - Czechy (6 miejsce na 28 porównywanych państw)
• 15,1% - Słowacja (13 miejsce na 28 porównywanych państw)

Trzeba wspomnieć, że w tym samym czasie polskie lokale i domy podrożały tylko o 6,4%. Taki wynik dał Polsce szóste miejsce od końca pod względem tempa wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych. Ciekawie przedstawiają się również dane dotyczące wzrostu wartości zadłużenia hipotecznego Czechów i Węgrów.

Po sprawdzeniu statystyk Europejskiej Federacji Hipotecznej (EMF) okazuje się, że pomiędzy I kw. 2016 r. i II kw. 2017 r. mieszkaniowy dług Czechów urósł aż o 17,5%. Był to najwyższy wynik w grupie 15 analizowanych państw. Dla porównania, dług hipoteczny Polaków przez półtora roku przyrósł tylko o 4,6% (zobacz poniższa tabela). Na terenie Węgier miał nawet miejsce spadek zadłużenia mieszkaniowego (-6,7%). Prawdopodobnie był to efekt dużej liczby niespłacanych kredytów, które zostają wypowiedziane lub sprzedane firmom windykacyjnym.

W przypadku Czech pewnym pocieszeniem jest fakt, że ten kraj podobnie jak Polska pod koniec 2016 r. cechował się dość niską relacją wartości kredytów mieszkaniowych do PKB (Czechy - 20,0%, Polska - 21,7%). Węgrom z wynikiem wynoszącym 12,5%, jeszcze dalej było do takich krajów jak na przykład Holandia (95,3%) oraz Dania (88,0%).

>>> Czytaj też: Które kraje mają najbardziej przewartościowane nieruchomości? Bezkonkurencyjna jest Skandynawia

„Sąsiedzki” boom cenowy to nie tylko efekt taniego kredytu

W przypadku Czech, Słowacji i Węgier mamy do czynienia z kilkoma czynnikami, które napędzają także popyt na polskim rynku nieruchomości. Mowa o następujących uwarunkowaniach:

• dobrej koniunkturze gospodarczej i niskim bezrobociu
• rekordowo niskim poziomie krajowej stopy procentowej, zwiększającym zdolność kredytową i ograniczającym zyskowność lokat
• zainteresowaniu inwestorów z Europy Zachodniej zmotywowanych niskimi stopami procentowymi w Strefie Euro

Kluczowe znaczenie mają również czynniki typowe dla poszczególnych krajów. W odniesieniu do Węgier, taką ważną kwestią wydaje się hojny program dopłat mieszkaniowych CSOK, przypominający polski MdM. Jeżeli chodzi o Czechy, to wzrost cen tamtejszych mieszkań wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl jest napędzany głównie przez praski rynek, na którym ma miejsce boom dotyczący krótkoterminowego wynajmu za pośrednictwem serwisu Airbnb.

Opisywane zjawisko przybrało tak dużą skalę, że władze czeskiej stolicy zastanawiają się nad zniechęcaniem osób inwestujących w krótkoterminowy najem. Według ostrożnych szacunków, w Pradze około 20 000 lokali jest wynajmowanych z myślą o turystach przyjeżdzających na kilka dni.

Rosnące koszty zakupu praskich mieszkań mają duży wpływ na ceny metrażu notowane dla całego kraju. W tym kontekście warto pamiętać, że Praga skupia około dwukrotnie większą część krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych niż Warszawa.

Banki centralne Czech i Słowacji podejmują działania mające na celu ograniczenie skali wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych. Przykładem jest podniesienie wymagań kapitałowych dla banków kredytujących mieszkania. Wspomniane rozwiązanie nie wyeliminuje jednak najważniejszej różnicy pomiędzy rynkiem pierwotnym w Polsce oraz innych krajach Grupy Wyszehradzkiej. Polscy deweloperzy są bardziej elastyczni podażowo niż firmy budujące nowe mieszkania na terenie Czech, Węgier i Słowacji. Ta cecha krajowej branży deweloperskiej uchroniła nas przed szybszymi wzrostami cen nowych mieszkań.

>>> Czytaj też: Inwestycyjna euforia w mieszkaniówce. Rynek zaczyna się przegrzewać?