W ostatnich latach obserwujemy wiele zmian na rynku kredytów hipotecznych, które z jednej strony regulują zasady i tryb przyznawania finansowania, z drugiej zaś poprzez wytyczne, obostrzenia czy rekomendacje dostosowują ten rynek do sytuacji ekonomicznej panującej zarówno w kraju, jak i na świecie. Dotyczy to zarówno zakupu nieruchomości gotowych jak i tych w budowie. Podstawowe ustawy odnoszące się do tych zagadnień to Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami oraz Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Najważniejszymi dokumentami, które poza ustawami i rozporządzeniami określają dobre praktyki w zakresie kredytowania są Rekomendacje wydawane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Określają one szczegółowo wiele parametrów dotyczących procesu kredytowego, dzięki czemu można łatwo określić ramy produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.
Przeciętny Kowalski nie czyta dokładnie ustaw i nie ma w związku z tym wystarczającej wiedzy, jak obecnie wygląda proces wyboru dewelopera oraz banku, w którym będzie chciał sfinansować zakup nieruchomości. Nie orientuje się też często, co może skredytować i na jakich warunkach. Pomocną i nieodzowną wydaje się współpraca z pośrednikami – kredytu hipotecznego oraz nieruchomości. To specjaliści są w stanie odpowiednio pokierować klientem, aby wybrał sprawdzonego i pewnego dewelopera, a następnie właściwie przygotował się do uzyskania kredytu hipotecznego.
Każdy obecnie budujący deweloper, który prowadzi sprzedaż inwestycji rozpoczętych po wejściu w życie „Ustawy deweloperskiej”, musi spełniać szereg wymogów prawnych, mających na celu zabezpieczenie środków przyjmowanych od klientów w ramach finansowania budowy lub zakupu nieruchomości. Podstawowym zabezpieczeniem jest rachunek powierniczy, który należy prowadzić dla klientów celem wpłacania tam środków w trakcie budowy, a do którego nie ma dostępu, jeśli nie zostaną spełnione narzucone przez bank prowadzący kryteria (głównie chodzi o terminowość postępu prac, finansowanie tylko danej inwestycji, a czasem wręcz zakończenie inwestycji – dla rachunków zamkniętych).
Dodatkowym wymogiem jest konieczność podpisywania umów zobowiązaniowych – deweloperskich w formie aktu notarialnego z wpisem roszczenia do księgi wieczystej o wybudowanie lokalu czy domu w trakcie budowy.
Kwestie finansowania zakupu są tak samo ważne, jak odpowiedni wybór dewelopera i nieruchomości. Obecnie funkcjonują dwa podstawowe źródła finansowania – środki własne na całość inwestycji oraz częściowe finansowanie kredytem bankowym (nawet do 90% wartości nieruchomości). Ważnym jest, że poza zakupem/budową można finansować tym samym kredytem np. wykończenie czy remont. Należy wówczas sporządzić samodzielnie lub poprzez osobę uprawnioną kosztorys prac, jakie będą przeprowadzone, biorąc pod uwagę wartość poszczególnych elementów do wykonania i termin realizacji poszczególnych prac. Ważne, aby kredytowane wykończenie obejmowało tylko elementy na stałe związane z lokalem (np. podłogi, ściany, instalacje, meble „na wymiar” na stałe wbudowane itp.). Taki kosztorys będzie następnie podstawą dla rzeczoznawcy majątkowego do uwzględnienia w operacie szacunkowym wzrostu docelowej wartości nabywanej nieruchomości.
Kredytobiorcą natomiast może być pojedyncza osoba, para, małżeństwo, osoby niespokrewnione, czy wręcz kilka gospodarstw domowych. Kredytobiorca nie musi być jednak właścicielem czy współwłaścicielem nabywanej nieruchomości, choć najczęściej tak jest. Ważne, aby posiadał zdolność kredytową, a tę wylicza się trochę inaczej niż przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym.
W przypadku chęci zaciągnięcia kredytu budowalno-hipotecznego okres kredytowania nie jest tożsamy z okresem spłaty kredytu. Chodzi m.in. o zakup nieruchomości (lokalu, domu), która jest w trakcie budowy czy wręcz o budowę domu. W trakcie realizacji inwestycji występuje karencja w spłacie kapitału kredytu, co oznacza, że co miesiąc oddaje się bankowi tylko odsetki od pożyczonej (i już wypłaconej w transzach) kwoty. Po zakończeniu wypłaty transz następuje wzrost rat kredytu, gdyż do spłacanych odsetek zaczyna być doliczany kapitał. Jeżeli (dla przykładu) inwestycja trwa 2 lata i w tym czasie wypłacane są kolejne transze, a kredyt zaciągnięty został na 30 lat, to spłatę kapitału kredytu rozpocznie się od 3. roku i trwać ona będzie 28 lat. To ważna kwestia, bo powoduje, że rata spłaty będzie wyższa niż dla kredytu wypłaconego jednorazowo, bez okresu karencji i spłacanego przez pełne 30 lat. To wpływa więc na maksymalną kwotę kredytu, bo powoduje konieczność posiadania zdolności kredytowej dla krótszego niż zakładany okresu kredytowania.
Konstatując – wybór dewelopera, konkretnej inwestycji, okresu kredytowania, kosztów i zakresu finansowanych elementów są ściśle ze sobą powiązane. Każdy potencjalny kredytobiorca dla właściwego ustalenia optymalnych warunków kredytu na sfinansowanie zakupu lub budowy nieruchomości powinien spotkać się z ekspertem finansowym i dokładnie określić parametry transakcji, swoje możliwości kredytowe, potrzeby oraz oczekiwania.
Autor: Michał Głębecki
>>> Czytaj też: Wzrost stawki ryczałtowej nie zachwieje rynkiem mieszkaniowym
uu(2018-01-14 15:40) Zgłoś naruszenie 203
gdyby nie idzioci co biora kredyty na mieszkanie, mieszkania bylyby 3-4razy tansze, w koncu 75% jest na kredyt, i kazdy tanio kupilby za gotowke, przy okazji zwykly chleb czy jajka byly by tansze, bo mniej wykreowanej waluty przez kredyt
Pokaż odpowiedzi (2)Odpowiedzuu(2018-01-14 18:55) Zgłoś naruszenie 40
witek, a ty myslisz ze 10lat razem z zona wynajem byl lekki mala klitke? lekko nie ma a teraz mam swoje za gotowke i spie spokojnie
Witek(2018-01-14 18:13) Zgłoś naruszenie 25
Dobrze że przynajmniej ty jesteś taki "mondry".
uu(2018-01-14 15:40) Zgłoś naruszenie 116
gdyby nie idzioci co biora kredyty na mieszkanie, mieszkania bylyby 3-4razy tansze, w koncu 75% jest na kredyt, i kazdy tanio kupilby za gotowke, przy okazji zwykly chleb czy jajka byly by tansze, bo mniej wykreowanej waluty przez kredyt
OdpowiedzTester(2018-01-14 17:11) Zgłoś naruszenie 83
Hmm, uu trochę otworzył mi oczy, bo logicznie myśląc...ma rację. Ludzie zapożyczają się na siłę kupując mieszkania, na które ich nie stać, by zaimponować innym, których nie lubią, a przy tym udając kogoś kim nie są. A potem płacz i lament, że przez kolejne 30 lat trzeba to spłacać. A wystarczyło kilka lat się pomęczyć i potem kupić za gotówkę. Ja tak zrobiłem i dziś mam mieszkanie, a nie mam kredytów!
Pokaż odpowiedzi (3)OdpowiedzTarak(2018-01-27 14:44) Zgłoś naruszenie 10
Tez tak zrobilem...przemeczylem sie 11lat zeby uzbierać na kawalerke i potem dom...co z tego jak nikt nie odda mi tych lat przezytych w niedoli niepewnosci i tam gdzie niechce...podczas tego okresu moj brat splacil poliwe kredytu i te 10lat przezyl w warunkach luksusu na swoim...on ma co wspominac piekne lata a ja wspominam lata szare nieciekawe pelne pracy,nadgodzin i zakola na glowie
Luka(2018-01-14 19:35) Zgłoś naruszenie 51
A możesz napisać gdzie kupiłeś mieszkanie? Bo jakoś trudno mi uwierzyć, że kilka lat wystarczyło na odłożenie na mieszkanie np. za 300 tys. zł.
Luka(2018-01-14 19:35) Zgłoś naruszenie 41
A możesz napisać gdzie kupiłeś mieszkanie? Bo jakoś trudno mi uwierzyć, że kilka lat wystarczyło na odłożenie na mieszkanie np. za 300 tys. zł.
darek(2018-01-15 17:02) Zgłoś naruszenie 30
Dobrze jak kogoś stać, żeby kupić mieszkanie za gotówkę, ale ja bym musiał ze 20 lat odkładać pakując komuś kasę za wynajem więc bez sensu. Co do formalności to zbytnio się tym nie zajmowałem bo kredyt mi załatwiała galeria finansowa z Wawy ja tylko musiałem dokumenty przynieść a oni resztę w bankach załatwiali i porównywali.
OdpowiedzRoberto(2018-01-28 20:22) Zgłoś naruszenie 00
Najpierw trzeba wiedzieć co się kupuje. Bo apartament może się okazać zwykłym mieszkaniem. Ciekawy art o fikcyjnych apartamentach w Warszawie https://perfectspace.pl/blog/nowe-inwestycje-deweloperskie-warszawa-pelna-fikcyjnych-apartamentow/
Odpowiedz