Wiele osób na przykład nie zdaje sobie sprawy, że w latach 90 - tych rząd wydawał na „mieszkaniówkę” znacznie więcej niż obecnie. To nie jedyny ciekawy fakt na temat dekady, która wyróżniała się niewielką liczbą wybudowanych mieszkań i kredytów hipotecznych.

Deweloperzy budowali mało a spółdzielnie straciły inwestycyjny zapał

Pod względem statystycznych porównań dotyczących liczby wybudowanych mieszkań, lata 90 - te na pewno nie prezentują się szczególnie pozytywnie. Jak przypomina Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl na początku tej dekady miała miejsce bolesna transformacja gospodarcza połączona ze wzrostem bezrobocia.

Według danych Banku Światowego, w 1991 r. spadek PKB wyniósł ponad 7%. Praktycznie przez całą analizowaną dekadę stopa bezrobocia znacząco przekraczała 10%. Trudno dziwić się, że w takich warunkach liczba mieszkań oddawanych do użytku znacząco spadła. W 1991 r. i 1992 r. ukończono jeszcze wiele lokali oraz domów rozpoczętych pod koniec poprzedniej dekady. Później miała miejsce prawdziwa zapaść „mieszkaniówki”, a roczna liczba mieszkań (lokali i domów) oddawanych do użytku, osiągnęła najniższy poziom od dekad (62 130 w 1996 r.). Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl bezpośrednią przyczyną tej zapaści była coraz mniejsza aktywność inwestycyjna spółdzielni mieszkaniowych, które straciły duże państwowe dotacje i zaczęły bardziej odczuwać problemy związane m.in. z zadłużeniem czynszowym lokatorów. Więcej mieszkań nie mogły też budować nieliczne firmy deweloperskie. Dopiero na początku kolejnej dekady, zyskały one przewagę nad spółdzielczymi inwestorami.

O skali regresu budownictwa mieszkaniowego świadczy fakt, że od 1991 r. do 2000 r. w Polsce łącznie ukończono 0,89 mln nowych lokali i domów. Analogiczne wyniki z lat 1970 - 1979 (2,46 mln) i 1980 - 1989 (1,89 mln) były znacznie wyższe. Nawet poprawa standardu i metrażu budowanych mieszkań, nie mogła skompensować kiepskich wyników inwestycyjnych. Aktywność inwestorów ograniczał m.in. trudny dostęp gospodarstw domowych do kredytów na zakup mieszkania. Pod koniec 1996 r. zadłużenie mieszkaniowe polskich rodzin w bankach wynosiło ok. 1 mld zł. Obecny wynik jest ponad 400 razy wyższy.

Tabela

Tabela

źródło: Materiały Prasowe

Na „mieszkaniówkę” państwo wydawało znacznie więcej niż obecnie

W nawiązaniu do kiepskich wyników budownictwa mieszkaniowego, dość zaskakujący wydaje się fakt, że w latach 90 - tych państwo wydawało na sferę mieszkaniową o wiele więcej niż obecnie. Dokładne informacje z lat 1995 - 2000 wskazują, że rekord padł w 1996 r. Wtedy bezpośrednie wydatki budżetu państwa na „mieszkaniówkę” wynosiły 3,4 mld zł i 0,8% krajowego PKB. Ten wynik dodatkowo nie uwzględnia kosztu związanego z ulgami podatkowymi (np. „dużą” ulgą budowlaną). Dla porównania warto dodać, że w 2017 r. zaplanowano bezpośrednie wydatki budżetowe na sferę mieszkaniową wynoszące tylko 1,8 mld zł (około 0,1% PKB). Różnica między wynikami z 1996 r. i 2017 r. (3,4 mld zł i 1,8 mld zł) będzie jeszcze większa jeśli uwzględnimy inflację.

Rynek nieruchomości nie był przygotowany na szybki wzrost popytu

W nawiązaniu do powyższych danych może rodzić się pytanie, dlaczego pomimo wysokich wydatków budżetowych na sferę mieszkaniową, w latach 90 - tych wybudowano stosunkowo mało lokali i domów. Zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl jednym z głównych powodów była bardzo specyficzna polityka mieszkaniowa. Po przeanalizowaniu danych z powyższej tabeli okazuje się, że na cele bezpośrednio związane z budową mieszkań (np. komunalnych), państwo przeznaczało niewiele środków. Dużym obciążeniem budżetu były premie gwarancyjne dla posiadaczy książeczek mieszkaniowych i wykupywane odsetki od kredytów zaciągniętych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Tylko w 1996 r. zobowiązania państwa z tych dwóch tytułów, pochłonęły aż 2,24 mld zł. Wspomniana kwota odniesiona do aktualnej siły nabywczej pieniądza stanowiłaby aż trzykrotność bezpośrednich wydatków budżetu państwa na sferę mieszkaniową z 2017 r.

Brak poważniejszego zaangażowania państwa w budowę nowych lokali komunalnych, skutkował problemami w pierwszej dekadzie kolejnego wieku, gdy na rynek mieszkaniowy wchodziło coraz więcej osób urodzonych w latach wyżu demograficznego. Ta zmiana demograficzna skutkowała m.in. bańką cenową na rynku nieruchomości (lata 2004 - 2008) i bardzo szybkim wzrostem zadłużenia hipotecznego Polaków. Warto zdawać sobie sprawę, że problemy mieszkaniowe były również jedną z przyczyn eksodusu Polaków, który miał miejsce po wstąpieniu naszego kraju do Unii Europejskiej.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl