Nowy pomysł na program „Mieszkanie +” może rozpalić nadzieje nie tylko osób gorzej sytuowanych, ale i Polaków mających nadwyżki finansowe. Wszystko za sprawą nowych regulacji, nad którymi pracuje rząd. Co prawda, wciąż opieramy się jedynie na projektach ustaw i wykazie prac legislacyjnych, ale te sugerują, że skala budowlanego boomu może być jeszcze stymulowana.

Specustawa ku pomocy

Może się tak stać dzięki trzem ustawom mającym stworzyć prężnie działający segment wynajmu instytucjonalnego. Spójrzmy na nie w porządku chronologicznym. Pierwszym przedstawionym aktem była specustawa mieszkaniowa. Jej celem jest uproszczenie procedur administracyjnych związanych z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę.

Do tego nowe prawo ma za zadanie uruchomienie gruntów dotychczas niedostępnych dla budownictwa mieszkaniowego. To oznacza wymierną obniżkę kosztów. Po pierwsze, zahamowany może zostać dynamiczny wzrost cen samych działek. Nie zapominajmy jednak też o kosztach związanych z przedłużającymi się procedurami administracyjnymi związanymi z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę. Te pod władzą nowej ustawy mogą być nawet kilka razy krótsze, co może oznaczać kilkuprocentowy spadek kosztów inwestycji mieszkaniowej. Szybciej będzie można przystąpić do budowy, ponosząc niższe niż dziś koszty przygotowania inwestycji.

Problemem pozostają natomiast wciąż rosnące koszty robocizny i materiałów budowlanych. Te są na tyle ważne, że istnieje poważne ryzyko, iż nowe prawo nie będzie w stanie doprowadzić do obniżki łącznych kosztów budowy mieszkań, choć bez wątpienia może ograniczyć obserwowaną dynamikę ich wzrostu. Plany rządu sugerują znaczny wzrost skali budownictwa mieszkaniowego. A zatem nawet daleko idąca liberalizacja raczej nie doprowadzi do niższych cen budowy mieszkań skoro ma ich co roku powstawać przynajmniej kilkadziesiąt tysięcy więcej niż dziś.

W ustawie zapisano między innymi możliwość budowania bloków na terenach nieprzeznaczonych na ten cel w planach miejscowych. Na taki krok będzie się musiała zgodzić rada gminy. Jeśli dany teren nie jest objęty planem, zgodnie z projektem ustawy wystarczy zgoda wójta burmistrza albo prezydenta miasta.

W projekcie znajdujemy zapisy precyzujące, na przykład maksymalne odległości planowanego osiedla od szkoły, przedszkola, obiektów handlowych, przystanków autobusowych. Prawo zakłada, że jeśli osiedle będzie za daleko od placówek oświatowych, to deweloper będzie musiał sfinansować pięcioletni koszt dowozu dzieci do nich.

Do tego ustawa zawiera regulacje odnośnie wysokości budynków, choć są one dość liberalne. W dużych miastach wystarczy jeden wysoki budynek w odległości 3 kilometrów, aby w myśl specustawy mógł powstać nowy wielopiętrowy blok. Nowe prawo zakłada też obowiązek przeprowadzenia publicznego konkursu na koncepcję urbanistyczno-architektoniczną planowanego osiedla. Warto zauważyć, że na etapie konsultacji ustawy pojawił się postulat, aby w kapitule konkursu zasiedli przedstawiciele gminy, aby w ten sposób mieć też wpływ na ład przestrzenny. Choć nie ulega wątpliwości, że nowe prawo jest liberalne, to nie jest też tak, że deweloperzy będą mieli wolną rękę odnośnie tego gdzie i co zbudują.

Projekt ustawy budzi również kilka obaw. Istnieje ryzyko dalszego rozlewania się miast. To oznacza chociażby coraz wyższe nakłady na infrastrukturę potrzebną chaotycznie rozwijającym się obszarom. Poza tym realne jest zagrożenie, że powstawać będą osiedla niespójne z sąsiednią zabudową lub takie, w przypadku których codzienne życie będzie uciążliwe w związku np. ze zbyt małą ilością miejsc postojowych lub słabą komunikacją. Tu też znaczącą rolę będzie miał do odegrania samorząd, bo jeśli rada gminy zgodzi się na budowę nowych domów wielorodzinnych bez dostatecznej liczby miejsc parkingowych dla nowych mieszkańców, to takie osiedla nadal będą powstawać.

Skrócenie czasu przygotowania i realizacji inwestycji to bardzo szczytny cel, jednak danie inwestorom większej swobody może rodzić sąsiedzkie konflikty i może być przestrzenią dla zjawisk korupcyjnych.

Z drugiej strony ścisła kontrola procesów inwestycyjnych tworzy dodatkowe koszty, hamuje rozwój i podnosi ceny. Znalezienie złotego środka wydaje się niemal niemożliwe. Praktyka pokaże dopiero czy rozwiązanie proponowane przez obecny rząd będzie miało więcej plusów czy minusów.

O dopłaty może być trudno

Niedługo po upublicznieniu projektu specustawy mieszkaniowej światło dzienne ujrzał projekt ustawy o dopłatach do czynszu najmu mieszkań. W tym rozwiązaniu chodzi o to, że rząd chciałby dopłacać najemcom, aby stać ich było na najem mieszkań.

W rządowym rozwiązaniu mowa jest o dofinansowaniu jedynie do wynajmu nowych mieszkań. Co więcej na pieniądze będzie mógł liczyć jedynie ktoś, kto zasiedla nowe mieszkanie po raz pierwszy. Po jego wyprowadzce nowy lokator nie będzie mógł już liczyć na pieniądze z budżetu.

Takie zasady mają więc za zadanie głównie stymulować skalę nowych inwestycji i rozwój gospodarczy, choć przy okazji stanowią bardzo duże ograniczenie skali całego programu. Z punktu widzenia osób mniej zamożnych – do których program jest adresowany – oznacza to, że z dopłatą nie wynajmą mieszkań używanych, czyli tańszych.

Dziwi, że w perspektywie roku 2029 na dopłaty ma być w budżecie zarezerwowanych łącznie aż 16 mld złotych. Przy okazji uzasadniania planowanych regulacji zapisano jednak, że rząd spodziewa się niższego wykorzystania środków, a tak wysoka kwota jest po to, aby dla nikogo pieniędzy nie zabrakło.

We wspomnianym dokumencie szacuje się, że do programu kwalifikować może się 50 tysięcy mieszkań rocznie. Jest to bardzo ambitny plan biorąc pod uwagę wcześniej wspomniane ograniczenia oraz fakt, że do programu kwalifikować się będą osoby o określonym statusie majątkowym (nieposiadające nieruchomości) i dochodowym.

Zarobki nie mogą być ani za niskie, ani za wysokie. Przy każdej inwestycji dolna granica wynagrodzenia będzie określana indywidualnie, ale w ustawie określono już górną granicę. Ma to być 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia w przypadku singla plus dodatkowe 30 proc. tego wynagrodzenia na każdego kolejnego członka rodziny.

O jakich kwotach mówimy? Zgodnie z danymi GUS za 2017 rok statystyczny pracownik zarabiał przeciętnie 4271,51 złotych brutto. Obniżając tę kwotę o 40 proc. otrzymujemy niecałe 2563 zł brutto, czyli mniej więcej 1853 zł „na rękę”. Jest to maksymalny dochód, który zgodnie z projektowanym prawem mógłby osiągać singiel chcący ubiegać się o dopłaty. Rodzina trzyosobowa mogłaby zarabiać nie więcej niż 3706 zł, a rodzina z trójką pociech nie więcej niż 5559 zł netto miesięcznie. 

Drogie skromne dofinansowanie

Więcej wymagań może nałożyć gmina, która aktywnie będzie uczestniczyć w procesie przygotowania inwestycji i zasiedlania jej przez najemców. Nie wykluczone są więc preferencje dla emerytów, osób wychowujących dzieci, niepełnosprawnych, osób, które utraciły dach nad głową, czy osób przeprowadzających się w celu podjęcia pracy czy nauki.

Jeśli komuś uda się zakwalifikować do programu dopłat, będzie mógł na nie liczyć przez maksymalnie 9 lat. Okres ten będzie podzielony na trzy równe części. Najwyższe dopłaty otrzyma się na początku, po trzech latach zmaleją one o jedną trzecią, a w ostatnim okresie o kolejne 50 proc.

Wysokość dofinansowania będzie zależeć od liczby osób w gospodarstwie domowym oraz kosztu nowych mieszkań w danej lokalizacji – wynika z rządowych planów. Przykład? Gdyby ustawa działała dziś, to w Warszawie przez pierwsze 3 lata singiel mógłby liczyć na dopłatę w kwocie 173 złotych co miesiąc. Potem pomoc stopniałaby do 115 zł, a w ostatnich 3 latach do 58 zł miesięcznie.

W przypadku rodziny z jednym dzieckiem mogłoby to być odpowiednio 432, 288 i 144 zł miesięcznie. Rodzina z trójką dzieci mogłaby zaś liczyć na 691 zł, następnie 461 zł i 230 zł.

Czy to dużo? Dziś za wynajem 50-metrowego lokum w Warszawie trzeba zapłacić średnio 2,2 tys. złotych. Trzyosobowa rodzina mogłaby więc przez 3 lata pokryć pieniędzmi z dopłaty 20 proc. opłat. Potem dopłata stopniałaby do 13 proc., a ostatecznie do 7 proc.

Niepokoić może też fakt, że aby dopłacać do czynszów rząd rezygnuje z tworzenia systemu długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe, co wydawało się rozwiązaniem bardziej opłacalnym z punktu widzenia budżetu. Taniej jest wspierać obywateli w oszczędzaniu na zakup własnego „M” niż do niego dopłacać.

W uzasadnieniu do projektu ustawy o dopłatach do czynszu znajdujemy liczby, z których można oszacować, że przeciętny beneficjent tego planowanego programu zainkasuje około 21,6 tys. zł. To prawie tyle samo, na co mógł liczyć przeciętny beneficjent zakończonego niedawno programu dopłat do kredytów mieszkaniowych „Mieszkanie dla młodych”. Ten zainkasował przeciętnie 26,2 tys. zł.

Cel programu jest szczytny – ma poprawić sytuację mieszkaniową aż 40 proc. Polaków, którzy z jednej strony zarabiają za mało, aby kupić lub wynająć mieszkanie po stawkach rynkowych, a z drugiej ich pensja jest za wysoka, aby otrzymać mieszkanie komunalne. Na pierwszy rzut oka liczba ograniczeń i wymagań, które trzeba będzie spełnić, wydaje się jednak zbyt długa, aby program miał szansę osiągnąć zakładaną skalę. Nie jest jednak tak, że system ten nie ma prawa zadziałać. Potrzebuje jednak wsparcia w postaci preferencyjnego finansowania samych inwestycji i to takiego, które mogłoby zaoferować kilka, kilkanaście miliardów złotych rocznie.

Polskie REIT-y tylko dla mieszkań

System zadziała, ale potrzebuje także wsparcia w postaci preferencyjnego finansowania samych inwestycji. Dopełnieniem może się okazać ustawa o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN). FINN to ma być rodzima odmiana REIT-ów, czyli firm notowanych na giełdzie, które w zamian za dzielenie się lwią częścią zysków w postaci dywidendy, będą korzystały na preferencjach podatkowych.

Zgodnie z informacją rządu projekt ma zostać przyjęty w II kwartale tego roku.

W rodzimym rozwiązaniu mowa jest o opodatkowaniu 8,5-proc. CIT. Tym samym może się okazać, że kwota płaconego przez FINN podatku będzie symboliczna lub nawet zerowa – szczególnie, jeśli będą one mogły korzystać z dobrodziejstw zaliczania amortyzacji do kosztów uzyskania przychodu. Oferta publiczna firm zajmujących się inwestowaniem w mieszkania może cieszyć się dużą popularnością obywateli poszukujących alternatywnych wobec lokat możliwości wygenerowania dodatkowego dochodu.

Chociaż nikt nie zagwarantuje, że FINN-y okażą się dobrą inwestycją, to możliwe, że w skali roku mogłyby pozyskać z rynku kwoty rzędu nawet kilkunastu miliardów złotych, co przyczyniłoby się także do ożywienia warszawskiego parkietu. Dla porównania, w 2017 r. Polacy kupili obligacje skarbowe za bez mała 7 mld złotych, wpłacili do funduszy inwestycyjnych o 14 mld zł więcej niż z nich wypłacili. Z szacunków Open Finance wynika, że jeszcze wyższą kwotę mogli zainwestować bezpośrednio na rynku mieszkań na wynajem.

Możliwy wpływ na rynek

Wyniki budownictwa mieszkaniowego są obecnie najlepsze w historii. Deweloperzy w ciągu 12 ostatnich miesięcy (od marca 2017 do lutego 2018 roku) zaczęli budowę ponad 110 tys. mieszkań, a oddali do użytkowania ponad 93 tys. lokali. O boomie zaczyna jednak świadczyć już nie tylko skala prowadzonych inwestycji i liczba zawieranych transakcji, ale też rosnące ceny. Z danych NBP wynika, że za mieszkania w dużych miastach trzeba było pod koniec ubiegłego roku płacić o 6,6 proc. więcej niż rok wcześniej.

Rynek jest tak rozgrzany głównie za sprawą utrzymywania rekordowo niskich stóp procentowych. Dzięki nim kredyty są relatywnie tanie, a skromne oprocentowanie lokat zachęca do poszukiwania alternatywnych sposobów angażowania kapitału. Efekt? Ceny mieszkań, ziemi budowlanej, robocizny i materiałów rosną, bo popyt na nieruchomości jest wyższy niż ich podaż.

Dziś, na etapie wstępnych zapowiedzi i projektów ustaw nieprzyjętych jeszcze przez rząd, bardzo trudno ocenić jaki efekt może mieć nowe prawo. Gdyby główne założenia przetrwały ścieżkę legislacyjną, można przyjąć, że dodatkowe pieniądze wpompowane na rynek nieruchomości doprowadzą do dalszego ożywienia. W dłuższym terminie rosnąca podaż mieszkań powinna spowodować, że ich ceny będą bardziej przystępne. Raczej nie ma co liczyć na to, że zakup na własność szybko stanie się tańszy, ale już wprowadzenie programu dopłat do najmu może wpłynąć na stawki wolnorynkowe.

Autor: Bartosz Turek