Odpowiedź naturalnie nie jest jednoznaczna, niemniej w przeszłości takie właśnie skoki zapowiadały korektę trendu, tyle, że na rynku amerykańskim, gdzie ze względu na lepszą dostępność danych możemy prześledzić koniunkturę na rynku mieszkaniowym w ostatnich sześciu dekadach.

Jak można się przekonać, gwałtowny wzrost tempa budowy domów rozumiany w tym wypadku jako np. podwojenie liczby budowanych domów w okresie kilku lat, regularnie poprzedzał równie gwałtowne załamania rynku. Zjawiska te były ściśle związane z inflacją, a właściwie jej nadejściem. W 1972 r. roku liczba wydawanych pozwoleń i rozpoczynanych budów sięgała blisko 10 na tysiąc mieszkańców USA i w tym właśnie roku inflacja znalazła się na najniższym od pięciu lat poziomie 3,3 proc. Już trzy lata później liczba wydawanych pozwoleń spadła do 4,4 na tysiąc mieszkańców, a w tym czasie inflacja wynosiła 9,1 proc. (11 proc. w 1974 r.). Korelacja zachowania rynku z inflacją, a co za tym idzie także z dostępnością i oprocentowaniem kredytów hipotecznych jest więc wyraźna.

Podobnie rzecz miała się w końcówce lat 70., gdy inflacja w USA także osiągała dwucyfrowe wartości, a aktywność rynku budownictwa mieszkaniowego spadała do 4,3 pozwoleń na budowę domów (i mieszkań) na tysiąc Amerykanów.

Dopiero w 2008 r. załamanie rynku miało inny charakter – inflacja odchylała się wprawdzie nieco od najbardziej pożądanych poziomów (wynosiła 3,8 proc.), a Fed interweniował podnosząc stopy procentowe 14-krotnie, ale wybuchła inna bomba – kredytów subprime. Nawet deflacja, która pojawiła się w 2009 r. nie była w stanie ożywić rynku – w istocie, aktywność budowniczych spadła do historycznie niskiego poziomu w okolicach 2 domów na tysiąc mieszkańców.

Polska analogia?

W przypadku polskiego rynku dane nie sięgają tak daleko wstecz, w dodatku są nieco zniekształcone. Szczyt liczby domów i mieszkań oddawanych do użytku na przełomie wieku wynikał ze zmiany przepisów prawa budowlanego (wielu właścicieli „domów w budowie” zdecydowało się przyznać, że w istocie są one użytkowane) i na dobrą sprawę dzisiejszą sytuację rynkową możemy odnieść jedynie do mieszkaniowej gorączki z lat 2007-2009, która opierała się o wzrost dostępności kredytów hipotecznych, szczególnie walutowych. Kryzys finansowy ograniczył jednak podaż tego rodzaju kredytów (a i popyt na nie stopniał), co doprowadziło nie do załamania, ale korekty rynku mieszkaniowego – między 2009 i 2012 r. liczba wydawanych pozwoleń spadła o 22 proc., a liczba mieszkań i domów oddawanych do użytku spadła o 20 proc. między 2008 r. i 2011 r.

Wykres 2. Źródło: GUS, obliczenia własne

Wykres 2. Źródło: GUS, obliczenia własne

źródło: Materiały Prasowe

I właśnie licząc od dołka z lat 2013-2014 obserwujemy kolejną dynamiczną falę wzrostową opartą jednak głównie o popyt inwestycyjny. Liczba wydanych pozwoleń wzrosła ze 139 tys. w 2013 r. do 254 tys. w 12-miesięcznym okresie zakończonym w kwietniu 2018 r., czyli o 83 proc. W tym samym czasie liczba rozpoczynanych budów wzrosła o 69 proc., a liczba ukończonych budów o blisko 42 proc. od 2014 r. (w porównaniu do liczby wydawanych pozwoleń liczba budów rozpoczynanych i kończonych swój szczyt osiąga nieco później).

Czy są to wartości już niebezpieczne dla rynku? Z jednej strony tak, bo taka dynamika wzmaga popyt na usługi i materiały budowlane, a także na grunty, co grozi wzrostem cen i faktycznie to zjawisko jest już w tym roku obserwowane. Na razie jednak brak sygnałów o wyczerpywaniu popytu. Przeciwnie – liczba udzielanych kredytów hipotecznych rośnie. W 2017 r. było ich 190,6 tys. (za AMRON-SARFIN), o 13 proc. więcej niż przed rokiem. Wciąż jednak daleko do rekordu z 2008 r., gdy było to prawie 289 tys.

Wyhamowania rynku można oczekiwać dopiero wówczas, gdyby spadł popyt inwestycyjny np. w skutek ograniczenia rentowności najmu (decydujące znaczenie dla stawek najmu ma jednak koniunktura gospodarcza, a ta jest nadal bardzo dobra), lub zmniejszyłby się popyt na kredyty mieszkaniowe, co jednak związane jest m.in. z kondycją rynku pracy oraz wysokością stóp procentowych, których jednak Rada Polityki Pieniężnej nie zamierza podnosić.

Wygląda więc na to, że choć rynek budownictwa mieszkaniowego w Polsce osiągnął rekordowe rozmiary i rośnie w tempie zbyt szybkim, by uznać go za zrównoważony, to przesłanek by twierdzić, że wkrótce czeka go załamanie jest obecnie zbyt mało. Niemniej – i nie jest to tajemnicą – lepiej inwestować na rynku pogrążonym w stagnacji niż wówczas, gdy głównym zmartwieniem deweloperów jest brak wystarczającej liczby atrakcyjnych projektów, które można szybko wprowadzić do sprzedaży.
Warto przy tym pamiętać, że ewentualne stłumienie popytu na mieszkania nie musi automatycznie przełożyć się na radykalne pogorszenie sytuacji deweloperów. Większość spółek publicznych operuje na relatywnie niskiej dźwigni finansowej, zaś mieszkania sprzedawane są w większości na wczesnych etapach budowy. Z tego powodu ich obligacje nie muszą okazać się bardziej ryzykowną inwestycją, niż do tej pory.

Autor: Emil Szweda dla Michael/Ström Dom Maklerski

>>> Czytaj też: Co dalej z lotniskiem Chopina w Warszawie? Wild: Rozstrzygnie to ekspertyza