Agencje pośrednictwa często uznają, że ich działalność sprowadza się do reklamowania i sprzedaży nieruchomości. Na to, czy zostaną one wybudowane, nie mają już wpływu – ewentualne roszczenia niezadowoleni klienci powinni kierować więc do deweloperów. Jak pokazuje jednak orzecznictwo sądowe, także na pośrednikach spoczywa odpowiedzialność i również od nich można żądać zwrotu pieniędzy.

Wydany niedawno wyrok dotyczył kobiety, która w 2013 r. postanowiła zainwestować w nieruchomość, by czerpać z niej dochód na emeryturze. Pośrednik podpowiedział jej system condo. Polega on na tym, że kupuje się lokal w hotelu, oddaje go później w dzierżawę jego zarządcy, czerpie z tego tytułu zyski, a przez umówiony czas można z niego korzystać samemu.

Pośrednik zachwalał inwestycję jako pewną, roztaczał wizję płynących z niej korzyści. Zapomniał jednak powiadomić klientkę, że deweloper znajduje się w złej sytuacji finansowej, prowadził już rozmowy z kredytującym go bankiem, z roszczeniami występowali coraz to nowi podwykonawcy, a sam pośrednik wstrzymał nawet przez pewien czas sprzedaż lokali w budowanym hotelu. Inwestycja była też mocno opóźniona. Klientka zawarła umowę, nie znając tych faktów. Niespełna rok później deweloper zbankrutował, a kobieta została bez oszczędności i bez nieruchomości.

Klientka zażądała zwrotu pieniędzy od agencji pośrednictwa, a gdy ta odmówiła, wniosła przeciwko niej sprawę do sądu. Pozwany twierdził, że nie może odpowiadać za niedotrzymanie umowy przez dewelopera. Jego rola sprowadzała się bowiem do przedstawienia przygotowanej przez dewelopera oferty i skojarzenia z nim klientki. Co więcej, umowa pośrednictwa nie jest umową rezultatu.

Mimo tych argumentów sąd nakazał agencji zwrot pełnej ceny nieruchomości. Przyznał, że nie ponosi ona odpowiedzialności za upadłość dewelopera, ale za to, że nie poinformowała klientki o ryzyku takiej upadłości.

„Jest dla sądu oczywiste, że takie działania miałyby negatywny skutek dla pozwanego, w szczególności zmniejszyłyby lub pozbawiły go dochodu z prowizji. Skoro jednak pozwany zdecydował się na własną korzyść (prowizję) i brak informacji o ryzyku, sam przyjął na siebie ryzyko ewentualnych roszczeń odszkodowawczych związanych z nieprawidłowym procesem sprzedaży” – podkreślił w uzasadnieniu Sąd Okręgowy w Warszawie.

Odpowiedzialność pośrednika wynika z art. 471 k.c., który mówi o nienależytym wykonaniu zobowiązania. Zgodnie z art. 355 par. 2 k.c. od przedsiębiorcy wymaga się szczególnej staranności. Ta staranność wymaga, by pośrednik dobrał taką kadrę, która ma kwalifikacje pozwalające na rozpoznanie ryzyk związanych z handlem nieruchomościami. Jednym z elementów umowy było zaś poinformowanie klientki o ewentualnych zagrożeniach.

– Sąd przyjął, że pośrednik, który wie o poważnych problemach dewelopera, nie może tego przemilczeć i oferować konsumentom na sprzedaż jego lokali. Co więcej, w tej sprawie pośrednik zapewniał klientów, że transakcja jest bezpieczna. Chodzi więc o zwykłą przyzwoitość – komentuje Jacek Kosiński, adwokat z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.

– Wnioski z tego wyroku można zresztą rozszerzyć na wszystkie umowy, nie tylko te dotyczące pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Każde zobowiązanie należy wykonać zgodnie z jego celem. W tym przypadku niewątpliwie chodziło o bezpieczny zakup. A to zniknęło z pola widzenia pośrednika – dodaje prawnik.

Zdaniem sądu agencja dopuściła się nieuczciwej praktyki rynkowej oraz naruszyła prawne zasady wykonywania pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, gdyż oferowała sprzedaż lokali od dewelopera zagrożonego upadłością. Wina pracowników agencji polegała na tym, że mimo posiadanej wiedzy o złej sytuacji dewelopera nie podzielili się nią z klientką. Tym samym godzili się na jej straty.

„Związek przyczynowy pomiędzy działaniem pracowników pozwanego a nabyciem prawa do lokalu przez powoda jest oczywisty. Nabycie stanowiło efekt ich działań marketingowych” – podkreślił sąd w uzasadnieniu wyroku.

orzecznictwo

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 6 czerwca 2018 r., sygn. akt XXV C 1472/15. www.serwisy.gazetaprawna.pl/ orzeczenia