Resort finansów chce wydłużyć o rok (z dwóch do trzech lat) okres, w którym można skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Pozwala ona nie płacić 19-proc. podatku od przychodu ze sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat. Warunkiem jest jego przeznaczenie na własne cele mieszkaniowe (np. kupno innego mieszkania, budowę domu, remont).

Dłuższy czas na realizację ulgi to dobra wiadomość dla podatników, ale uwaga – projekt przesądza, że w nowym 3-letnim okresie powinno dość do nabycia prawa własności. Jest to istotne dla osób kupujących lokale od deweloperów. Dotychczas podatnicy spierali się z fiskusem, czy do skorzystania z ulgi mieszkaniowej konieczne jest podpisanie w ustawowym czasie ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność.

Trzy lata na ulgę

Bez zmian pozostanie zasada, że termin na realizację ulgi liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Nie zmieni się też katalog celów mieszkaniowych premiowanych ulgą. Wciąż zaliczać się do nich będą m.in. wydatki na nabycie domu lub mieszkania, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego, gruntu, a także wydatki remontowe i na adaptację budynku.

Projekt doprecyzowuje natomiast ust. 26 w art. 21 ustawy o PIT. Z przepisu w nowym brzmieniu wynikać będzie, że jeśli podatnik poniesie wydatki na nieruchomość, której nie jest właścicielem (budowę, przebudowę, remont), to skorzysta z ulgi mieszkaniowej pod warunkiem, że przed upływem trzech lat uzyska prawo własności. Zdaniem większości ekspertów, przepis ten dotyczy właśnie nieruchomości nabywanych od dewelopera i przesądza, że ostateczny akt notarialny będzie warunkiem korzystania z ulgi.

Zmiany mają wejść w życie od 1 stycznia 2019 r.

Mieszkanie od dewelopera

– W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, podatnik nie jest właścicielem ani gruntu, ani budynku, w którym znajdować się będzie lokal, i właśnie do takich sytuacji ma mieć zastosowanie zmodyfikowany art. 21 ust. 26 ustawy o PIT – uważa Piotr Liss, doradca podatkowy i partner w RSM Poland.

To oznacza, że podatnik będzie mógł ponosić wydatki na budowę mieszkania i jego wykończenie, ale będą one objęte ulgą mieszkaniową pod warunkiem, że deweloper przeniesie na klienta własność lokalu przed upływem trzech lat.

Zgadza się z tym Dariusz M. Malinowski, doradca podatkowy. Jego zdaniem znowelizowany przepis w praktyce ograniczy czas na realizację inwestycji.

– Ulga przepadnie, jeśli w ustawowym okresie podatnik nie uzyska prawa własności, zatem inwestycje niezakończone w ciągu trzech lat nie dadzą preferencji podatkowej – mówi Dariusz M. Malinowski. Także Marek Gadacz, partner w Crido, przyznaje, że przy umowach deweloperskich nowe przepisy nałożą na podatnika wyraźny wymóg nabycia własności od dewelopera.

– Uzasadnienie wprawdzie nie wskazuje, że celem zmiany było ograniczenie czasu, w którym trzeba kupić mieszkanie, niemniej zmiana może mieć właśnie taki skutek – uważa Marek Gadacz.

Innego zdania jest natomiast Bernard Łukomski, radca prawny z Kancelarii Prawnej Bernard Łukomski. Jego zdaniem, w przypadku umów deweloperskich podatnicy nie będą musieli nabywać własności lokalu w ciągu trzech lat, aby móc skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Wystarczy, że wydadzą pieniądze na finansowanie budowy mieszkania przez dewelopera. Ekspert powołuje się na najnowsze orzecznictwo NSA, które w jego ocenie również po zmianach zachowa swą aktualność.

Budowa czy zakup

Wyjaśnijmy, że podatnik zainteresowany lokalem od dewelopera, podpisuje najpierw umowę, która określa zasady zapłaty za nowy lokal oraz przewiduje, że po jego wybudowaniu deweloper przeniesie na klienta własność mieszkania (strony podpiszą ostateczny akt notarialny).

Wątpliwości dotychczas budziło to, czy wpłaty na podstawie takiej umowy są wydatkami na kupno mieszkania (tak jak z rynku wtórnego) czy budowę. Przez lata sądy administracyjne twierdziły, że chodzi o wpłaty na poczet nabycia i wymagały od podatników podpisywania w ciągu dwóch lat aktów własności. W przeciwnym razie podatnicy tracili prawo do ulgi mieszkaniowej.

Ostatnio jednak Naczelny Sąd Administracyjny doszedł do innego wniosku. Uznał, że proces nabycia mieszkania od dewelopera to w istocie finansowanie budowy. Deweloper realizuje bowiem inwestycję (przynajmniej częściowo) za pieniądze uzyskane od przyszłego nabywcy lokalu mieszkalnego. Ponieważ podatnik, wpłacając raty deweloperowi, finansuje budowę swojego mieszkania, to nie musi podpisywać aktu notarialnego w ustawowym okresie. Wystarczy, że w tym czasie podpisze umowę deweloperską i wyda wszystkie pieniądze, tak jak w przypadku budowy domu. Ostateczne przeniesienie własności może nastąpić później (patrz wyroki NSA z 7 lutego 2018 r., sygn. akt II FSK 3510/17 i 16 lutego 2018 r., sygn. akt II FSK 413/16).

Zdaniem Bernarda Łukomskiego, orzecznictwo to zachowa swoją aktualność także po zmianie przepisów. Ekspert zwraca uwagę na wskazania NSA, zgodnie z którymi odmienna wykładnia przepisów bezpodstawnie różnicowałaby sytuację podatników, którzy sami budują domy i tych, którzy je kupują na rynku wtórnym od deweloperów.

– Niestety projektowane przepisy nie są na tyle jasne, aby można było z całą pewnością wykluczyć spory z organami – przyznaje Bernard Łukomski.

Na własnym gruncie

Wątpliwości nie będzie natomiast, gdy podatnik wybuduje dom na własnym gruncie.

– Projektowane zmiany nie dotyczą takich sytuacji – podkreśla Piotr Liss.

Ekspert wyjaśnia, że aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej wystarczy w ciągu dwóch (a po zmianach – trzech) lat wydać pieniądze ze sprzedaży mieszkania na budowę własnego domu.

Tak jak dziś, nie będzie wymagane zakończenie budowy ani uzyskanie pozwolenia na użytkowanie w tym terminie. ©℗

Etap legislacyjny

Projekt ustawy o zmianie ustaw o PIT, CIT, ordynacji podatkowej oraz niektórych innych ustaw – w konsultacjach

>>> Czytasz też: Rząd szuka nowych narzędzi do ściągania podatków. Plany robią wrażenie