ROZMOWA

ROMAN GRZYB

Czy kryzys na rynku nieruchomości już się skończył?

JÓZEF WOJCIECHOWSKI*

W IV kwartale 2009 r. sprzedaliśmy 261 mieszkań, pomimo skróconego okresu sprzedażowego w grudniu. To bardzo dobry wynik, który rzeczywiście może być interpretowany jako wyjście branży z kryzysu. Coraz więcej klientów interesuje się zakupem, a banki przejawiają większą skłonność do udzielania kredytów hipotecznych. Nie można jednak mówić o powrocie do czasów prosperity. Przed kryzysem sprzedawaliśmy 2,5 tys. mieszkań rocznie, a dzisiaj możliwa jest sprzedaż połowy tego. Rozpoczynamy nowe budowy biurowców. Z rozpoczęciem inwestycji mieszkaniowych czekamy natomiast do wiosny. Kryzys spowodował wstrzymanie budów przez wielu deweloperów, którzy koncentrowali się na sprzedaży wybudowanych już lokali. Na rynku zostały już tylko tzw. ofertowe resztówki i duże, drogie mieszkania, na które trudno znaleźć chętnych. Brakuje natomiast mieszkań o najbardziej poszukiwanym metrażu czy lokalizacji. Stopniowo rozpoczynane przez deweloperów nowe inwestycje nie uchronią jednak rynku przed podażową dziurą. Budowa zajmuje zwykle od 18 miesięcy do dwóch lat. Rozpoczęte w I połowie tego roku inwestycje będą zakończone najwcześniej w 2011 roku. Należy się liczyć z tym, że pod koniec roku oferta nowych mieszkań gotowych do zamieszkania będzie bardzo okrojona. Można się spodziewać stopniowego wzrostu cen atrakcyjnych mieszkań.

>>> CZYTAJ TEŻ: Prezes Home Broker: w 2010 roku mieszkania zdrożeją średnio o 5-7 proc.

Banki nadal nie są chyba zbyt chętne, by finansować deweloperów?

Uzyskanie kredytu inwestycyjnego dla każdego przedsiębiorstwa zawsze wiązało się i nadal wiąże ze skomplikowaną procedurą. Wydając decyzję o przyznaniu kredytu, bank przywiązuje ogromną wagę do historii kredytowej danej firmy. Deweloperzy cieszący się zaufaniem mogą liczyć na uzyskanie finansowania. W styczniu 2009 roku uzyskaliśmy na przykład podwyższenie kredytu do 50 mln zł na realizację prowadzonej inwestycji, a w sierpniu tego samego roku PKO BP zwiększył finansowanie innej naszej inwestycji o 22 mln zł. W nadchodzącym czasie ewentualnym problemem przy uzyskaniu kredytów może być warunek zaawansowania przedsprzedaży (20–30 proc. całkowitej liczby mieszkań). Klienci przyzwyczaili się do możliwości zobaczenia lokalu przed zakupem, dlatego sprzedaż mieszkań na etapie dziury w ziemi jest wyzwaniem. Spółka dysponuje jednak odpowiednimi środkami, aby samodzielnie finansować prace budowlane do pewnego etapu.

>>> CZYTAJ TEŻ: Ranking kredytów mieszkaniowych Gold Finance - grudzień 2009

Ile mieszkań J.W. Construction zamierza sprzedać w tym roku?

Analizując liczbę podpisanych umów w 2009 roku, założyliśmy sprzedaż około 1300 mieszkań w tym roku. W II połowie ubiegłego roku miesięcznie sprzedawaliśmy prawie 100 mieszkań. Obserwujemy rosnące zainteresowanie klientów, zakładamy wzrost sprzedaży o ok. 10 proc.

Z punktu widzenia deweloperów kryzys ma też chyba dobre strony. Ceny materiałów budowlanych są niskie. Czy wykonawcy zadowalają się niższymi stawkami?

Niedawno, szukając lokalnych wykonawców, organizowaliśmy przetarg w Łodzi i Katowicach, gdzie zamierzamy rozpocząć nowe inwestycje. Zaprezentowane nam oferty pokazały, że ceny wykonawstwa nie są tak niskie, jak może się wydawać. Realizowanych jest wiele projektów finansowanych ze środków unijnych, budowana jest infrastruktura, m.in. na Euro 2012. Na tym rynku nie jest wcale aż tak źle, by wykonawca decydował się na drastyczne obniżanie cen. To prawda, że materiały budowlane kosztują mniej niż przed kryzysem, jednak należy pamiętać, że spadły również ceny mieszkań.

>>> CZYTAJ TEŻ: Ranking kredytów hipotecznych w złotych - Money Expert

Niektórzy mówią, że w czasie największego kryzysu marże deweloperskie kształtowały się na poziomie 25–30 proc. Jakie marże ma w tej chwili JWC?

Wysokość marży zmienia się w zależności od inwestycji. Jesteśmy zadowoleni, jeśli średnio jest to około 20 proc. Realizowanie inwestycji z niższą marżą niż 10 proc. jest nieopłacalne.

Kiedyś deweloperzy chwalili się coraz większym bankiem ziemi, kupowali grunty po każdej cenie. Obecnie są to zamrożone pieniądze, a przy obowiązujących cenach nieruchomości budowa na takiej działce najczęściej się nie opłaca. Macie takie aktywa w swojej firmie?

Jest w tym wiele racji, ale deweloperzy prowadzili różną politykę w tym zakresie. Ta sytuacja nie dotyczy J.W. Construction (JWCONSTR). Kupowaliśmy ziemię po bardzo atrakcyjnych cenach. W obecnym kształcie nasz bank ziemi pozwala na wybudowanie ok. 900 tys. m2, czyli ok. 15 tys. lokali, co oznacza, że mamy zabezpieczony front robót na następnych kilka lat.

>>> CZYTAJ TEŻ: Marvipol otrzyma 52,85 mln zł kredytu na inwestycję Prosta Tower

Planujecie kolejne zakupy gruntów budowlanych?

Obserwujemy rynek i czekamy na okazje. Kilka tygodni temu podpisaliśmy umowę dotyczącą zakupu działki budowlanej we Wrocławiu za 28 mln zł. Planujemy wybudować na niej kompleks mieszkaniowo-biurowo-hotelowy. Na tę ostatnią część projektu już mamy klienta. Rozglądamy się również za ziemią w centrum Warszawy. Na naszym celowniku jest również Kraków i jesteśmy bliscy zakupu gruntu w Katowicach.

Pana pomysł, by w czasie kryzysu wynajmować mieszkania, których nie można sprzedać, nie został zrealizowany.

Pomysł był do zrealizowania, jeśli spełniłyby się obietnice Ministerstwa Infrastruktury dotyczące zmiany przepisów. Otrzymaliśmy zapewnienia, w których mowa była o zaistnieniu warunków prawnych umożliwiających traktowanie wynajmu mieszkań jak normalnego biznesu. Mam na myśli możliwość eksmisji lokatorów, którzy nie wywiązują się z umowy i nie płacą należnego właścicielowi czynszu. Miałaby być to eksmisja rozumiana jako przeniesienie do poprzednio zajmowanego lokalu. Przy takim rozwiązaniu prawnym komercyjny wynajem mieszkań nie jest tylko pomysłem na czas kryzysu. Dla osób, których nie stać na zakup mieszkania, jego najem jest atrakcyjną opcją. Deweloperzy nadal czekają na zmianę przepisów w tym zakresie. Chętnie realizowalibyśmy inwestycje dla klientów, którzy nie mają możliwości dostania kredytu. Stworzenie odpowiednich warunków prawnych, zachęcających deweloperów do wynajmu mieszkań, na pewno spowodowałoby spadek cen najmu.

>>> CZYTAJ TEŻ: Za statystyczną pensję można obecnie kupić pół metra kwadratowego mieszkania

*Józef Wojciechowski

przewodniczący rady nadzorczej J.W. Construction Holding