6,05% - tyle dokładnie wynosi mediana styczniowych prognoz doradców Home Broker. Wskazuje ona na umiarkowany optymizm dotyczący sytuacji na rynku mieszkaniowym i kontynuację procesu wychodzenia tego rynku z kryzysu. Pierwsze symptomy stabilizowania sytuacji pojawiły się w III kwartale ub.r. i były kontynuowane w IV kwartale. Wyhamowanie tendencji spadkowej jest konsekwencją:

• poprawy ogólnej koniunktury gospodarczej,
• wzrostu liczby osób zainteresowanych kupnem mieszkania,
• poprawą warunków kredytowania,
• oczekiwaniem ograniczenia podaży mieszkań na rynku pierwotnym.

Wyhamowanie tendencji spadkowej

Ostatnie dane dotyczące 10 największych miast Polski wskazują, że w grudniu przeciętna (mediana) cena metra kwadratowego była o 1,7% niższa niż przed rokiem. W największym stopniu potaniały mieszkania w Lublinie, Gdyni i Warszawie. Wyliczenia opierają się na cenach, po których zawarli transakcje klienci Home Broker, Open Finance i DomBanku. Uwzględniają sprzedaż mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego.

Druga połowa roku przyniosła wyraźne wyhamowanie tendencji spadkowej, która osiągnęła szczyt w połowie roku. W rekordowym czerwcu przeciętny spadek ceny metra kwadratowego w 10 największych miastach Polski sięgał 9%.

Nieznaczne podwyżki w Warszawie

W Warszawie doradcy Home Broker spodziewają się przeciętnie wzrostu cen o 3,9%. Najliczniejszą grupę stanowią doradcy, którzy spodziewają się wzrostu cen w przedziale 5-10%. W sumie 71% badanych spodziewa się zmiany ceny w Warszawie w przedziale 0-15%.

Niewielka skłonność sprzedających do obniżki ceny

Wyhamowanie tendencji spadkowej cen transakcyjnych przełożyło się na stopniowe, aczkolwiek minimalne zmniejszenie rozbieżności tych cen od cen ofertowych. Rozbieżność ta obrazuje skłonność sprzedających do negocjacji cenowych. W grudniu mieszkania sprzedawały się przeciętnie po cenie 3,6% niższej od wystawionej w ofercie – wskazują dane Home Broker. Maksymalna różnica między ceną ofertową a transakcyjną wyniosła ponad 16%. W rekordowym w ubiegłym roku przypadku, który miał miejsce w lipcu, kupujący zapłacił za mieszkanie niespełna połowę ceny ofertowej.

Warto jednak zauważyć, że na rynku zdarzają się sytuacje, w których cena transakcyjna przewyższa ofertową. Zazwyczaj jest to wynikiem pozostawienia dodatkowego wyposażenia w lokalu. Cena transakcyjna wyższa od ofertowej występuje też w przypadku sprzedaży mieszkań na aukcjach. W dwóch rekordowych przypadkach w ubiegłym roku, jednym ze stycznia, a drugim z września mieszkanie zostało sprzedane po cenie o ponad 8% wyższej od wystawionej w ofercie. Skłonność sprzedających do obniżki ceny jest podobna w największych miastach. Rozbieżność między średnią ceną ofertową i transakcyjną jest obecnie najwyższa w Krakowie i Trójmieście, aczkolwiek różnice w tych danych między miastami są rzędu ułamka procent.

Sprzedaż mieszkania zajmuje grubo ponad 4 miesiące

W grudniu sprzedaż mieszkania, licząc od wprowadzenia oferty do momentu podpisania umowy przedwstępnej, zajmowała średnio 75 dni. To więcej niż w połowie roku, gdy kształtowała się na poziomie nieci poniżej 60 dni, ale za to mniej niż w październiku (89 dni).

Znacznie więcej czasu zajmuje sprzedaż licząc do finalnej umowy. W grudniu było to średnio 134 dni, czyli ponad cztery miesiące. Niestety w tym zakresie sytuacja na rynku w 2009 roku pogarszała się z miesiąca na miesiąc. Zestawiając różnicę między czasem od wprowadzenia oferty do umowy finalnej a czasem od wprowadzenia oferty do umowy przedwstępnej można ocenić, że uzyskanie kredytu hipotecznego zajmuje średnio 45 dni, czyli półtora miesiąca.

Im droższe mieszkanie, tym jego sprzedaż trwa dłużej. Szczególnie jest to widoczne w przypadku mieszkań o wartości przewyższającej 600 tys. zł, których sprzedaż, licząc od wprowadzenia oferty do czasu podpisania finalnej umowy, trwa o 2,5 miesiąca dłużej niż mieszkań o wartości do 200 tys. zł. W sumie sprzedaż tego pierwszego zajmuje prawie pół roku.

W tym roku powinna wyhamować tendencja wzrostowa w zakresie długości procesu sprzedaży. W ocenie Home Broker, czas od momentu wprowadzenia oferty do sprzedaży do zawarcia umowy finalnej powinien zostać skrócony do ok. 110 dni z obecnych 143 dni. Będzie to m.in. efektem bardziej otwartego podejścia banków do kredytowania zakupu nieruchomości.

Więcej inwestycji na rynku mieszkaniowym

W grudniu, drugi miesiąc z rzędu rosła dynamika nowych inwestycji na rynku mieszkaniowym. Rozpoczęto budowę 8,4 tys. mieszkań, 0 22% więcej niż przed rokiem. Niemniej jednak w 2009 r. rozpoczynano co miesiąc budowę przeciętnie 11,9 tys. mieszkań, o 20% mniej niż w poprzednich dwóch latach.

W grudniu wydano pozwolenia na budowę 14,6 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 5,8% r/r. Średnio co miesiąc wydawano pozwolenia na budowę niespełna 15 tys. mieszkań, czyli o ponad jedną czwartą mniej niż w latach 2007-2008. Tendencja spadkowa w obrębie pozwoleń na budowę wyhamowuje

Pomiędzy liczbą mieszkań, na budowę których wydano pozwolenia oraz liczbą mieszkań, których budowę rozpoczęto istnieje ścisła zależność. Druga miara średnio w 80% jest wynikiem pierwszej. Korelacja pomiędzy pozwoleniami a budowami rozpoczętymi zwiększa się w miesiącach letnich i jesiennych, zbliżając się nawet do 100%, i maleje w miesiącach zimowych, co jest efektem sezonowości w budownictwie.

Wzrost liczby nowych inwestycji na rynku mieszkaniowym w połączeniu z wyhamowywaniem tendencji spadkowej w obrębie może świadczyć o tym, że rynek pierwotny stopniowo wychodzi z kryzysu. Jednak m.in. ze względu na niską bazę z końca z 2007 r. w zakresie nowych inwestycji, konieczne jest potwierdzenie korzystnych danych w kolejnych miesiącach. Z uwagi na znaczne ograniczenie inwestycji mieszkaniowych przez deweloperów w poprzednich okresach, Home Broker spodziewa się w tym roku dalszego ograniczenia podaży gotowych mieszkań na rynku pierwotnym. Będzie to szczególnie odczuwalne w drugiej połowie roku. Osoby poszukujące nowych mieszkań mogą być zmuszone zaakceptować zakup lokali będących w trakcie realizacji.

Kredyty coraz bardziej dostępne

Początek 2009 r. przyniósł dalsze pogorszenie warunków udzielania kredytów. Dotyczyło to wysokości marż, wymagań dotyczących wkładu własnego, a także sposobu wyliczania przez banki zdolności kredytowej. W marcu 4-osobowa rodzina o dochodach 3,5 tys. netto mogła liczyć przeciętnie na 165 tys. zł kredytu. To rekordowo niski poziom. W grudniu zdolność kredytowa wynosiła 214 tys. zł, czyli była o 30% wyższa niż w marcu. Latem na rynek kredytów hipotecznych wróciły promocje, a od jesieni obserwujemy stopniowe obniżanie się przeciętnego poziomu marż dla kredytów z złotych.

W 2009 roku Home Broker spodziewa się kontynuacji łagodzenia polityki kredytowej. Kluczowe będzie to czy banki zliberalizują wymagania dotyczące rynku pierwotnego. Dziś wiele banków w ogóle nie kredytuje zakupu „dziury w ziemi” i ma bardzo rygorystyczne wymagania dotyczące mieszkań w budowie (czarne listy deweloperów, drobiazgowa dokumentacja, minimalny poziom zawansowania budowy, konieczności ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia, itp.)