Całkowite zasoby magazynów w Polsce wynoszą nieco ponad 6 mln m kw. Deweloperzy w minionym roku zaprzestali spekulacyjnej budowy hal magazynowych, ale zrezygnowali z powiększania banków ziemi. Spadające ceny gruntów przemysłowych nie zachęciły ich do wznowienia zakupów. Zachowawcze podejście wynikało ze znacznego spadku aktywności najemców oraz z trudności w dostępie do kapitału. Warunkiem koniecznym do rozpoczynania nowych inwestycji było w 2009 r. zabezpieczenie części powierzchni umowami najmu (pre-lease) jeszcze na etapie planowania projektów.
Popyt w 2009 r. zmniejszył się dwukrotnie w porównaniu z poprzednim rokiem i wyniósł 765 tys. m kw. (wliczając w to renegocjacje i przedłużanie istniejących kontraktów). Nowe umowy najmu podpisano jedynie na 539 tys. m kw. powierzchni (w 2008 r. na 1,5 mln m kw.).
Popyt spadał szybciej niż podaż. Spowodowało wzrost ilości pustostanów w prawie wszystkich regionach. Na koniec 2009 r. w Polsce było blisko 1 mln m kw. wolnej powierzchni magazynowej, z czego najwięcej w regionie warszawskim - 424. tys. m kw. (17,1% całkowitych zasobów regionu) oraz na Górnym Śląsku - 202 tys. m kw. (18,8% zasobów regionu). W Polsce centralnej, głównie w rejonie Rawy Mazowieckiej i Piotrkowa Trybunalskiego, bez najemców pozostawało około 157 tys. m kw. magazynów (17,1% zasobów). Wrocław oferował 86 tys. m kw. wolnej powierzchni (16,6% zasobów), a Poznań 80 tys. m kw. (9,3% zasobów). Wszystkie zanotowały wzrost współczynnika pustostanów. Jedynie na trzech rynkach wskaźnik spadł w porównaniu z 2008 r.: w Trójmieście z 5,9% do 5,4%, w Szczecinie ze 100% do 93,5% (zawarto pierwszą umowę najmu), w Krakowie z 2,7% do 0%.
W regionach oferujących najwięcej wolnej powierzchni najemcom łatwiej było wynegocjować bardzo atrakcyjne warunki. Wzrost pustostanów miał również wpływ na spadek czynszów oraz rozszerzanie ofert zachęt pozaczynszowych, obniżających efektywny koszt najmu magazynu. Zachęciło to najemców do renegocjowania warunków dotychczasowych umów.
Jednak w Łodzi, Gdańsku czy Krakowie, gdzie dostępność atrakcyjnej powierzchni była minimalna, stawki czynszów wzrosły zarówno nominalnie jak i efektywnie. Równocześnie skoczyły koszty najmu w projektach realizowanych na specjalne zamówienie najemcy.
Rynek warszawski
Region Warszawy, skupiający ok. 2,5 mln m kw., pozostaje największym rynkiem magazynowym w Polsce. Podaż nowej powierzchni w 2009 r. wyniosła 282 tys. m kw, z czego jedynie 5,8 tys. m kw. dostarczono w Warszawie. Pozostałą powierzchnię już w okolicach, m.in. w nowopowstałych parkach magazynowych: ProLogis Park Błonie II, Panattoni Park Ożarów, Tulipan Park Warszawa oraz w rozbudowywanych o nowe magazyny parkach: Europolis Park Błonie czy ProLogis Park Nadarzyn.
W 2009 r. Warszawa była liderem na rynku najmu, z popytem na poziomie 216 tys. m kw., co stanowi 28% udział w całkowitym wolumenie transakcji. Zarejestrowany popyt był jednak o 59% niższy niż przed rokiem. Tradycyjnie ponad 80% wynajętej powierzchni przypadło na okolice Warszawy. Najemcami byli operatorzy logistyczni, a w Warszawie firmy dystrybuujące dobra szybkozbywalne oraz artykuły biurowe i papiernicze. Mała dostępność powierzchni w stolicy spowodowała wzrost stawek czynszowych. Najwyższe nominalne czynsze kształtowały się w przedziale 4,50-6,25 euro/m2/miesiąc, a efektywne – 3,80-5,75 euro/m2/miesiąc.
Rynki regionalne
Największą podaż nowej powierzchni magazynowej zanotowano w 2009 r. na Górnym Śląsku (283 tys. m kw.). Na koniec roku zasoby magazynowe w regionie sięgały 1 mln m kw. Podaż powierzchni w regionie Polski Centralnej wyniosła w 2009 r. ok. 120 tys. m kw. Zasoby Wrocławia wzrosły o 86 tys., a Poznania o 70 tys., a w Krakowie ukończono Panattoni Park Kraków o powierzchni 16,9 tys. m kw.
Na Górnym Śląsku notowano też największy popyt. W regionie wynajęto 184 tys. m kw., o 24% mniej niż rok wcześniej. Spadek popytu był tu najniższy w kraju. Znaczące spadki odczuł region Polski Centralnej, gdzie firmy wynajęły 75 tys. m kw., 3,5-krotnie mniej niż w 2008 r. W Woli Bykowskiej koło Piotrkowa Trybunalskiego zawarto największą umowę na rynku w 2009 r. – firma FM Logistic wynajęła 35 tys. m kw. w Europolis Park Poland Central.
We Wrocławiu popyt spadł o 25% i wyniósł 137 tys. m kw. W Poznaniu wynajęto 102 tys. m kw. i zawarto drugą największą transakcję najmu – firma odzieżowa H&M wydzierżawiła 30 tys. m kw. w Panattoni Park Poznań I. Na jej potrzeby deweloper wybuduje pierwszy w Polsce magazyn ekologiczny.
Na rynkach regionalnych stawki za wynajem powierzchni magazynowych zaczynały się już od 3 euro/m2/miesiąc. Najniższe odnotowano w regionach o dużej dostępności wolnej powierzchni, czyli w Rawie Mazowieckiej i Piotrkowie Trybunalskim. Regiony o niskich zasobach wolnej powierzchni miały stawki najwyższe. Czynsze w magazynach w Krakowie osiągały poziom 5,5 euro/m2/miesiąc.
Prognoza na 2010 r.
Na koniec 2009 r. na skutek spadku aktywności deweloperskiej w budowie pozostawało jedynie 159 tys. m kw. powierzchni magazynowej. Dla porównania na koniec 2008 r. było to ponad 1 mln m kw. - Jeśli nie zostaną rozpoczęte nowe inwestycje, to już w połowie 2010 r. może zabraknąć atrakcyjnej powierzchni na wynajem w wielu regionach Polski. Dlatego oczekujemy, że w pierwszej kolejności deweloperzy wznowią realizację projektów na rynkach o niskim udziale wolnej powierzchni w całkowitych zasobach magazynowych – podsumowuje sytuację Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Cushman & Wakefield.
/>
/>