Jak pokazują badania Home Broker, większość przeprowadzonych ostatnio w Warszawie podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste zawiera się w przedziale 50 – 150%. Oznacza to, że od 2006 roku o tyle mniej więcej wzrosła wartość gruntów. Uzyskane przez Home Broker informacje mówią, że aktualizacji dokonuje się najczęściej co 3 - 4 lata. Zdarzają się jednak podwyżki o znacznie większej skali. Nawet ponad dziesięciokrotne wzrosty są charakterystyczne dla dzielnic centralnych stolicy. Teoretycznie wynikać one powinny ze wzrostu wartości działki. Gdy jednak po kilkunastu latach nieprzeprowadzania aktualizacji dostajemy podwyżkę z 200 zł na 3000 zł rocznie można uznać, że przekroczone zostały granice przyzwoitości.
Podwyżki nie tylko w Warszawie
Tak horrendalne podwyżki nie są jedynie domeną Warszawy. W Łodzi, na ulicy Zelwerowicza - jak podaje Magdalena Zwolińska, doradca Home Broker - opłatę z tytułu użytkowania wieczystego dla 100 metrowego domu podniesiono z kwoty 600 zł na 1 800 zł rocznie.
W Gdańsku z bardzo wysokimi wzrostami opłat mamy do czynienia głównie na obrzeżach miasta - Dotyczy to głównie działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną – mówi Michał Kudła, doradca Home Broker w Gdańsku - W jednym przypadku – nastąpił wzrost opłat z tytułu użytkowania wieczystego za działkę o powierzchni 1300 mkw. z 900 zł do 3700 zł rocznie – dodaje.
Niektórzy użytkownicy wieczyści na poznańskich Podolanach otrzymali w zeszłym roku podwyżki rzędu 600%. - Takie podwyżki były w Poznaniu sytuacją niemalże masową rok temu, stąd lawinowo wzrosła liczba wniosków o wykup terenów, które były w użytkowaniu wieczystym - podaje Michał Sakowski, doradca Home Broker
Mechanizm opłat za użytkowanie wieczyste
Użytkownicy wieczyści wnoszą raz na rok opłatę na rzecz właściciela gruntu, a więc Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu lub województwa). Wysokość tej opłaty uzależniona jest od:
- wartości gruntu,
- udziału użytkownika wieczystego w prawie do gruntu,
- stawki procentowej opłaty,
- zastosowania bonifikaty.
Za określenie wartości gruntu (prawa własności) odpowiada rzeczoznawca majątkowy. Jest to niezależny ekspert wyłaniany w drodze przetargu. W przypadku lokali wysokość opłaty zależy od powierzchni mieszkania. Im większy lokal, tym opłata jest większa. Warto tu zwrócić uwagę na fakt, że np. właściciele domków stojących na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym wnoszą opłatę raz w roku, podczas gdy osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wnoszą opisywaną opłatę w czynszu - rozłożoną równomiernie przez cały rok.
Stawka procentowa opłaty określa, jaką część wartości gruntu należy co roku wnieść na rachunek właściciela. Stawka wynika z celu, na jaki została oddana nieruchomość. Najczęściej jest to cel mieszkaniowy (1%), handlowo-usługowy (3%) czy też usługi turystyczne (2%). Nie można także zapomnieć, że użytkownik wieczysty może wystąpić o 50% obniżkę opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, gdy wynagrodzenie na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej.
Walka z podwyżkami
Co więc należy zrobić, gdy uznamy, że zastosowana wobec nas podwyżka opłaty jest nieadekwatna do zmian wartości gruntu oddanego nam w użytkowanie wieczyste? W każdym wypadku możliwe jest zakwestionowanie zaproponowanej np. przez gminę podwyżki. Otrzymane od gminy pismo jest bowiem tylko propozycją nowej opłaty. Użytkownik wieczysty w odpowiedzi na pismo powinien więc, w przeciągu 30 dni od doręczenia wypowiedzenia, złożyć dwa egzemplarze wniosków do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie, że wzrost opłaty jest nieuzasadniony.
Warto zauważyć, że:
- Wniosek musi zawierać uzasadnienie wskazujące błędy i niedociągnięcia wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Z dokumentem tym można się zapoznać w Urzędzie Gminy,
- W Warszawie SKO nie pobiera opłaty za złożenie wniosku,
- Złożenie wniosku do SKO powoduje, że użytkownik wnosi opłatę w dotychczasowej wysokości,
- Oczekiwanie na rozprawę w Warszawie trwać może nawet ponad rok,
- W przypadku rozstrzygnięcia sprawy przed SKO na niekorzyść użytkownika wieczystego, musi on wnieść zaległa opłatę
- Gmina musi udowodnić, że wzrost opłaty jest uzasadniony,
- Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. W praktyce często na rozprawie dochodzi o swoistego „krakowskiego targu”. Nowa opłata ustalana jest więc jako średnia z propozycji właściciela i użytkownika wieczystego.
Od orzeczenia SKO można się odwołać w terminie 14 dni. Powoduje to, że sprawa trafia do sądu. W tym momencie pojawiają się już koszty sądowe, a na rozpatrzenie sprawy należy czekać przynajmniej kolejny rok.
