Pod względem wartości środków zainwestowanych w zakup nieruchomości komercyjnych rok 2009 był najgorszy od pięciu lat. W ubiegłym roku w zakup 21 biurowców, centrów handlowych, magazynów i hoteli zainwestowano zaledwie 646 mln euro. „Oznacza to prawie 68-procentowy spadek w porównaniu z 2 miliardami euro zainwestowanymi na polskim rynku w roku 2008” – czytamy w najnowszym raporcie Rynek Inwestycyjny w Polsce, Wiosna 2010 przygotowanym przez CB Richard Ellis (CBRE).

Bezlitosne liczby

O skali zmian, jakie zaszły na polskim rynku inwestycyjnym, najlepiej zaświadczy porównanie wyniku ubiegłorocznego z kwotą, którą zainwestowano w nieruchomości w rekordowym 2006 r. Wtedy na zakup polskich nieruchomości komercyjnych inwestorzy wydali zawrotną kwotę ponad 5 mld euro, czyli ośmiokrotnie więcej niż w 2009 r. Na tak słabe ubiegłoroczne wyniki wpłynęła, według ekspertów CBRE, głównie niepewność odnośnie do rozwoju sytuacji ekonomicznej na świecie, jak również obniżenie popytu i problemy związane z uzyskaniem finansowania. W rezultacie inwestorzy skierowali swoje zainteresowanie w stronę najlepszych nieruchomości usytuowanych w centralnych lokalizacjach, z długoterminowymi umowami najmu i wysokiej jakości najemcami. Tylko takie produkty gwarantowały wiarygodny poziom ryzyka dla inwestorów w niepewnej sytuacji gospodarczej, która miała miejsce w minionych miesiącach.

W 2010 r. będzie lepiej

Bieżący rok ma być jednak dużo lepszy, choć nie rekordowy. O zmianie nastawienia inwestorów świadczyły choćby duże transakcje zawierane na przełomie 2009 i 2010 roku. W Warszawie właściciela zmieniły wtedy biurowce Cristal Park (wartość transakcji wyniosła 27 mln euro) i Marynarska Point (kosztował 71 mln euro). W nowe ręce trafił też dawny hotel Warszawa (Prudential), który został zakupiony za 38 mln euro przez braci Likusów z Krakowa.

Sektor nieruchomości handlowych odnotował największą transakcję od roku 2007. MGPA, międzynarodowa firma private equity działająca w sektorze nieruchomości, przejęła dwa nowe centra handlowe w Polsce oraz zawarła opcję na kupno trzeciego. Dwa z tych obiektów zlokalizowane są w południowo-zachodniej a trzeci w północnej części kraju. Wartość transakcji wynosi 236 mln euro. Zdaniem ekspertów w nadchodzących miesiącach można się spodziewać kolejnych przejęć.

– Rok 2010 zapowiada się dużo bardziej optymistycznie pod względem wolumenu inwestycji w porównaniu do 2009. Pierwsze transakcje dojdą do skutku już w I kwartale 2010 r., co wraz z inwestycjami z ostatnich miesięcy 2009 r. powinno przekonać inwestorów do realizowania liczniejszych transakcji w sektorze nieruchomości komercyjnych i wyraźnie prowadzi do stabilizacji poziomu stóp kapitalizacji – uważa Christopher Millen, dyrektor działu rynków kapitałowych w CB Richard Ellis.

Stabilne stopy

Stopy kapitalizacji to relacje rocznego dochodu z nieruchomości do ceny za jaką została kupiona. Obecnie, dla najlepszych obiektów biurowych w Warszawie utrzymują się one na poziomie 6,75 – 7 proc. W przypadku najlepszych projektów handlowych wynoszą one około 7 proc. Wysokość stopy kapitalizacji świadczy o atrakcyjności rynku. Gdy ryzyko inwestowania jest duże, inwestorzy chcą jak najszybciej odzyskać swoje pieniądze. Stąd nieruchomości na rynkach o wysokiej stopie kapitalizacji można kupić taniej. Gdy ryzyko spada, inwestycję w nieruchomość można rozłożyć w czasie. To może zachęcić do kolejnych zakupów.

Inwestorzy lokują coraz więcej kapitału w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, zwłaszcza w Polsce i Czechach, a szczególnym powodzeniem cieszą się biurowce klasy A i dobrze prosperujące centra handlowe w Warszawie. – Przewidujemy, że przyciągnięcie uwagi kupujących do miast regionalnych w Polsce pozostaje jednak tylko kwestią czasu. Już wkrótce powinniśmy zaobserwować powrót inwestorów na prawdziwie ogólnopolski rynek, jak to miało miejsce w 2006 i 2007 roku – dodaje Christopher Millen.