Obecnie niemal każdy deweloper, sprzedając mieszkanie osobie fizycznej, proponuje kredyty na kupno lokalu za pośrednictwem współpracujących z nim banków. Czasem tych banków jest kilka, ale nieraz kilkanaście lub więcej.

– Dzięki dobrym relacjom z instytucjami finansowymi deweloperzy mogą zaproponować korzystniejsze warunki umów kredytowych niż te ze standardowej oferty – mówi Małgorzata Szwarc-Sroka, dyrektor pionu ekonomicznego J.W. Construction.

Nic dziwnego, że według szacunków ponad połowa mieszkań deweloperskich jest sprzedawana w pakiecie, razem ze specjalną ofertą kredytową. Szukając finansowania zakupu nieruchomości, warto więc rozpocząć od dewelopera. Możemy liczyć na nieco niższe opłaty, oprocentowanie i krótszy czas załatwienia wszystkich formalności. Nie spodziewajmy się jednak, że bank współpracujący z deweloperem mniej rygorystycznie będzie oceniał naszą zdolność kredytową i zwiększy wartość kredytu w stosunku do wyceny nieruchomości. Banki są jednak zainteresowane stałą współpracą z wybranymi deweloperami.

– Zgłasza się do nas coraz więcej instytucji finansowych z ofertą współpracy oraz propozycją przygotowania oferty specjalnej dla klientów kupujących mieszkania w naszej inwestycji. Liczymy teraz na podjęcie współpracy z co najmniej pięcioma nowymi bankami, w tym bankiem finansującym inwestycję – mówi Zygmunt Stępiński, dyrektor generalny Green Development.

Kredyt u dewelopera może być bardziej opłacalny, ale oczywiście nie mamy pewności, że w którymś z banków, niewspółpracujących z deweloperem, nie ma dla nas indywidualnej, lepszej oferty kredytowej. Poniżej prezentujemy kilka informacji, które osoby rozważające kredyt za pośrednictwem dewelopera powinny znać.

1. Na prowizji można zaoszczędzić kilka tysięcy złotych

Bardzo często haczykiem, który ma zachęcić klientów do skorzystania z oferty kredytowej za pośrednictwem dewelopera, jest niższa albo wręcz zerowa prowizja od udzielonego kredytu hipotecznego.

– W wyniku podpisanej na przykład z bankiem PKO BP umowy nasi klienci nie płacą prowizji za udzielenie kredytu. Klient, który zdecyduje się na zakup 50-metrowego mieszkania na jednym z naszych osiedli, w cenie ok. 360 tys. zł i przy kredycie na 30 lat, zaoszczędzi do 7 tys. zł z racji braku tej prowizji – mówi Małgorzata Szwarc-Sroka.

To przy założeniu, że normalna prowizja pobierana przez bank wynosi 2 proc. Jednak coraz więcej banków, w ramach swojej zwykłej akcji promocyjnej (niezwiązanej z deweloperami), także proponuje rezygnacje z pobierania prowizji. Od wczoraj do końca kwietnia trwa np. promocja w Deutsche Banku. Podobnie jest w Lukas Banku, Eurobanku, ING, DnB Nord, mBank, Raiffeisen i Getin Noble. Dlatego bardzo niska prowizja lub rezygnacja z jej poboru nie powinna być podstawowym kryterium wyboru kredytu za pośrednictwem dewelopera.

2. Można dostać niższą marżę niż w banku

W tej chwili przy kredytach złotowych banki doliczają średnią marże w wysokości 2,5 proc.

– W wyniku umowy podpisanej z bankiem PKO BP nasi klienci mogą liczyć na wyraźnie niższą marżę, nawet od 1,6 proc. – mówi Małgorzata Szwarc-Sroka.

Są oczywiście na rynku banki proponujące jeszcze niższą marżę, nawet od 1,35 proc., ale jest to oferta dla wybranych klientów, którzy zagwarantują bankowi zarobek w innym miejscu, gdyż korzystają z innych produktów banku. Generalnie marże proponowane przez banki za pośrednictwem deweloperów nie odbiegają wiele od standardowej oferty. Kredyt może być jednak tańszy. Dlaczego?

– Współpraca banku z deweloperem odbywa się w oparciu o zasady stosowane w pośrednictwie w sprzedaży kredytów. Deweloper jest często gotowy do rezygnacji ze swojej prowizji za pośrednictwo na rzecz atrakcyjniejszej oferty kredytowej dla swoich klientów – mówi Jarosław Przybysz z Kredyt Banku.

Z tego powodu miesięczna rata kredytu może być niższa. Przy pożyczce w wysokości 300 tys. zł udzielonej na 30 lat, dzięki marży niższej o ok. 0,5 pkt proc. możemy zaoszczędzić ok. 100 zł miesięcznie. W ciągu całego okresu kredytowania daje mam to ponad 35 tys. zł oszczędności, czyli ponad 10 proc. wartości pożyczki.

– Deweloperzy mają szansę na załatwienie klientom lepszego kredytu, bo robią to hurtowo. Jeśli jest to deweloper znany i sprawdzony, to bank uważa inwestycję za bezpieczną i może dać obniżkę marży – mówi Mateusz Ostrowski z Open Finance.

3. Dodatkowe bonusy od dewelopera

Deweloper, któremu bardzo zależy na sprzedaży mieszkań, gotów jest udzielić klientowi dodatkowych bonusów, jeśli skorzysta z przedstawionej mu oferty kredytowej. Można na przykład zapłacić tylko 50 proc. taksy notarialnej przy kupnie nieruchomości. Jeśli bank, z którym współpracuje deweloper, odmówi udzielenia kredytu, to klient może też otrzymać zwrot pieniędzy, które wpłacił w formie zadatku na mieszkanie. Jeśli bank spóźni się z przelaniem transzy kredytu na konto dewelopera, to odsetki nie są naliczane. Takie udogodnienia mogą nas spotkać, jeśli kredytujemy kupno nieruchomości za pośrednictwem dewelopera lub wskazanych przez niego pośredników.

– Z jednej strony te dodatkowe bonusy to dla nas oczywiście koszt, ale dzięki temu wiem, że kredyt jest załatwiany szybko i natychmiast dostanę pieniądze. To jest dla mnie bardzo ważne i dlatego jest to opłacalne – mówi Piotr Hirny, prezes Hirny BD.

4. Pieniądze można załatwić w ciągu trzech tygodni

Wszystkie firmy deweloperskie i wszystkie banki podkreślają, że procedury związane z udzieleniem kredytu za pośrednictwem dewelopera trwają krócej. Co prawda, bank w ten sam sposób oblicza zdolność kredytową i ustala maksymalną wartość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, ale krótsza jest procedura weryfikacji sytuacji prawnej nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem kredytu.

– Klient dostarcza jedynie dokumenty potwierdzające tożsamość oraz źródła i wysokość uzyskiwanych dochodów – mówi Karol Horczewski z Departamentu Bankowości Hipotecznej Deutsche Bank PBC.

To zdecydowanie skraca czas podjęcia decyzji kredytowej.

– W przypadku kilkudziesięciu wybranych deweloperów oferujemy klientom specjalną, uproszczoną ścieżkę udzielenia kredytu. Klient nie musi dostarczać żadnych dokumentów dotyczących inwestycji poza umową przedwstępną sprzedaży. Wszystkie dokumenty są już w banku, skompletowane przez doradcę współpracującego z deweloperem – mówi Agnieszka Nachyła z banku Millennium.

Dzięki temu czas rozpatrzenia wniosku kredytowego najczęściej zajmuje tylko trzy tygodnie, podczas gdy przy standardowej ofercie w banku trwa to nawet dwa miesiące.

5. Banki różnie oceniają zdolność kredytową

Wśród banków, które udzielają kredytów za pośrednictwem deweloperów, są zarówno takie, które restrykcyjnie liczą zdolność kredytową, jak i takie, które prowadzą pod tym względem politykę bardziej liberalną.

– Najostrzej liczy zdolność kredytową BZ WBK. Przeciętna rodzina 2+1, w której osoby dorosłe zarabiają średnią krajową, dostanie maksymalnie tylko 337 tys. zł kredytu. W Millennium ta kwota wzrasta do 430 tys. zł, a w Polbanku do 468 tys. zł – mówi Mateusz Ostrowski z Open Finance.

Oferty wszystkich tych instytucji są dostępne za pośrednictwem deweloperów. Charakterystyczne, że najbardziej konserwatywny BZ WBK proponuje też najniższą marżę na rynku, w wysokości tylko 1,35 proc. przy kredycie złotowym.

6. Nie uciekniemy przed wszystkimi kosztami kredytu

Za dokonanie wpisu w księdze hipotecznej na rzecz banku, który finansuje całą inwestycję, zapłacimy ok. 200 zł (stała opłata niezależnie od wartości nieruchomości). Znacznie większe będą koszty ubezpieczenia kredytu udzielanego za pośrednictwem dewelopera. Najczęściej co miesiąc trzeba płacić składkę na ubezpieczenie nieruchomości (ok. 50 zł) oraz do czasu uzyskania wpisu w księdze hipotecznej, ubezpieczenia kredytu (najczęściej wzrost oprocentowania o 1 pkt proc.). Podobnie jak przy standardowych kredytach, także w tym wypadku, aby skorzystać z najlepszej oferty kredytów za pośrednictwem dewelopera, trzeba korzystać z innych usług banku, a najlepiej przenieść do niego całe swoje finanse i mieć duże dochody. Wówczas rzeczywiście można uzyskać najlepsze warunki kredytu.

Plusy współpracy z deweloperem

Czego możemy się spodziewać, biorąc kredyt za pośrednictwem dewelopera:

● Niższa marża (czasem tylko w pierwszym okresie kredytowania)

● Brak prowizji

● Brak opłaty za wycenę nieruchomości

● Krótsza procedura załatwienia kredytu

● Większa wartość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości (wyższe LTV)

● Brak opłaty za wcześniejsza spłatę kredytu

● Brak opłaty za kontrole inwestycji przed wypłatą kolejnej transzy kredytu

● Niższa taksa notarialna

● Jeśli bank zbyt długo rozpatruje wniosek kredytowy, deweloper nie nalicza odsetek za przeterminowane należności