W 2009 r. wartość globalnych inwestycji spadła o 23 proc. do 365 mld dolarów. Jednak wraz z ożywieniem i zwiększeniem globalnej płynności wolumen inwestycji pod koniec roku poprawił się – wzrost w II półroczu wyniósł już 104 proc.
Katalizatorami koniunktury były kraje Azji i Pacyfiku, a zwłaszcza Chiny, które w porównaniu z 2008 r. odnotowały wzrost inwestycji o 39 proc. i są obecnie największym rynkiem nieruchomości na świecie. Na drugie miejsce awansował rynek brytyjski, który wyprzedził amerykański.
Trendy na rynku najmu
Czynsze w skali globalnej obniżyły się o 5,7 proc., choć największe spadki odnotowano na początku 2009 r. Jednak ze względu na zachowawcze podejście najemców i rosnącą podaż, stawki czynszu mogą spaść w I połowie 2010 r. o kolejne 5 proc. nim ustabilizują się pod koniec roku.
Liderami stabilizacji były rynki nieruchomości handlowych w krajach Azji i Pacyfiku, a zwłaszcza w Chinach, a także rynki biurowe Azji i Pacyfiku oraz Ameryki Łacińskiej. Jednak wobec niepewnego ożywienia gospodarczego, nie przewiduje się wzrostu stawek czynszu, aczkolwiek nie będzie to dotyczyć wszystkich rynków.
Najpopularniejsze lokalizacje
Przy wzroście inwestycji o 143 proc. (II połowa 2008 r. do 1 połowy 2009 r.) Chiny są obecnie najbardziej aktywnym na świecie rynkiem. Oprócz Chin, wyniki za 2009 r. wskazują na coraz silniejszą pozycję innych państw Azji i Pacyfiku. W rankingu 20 najpopularniejszych lokalizacji inwestycyjnych świata w 2009 r. znalazło się 8 państw Azji i Pacyfiku, które zajmują coraz wyższe pozycje. Wolumen transakcji w Hongkongu, na Tajwanie i Nowej Zelandii wzrósł, natomiast spadek inwestycji w Australii i Korei Płd. był znacznie mniejszy od średniej globalnej.
Wielu inwestorów koncentruje się na rynkach charakteryzujących się większą płynnością, jak Wielka Brytania, Francja, Niemcy czy Kanada, natomiast w II połowie roku obiektem zainteresowania może stać się rynek amerykański. Jednak okazje inwestycyjne są obecnie widoczne we wszystkich regionach. Np. Brazylia wyszła z recesji jako bardziej atrakcyjna lokalizacja dla międzynarodowych inwestorów, a inne rynki, jak Polska i Turcja są coraz bardziej doceniane.
Azja i Pacyfik oferują szereg możliwości na dojrzałych i wschodzących rynkach, np. na rynku nieruchomości biurowych w Australii i Singapurze czy rynku nieruchomości handlowych w Chinach.
Prognoza na 2010 r.
- Nadal utrzymują się pewne zagrożenia i nie można wykluczyć dalszych perturbacji, ale większy apetyt na ryzyko wśród finansistów i inwestorów będzie nadal pobudzać rozwój rynku – uważa David Hutchings, dyrektor działu badań i analiz Cushman & Wakefield. - Ponieważ za ożywieniem stoją gracze lokalni i międzynarodowi, w br. przewidujemy zwiększoną aktywność i wzrost transakcji o 30 proc. do poziomu 478 mld dolarów. Stopy kapitalizacji będą ulegać dalszej obniżce nawet przy braku oznak ponownego wzrostu czynszów, ponieważ popyt inwestycyjny na najlepszą powierzchnię przekracza podaż. Ograniczone możliwości finansowe mogą zahamować przecenę, ale stopy kapitalizacji w skali globu mogą obniżyć się o 25-50 pkt. we wszystkich sektorach, przy czym liderem korekty będzie Azja. Możliwy jest spadek czynszów o 5 proc. – mimo że pod koniec roku czynsze utrzymają się na stosunkowo stabilnym poziomie. Przyczynią się do tego nieruchomości biurowe na większości rynków - dodaje.
Stany Zjednoczone
Największy wzrost aktywności na poziomie ok. 50 proc. nastąpi w USA. Janice Stanton, dyrektor zarządzająca ds. rynków kapitałowych w amerykańskim biurze Cushman & Wakefield, mówi: - Prognozujemy utrzymanie się presji na niższe ceny, ale nie obejmie najlepszych aktywów. Może jednak prowadzić do pojawienia się atrakcyjnych okazji do zakupów w II połowie roku, gdy na rynek trafią aktywa ze sprzedaży wymuszonej tzw. distressed assets (np. nieruchomości, które banki przejęły za niespłacone kredyty). Wielu inwestorów dysponuje znacznymi środkami finansowymi i zechce je wykorzystać do przeprowadzenia transakcji.
Azja i Pacyfik
- Udział regionu Azji i Pacyfiku w globalnym rynku wzrósł w 2009 r. do 59 proc. i był wyższy o 80 proc. niż w 2008 r. Przewidywany w 2010 r. wzrost będzie już niższy i wyniesie ok. 20 proc., ale w skali globalnej region utrzyma kluczową pozycję – powiedział Donald Han, dyrektor zarządzający Cushman & Wakefield w tym regionie. - Dwa największe rynki to Chiny i Japonia. W Chinach utrzyma się wysoki poziom aktywności, pomimo podejmowanych w ostatnim czasie działań rządu w celu schłodzenia rynku nieruchomości. Japonia staje się coraz bardziej atrakcyjna ze względu na dużą rozpiętość między stopami kapitalizacji a kosztem finansowania - dodaje.
Bliski Wschód
Mike Atwell, partner zarządzający Cushman & Wakefield w Dubaju, powiedział: - Pomimo dalszych, często niekorzystnych informacji koniec 2009 r. przyniósł poprawę nastrojów wśród najemców i inwestorów. W br. możemy oczekiwać wzrostu aktywności i kompresji stóp kapitalizacji, ponieważ fundusze i prywatni inwestorzy dysponujący dużymi zasobami finansowymi będą poszukiwać okazji inwestycyjnych. Zjawiska będą ograniczone do najlepszych i najbardziej dochodowych nieruchomości.
Kraje Europa, Bliskiego Wschodu i Afryki (EMEA)
W regionie EMEA ożywienie, które rozpoczęło się w Wielkiej Brytanii, obecnie rozszerza się na inne kraje Europy Zachodniej. Poziom inwestycji wzrósł w ostatnim kwartale w większości państw, natomiast stopy kapitalizacji będą spadać w najważniejszych obszarach na początku 2010 r.
- Obecnie oczekujemy wzrostu wolumenu o 44 proc. do poziomu 152 mld dolarów, tj. poziomu obrotów w 2004 r. – powiedział Michael Rhydderch, dyrektor działu inwestycji międzynarodowych w Cushman & Wakefield, EMEA. - Z łatwością możemy wskazać źródła popytu, ale coraz trudniej znaleźć zasoby. Wynika to z niewielkiej liczby transakcji „wymuszonych” z uwagi na bardziej ostrożne podejście banków. Inwestorzy nie powinni dać się zwieść wycenom takich aktywów i stopom kapitalizacji obserwowanym jeszcze pół roku temu – w zasadzie należą one już do przeszłości - podkreślił.
Wojciech Pisz z warszawskiego oddziału Cushman & Wakefield stwierdził: - Polski rynek inwestycyjny nieruchomości odnotowuje znaczne ożywienie. Głównym czynnikiem pozytywnie oddziaływującym na inwestorów jest dobra sytuacja ekonomiczna kraju. Dodatkowo rynek najmu we wszystkich sektorach, po zeszłorocznych spadkach ustabilizował się i daje nadzieję na powolny wzrost w przyszłości. Sprzedający i kupujący zaakceptowali nowy poziom cen transakcyjnych, który wydaje się satysfakcjonować obie strony. W tej chwili dla najlepszych nieruchomości stopy kapitalizacji kształtują się na poziomie 7-8 proc. Przy utrzymaniu się nastrojów, roczny wolumen wzrośnie wyraźnie i może przekroczyć nawet poziom z 2008 r. czyli 2 mld euro.
/>
/>