- Od początku marca można zaobserwować zdecydowanie większe zainteresowanie kredytami na budowę domu. W poprzednich miesiącach klienci analizowali różne możliwości, a teraz przystępują do składania wniosków – przyznaje Ewa Burchat, doradca finansowy Home Broker z Gdańska. – Obecnie jeden na pięciu klientów zainteresowanych kredytem hipotecznym chce budować dom – dodaje. – Marzec jest najgorętszy w przypadku kredytów na budowę – przyznaje też Tomasz Szlachta, doradca finansowy z Lublina. Według Mariusza Zielińskiego, doradcy z Warszawy, w marcu klienci najczęściej kompletują dokumenty, a najwięcej wniosków wpływa do banków w kwietniu i w maju.

Rozbudowana dokumentacja

Procedura ubiegania się o kredyt na budowę jest bardziej skomplikowana niż w przypadku kredytów na zakup mieszkania czy gotowego domu, chociaż warunki cenowe są takie same, jak w przypadku kredytów mieszkaniowych. Klient, który chce budować dom, musi zgromadzić – obok zaświadczeń o zatrudnieniu i zarobkach – szereg innych dokumentów.
Wymagania poszczególnych banków mogą się różnić, ale kredytobiorca budujący dom musi liczyć się z koniecznością przedstawienia poniższych dokumentów:

  • Akt notarialny zakupu działki (lub inny dokument stwierdzający nabycie nieruchomości)
  • Odpis księgi wieczystej
  • Prawomocne pozwolenie na budowę
  • Umowa o budowę domu z generalnym wykonawcą
  • Wycena
  • Kosztorys budowy
  • Dziennik budowy
  • Zatwierdzony projekt architektoniczno – budowlany
  • Wypis z rejestru gruntów
  • wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy

W przypadku, gdy z kredytu zamierza sfinansować także zakup działki pojawi się konieczność przedstawienia jeszcze:

  • umowy przedwstępnej
  • dokumentu potwierdzającego nabycie działki przez zbywcę
  • informacji o wysokości zadłużenia obciążającego kredytowaną nieruchomość

W takim przypadku kredytobiorca zwykle w pierwszej kolejności ubiega się o kredyt na zakup działki, a po uzyskaniu dokumentów dotyczących budowy (zwykle zajmuje to kilka miesięcy), wnioskuje o podwyższenie kwoty kredytu w celu sfinansowania budowy. Możliwe jest też wystąpienie z wnioskiem do innego banku o kredyt na budowę oraz refinansowanie poniesionych kosztów zakupu działki.

Kredyt na działkę i budowę – 2w1

Niektóre banki mogą od razu przyznać kredyt na zakup działki i budowę, aczkolwiek deklarują, że wypłata pierwszej transzy części kredytu związanej z budową następuje dopiero wtedy, gdy klient dostarczy prawomocne pozwolenie na budowę. Z danych Home Broker Doradcy Finansowi wynika, że za jednym zamachem o kredyt na zakup działki i budowę można ubiegać się w: Euro Banku, BPH, Millennium, PKO BP, Banku Pocztowym, Alior Banku, Gospodarczym Banku Wielkopolskim oraz Getin Noble Banku. Jednorazowo kredytu na zakup działki i budowę nie przyznają: BGŻ, BPS, BZ WBK, ING, Kredyt Bank, Multibank, mBank, Lukas Bank, Pekao Bank Hipoteczny, Allianz, Raiffeisen czy Polbank.

Jednorazowe ubieganie się o połączony kredyt ułatwia życie w tym sensie, że kredytobiorca raz przedstawia zaświadczenia dotyczące zatrudnienia i wynagrodzenia. Z drugiej strony, jeszcze przed zakupem działki musi zgromadzić takie dokumenty, jak projekt czy kosztorys. Z tym ostatnim wiąże się pewne ryzyko – w ciągu kilku miesięcy, które zajmie uzyskiwanie pozwolenia na budowę, ceny materiałów budowlanych czy robocizny mogą ulec zmianie.

Kosztorys podpisany przez osobę z uprawnieniami

Większość banków akceptuje kosztorys wykonany własnoręcznie przez kredytobiorcę. Niektóre stawiają jednak wymóg, aby był on podpisany przez osobę z uprawnieniami w budownictwie czy rzeczoznawcę majątkowego. Takie wymagania mają BGŻ, BNP Paribas Fortis, BPS, BZ WBK, GBW, Lukas Bank, Nordea, PKO BP czy Bank Pocztowy.

Osoby, które po raz pierwszy budują dom mają zwykle tendencję do nieoszacowywania kosztów budowy. Dotyczy to w szczególności drobnych elementów, które w skali całej budowy urastają do poważnych kwot. Aby zapobiec sytuacjom , w którym kredytobiorca nie będzie w stanie dokończyć budowy bo zabraknie mu środków, banki określają często minimalny koszt budowy metra kwadratowego, a tym samym minimalną kwotę kredytu przy określonej powierzchni budynku i określonym wskaźniku LTV, aczkolwiek do każdej budowy podchodzą indywidualnie. W Allianz Banku, BNP Paribas i Pekao Banku Hipotecznym minimalna kwota to 2000 zł, w BZ WBK 2200 zł, w Gospodarczym Banku Wielkopolskim 2100-2500 zł, a w mBanku i MultiBanku 2500 zł. W BPH minimalny koszt budowy metra kwadratowego domu zależy od docelowego standardu (standard średni – 2400 zł; deweloperski – 1900 zł).

Za drogi dom – może być kłopot z kredytem

Jednocześnie problemem dla banku może być zbyt wysoki koszt budowy. Dotyczy to w szczególności budynków o wysokim standardzie, wykonanych z drogich materiałów, w lokalizacji, w której wartość już stojących domów (będących punktem odniesienia do określenia wartości docelowej budowanej nieruchomości) jest relatywnie niska.

Oświadczenie, faktury czy inspekcje na budowie?

Kolejną bardzo ważną kwestią, na którą musi zwrócić uwagę potencjalny kredytobiorca, jest sposób rozliczenia z bankiem z kolejnych transz kredytu na budowę. Banki mają różne wymogi w tym względzie. Zdecydowanie najkorzystniejszą dla klienta (najprostszą i najtańszą) formą jest rozliczenie na podstawie oświadczenia lub samodzielnie wykonanych zdjęć budowy. Alternatywą jest gromadzenie faktur i rachunków, potwierdzających wydatkowanie środków, inspekcje pracowników banku na budowie, bądź aktualizacja wyceny nieruchomości. Inspekcje mogą być przeprowadzane przed wypłatą każdej transzy, bądź po przekroczeniu określonego poziomu zaawansowania w pracach budowlanych. Jedna kosztuje zwykle ok. 150-200 zł.

Jedne z bardziej liberalnych wymagań mają Allianz Bank i Getin Noble Bank. W pierwszym przypadku standardowo wystarczą zdjęcia z budowy wykonane przez kredytobiorcę. Euro Bank twierdzi, że honoruje każdy rodzaj rozliczenia, który potwierdzi, że środki zostały wydatkowane zgodnie z przeznaczeniem. Inspekcje na budowie przeprowadzają BNP Paribas, BZ WBK, DnB Nord, Gospodarczy Bank Wielkopolski, MultiBank, Nordea, PKO BP czy Polbank. W Millennium wystarczą zdjęcia wykonane przez kredytobiorcę, ale przed wypłatą transzy, która spowoduje uruchomienie minimum 50% kwoty kredytu, bank przeprowadza inspekcję na budowie. Raiffeisen wymaga aktualizacji wyceny przed uruchomieniem kolejnej transzy (koszt ok. 150-200 zł).

Część banków stosuje systemy mieszane. ING i BGŻ dają możliwość wyboru spośród różnych opcji. Kredyt Bank, Bank Pocztowy, Alior Bank, Bank Polskiej Spółdzielczości dopuszczają rozliczenie części wydatków w oparciu o faktury, a części na podstawie oświadczenia kredytobiorcy, w różnych proporcjach.