Ekonomiści widzą coraz więcej podobieństw pomiędzy obecnym rynkiem nieruchomości we Francji a symptomami, które doprowadziły w latach 2008 – 2009 do ostrego kryzysu w USA, Irlandii, Hiszpanii czy Portugalii.

Banki podnoszą stopy procentowe i zaostrzają warunki udzielania kredytów, rządu nie stać już na dotowanie pożyczek na zakup mieszkań, zaś ich ceny w ostatnich 10 latach rosły o 70 proc. szybciej niż płace. Coraz mniej Francuzów stać na zaciągnięcie pożyczek, zaś spośród 30,5 proc., którzy już kredyty wzięli, coraz więcej ma kłopoty z ich spłatą. O ile rata na spłatę 20-letniego kredytu wartego 150 tys. euro wynosiła jeszcze w listopadzie 870 euro, o tyle obecnie jest to już 930 euro.

>>> Czytaj też: Nieruchomości nie zdrożeją. Znaczące zyski pojawią się dopiero za kilka lat

Pierwszy sygnał nadchodzącego załamania być może już się zresztą pojawił. Po 12 latach niemal ciągłego wzrostu nastąpiła korekta. Ceny w pierwszym kwartale tego roku spadły średnio w całym kraju o 0,3 proc. w stosunku do ostatnich trzech miesięcy poprzedniego roku. W Paryżu, jednym z najdroższych miast świata (średnia cena metra kwadratowego przekracza 8 tys. euro), stawki spadły o 1,9 proc. Znacznie ostrzejsze załamanie odnotowały niektóre z najbogatszych regionów kraju: Alzacja (o 6,94 proc.), Akwitania (6,81 proc.), Midi-Pyrénées (6,25 proc.), Dolna Normandia (6,08 proc.) czy Bretania (5,52 proc.).

>>> Czytaj też: W kryzysie warto inwestować w nieruchomości

Eksperci sądzą jednak, że to dopiero początek. Brytyjski tygodnik „The Economist” uważa, że ceny nieruchomości we Francji są aż o 50 proc. zawyżone. W ciągu 12 lat średnia cena metra kw. w Paryżu skoczyła aż trzykrotnie, podczas gdy średnia pensja we Francji (1800 euro miesięcznie) od lat drepcze w miejscu. W konsekwencji o ile za przeciętną pensję Polak może kupić prawie 0,5 mkw. mieszkania w Warszawie, o tyle Francuz już tylko 0,20 mkw. w Paryżu.

Laurent Vimont, prezes francuskiego oddziału międzynarodowej agencji nieruchomości Century21, uważa, że Francję do tej pory ominęła bolesna korekta cen z dwóch powodów. Po pierwsze, wraz z załamaniem notowań giełd ci Francuzi, którzy mieli oszczędności, postanowili lokować je w nieruchomości, przyczyniając się do dalszej zwyżki cen. Po wtóre, coraz mniejszą siłę nabywczą wielu kupujących rekompensowało zaciąganiem coraz większego kredytu. Te zaś były łatwo dostępne dzięki rekordowo niskim stopom procentowym oraz dopłatom państwa.

Teraz to się skończyło. Większość dopłat państwa już wygasła, a banki komercyjne zaczęły podnosić oprocentowanie pożyczek. Od października zeszłego roku wzrosły one średnio z 3,35 do 3,95 proc. dla kredytów 15-letnich i z 3,5 do 4,2 proc. dla kredytów 20-letnich. Ale gubernator Banku Francji Christian Noyer zaapelował 29 marca do prywatnych instytucji finansowych, aby jeszcze bardziej zaostrzyły warunki udzielania kredytów hipotecznych w obawie, że nagromadzą tyle samo złych długów, co banki hiszpańskie czy irlandzkie.

Niepokój wśród nabywców już jest wyczuwalny. W Ile de France, regionie wokół Paryża, w styczniu zanotowano 10 tys. transakcji zakupu nieruchomości wobec 12,6 tys. w tym okresie średnio w latach 1999 – 2007. Potencjalni kupcy czekają na dalsze spadki cen.

Jacques Friggit, ekspert rządowej agencji ds. nieruchomości CGEDD, uważa, że ceny powinny spaść zależnie od regionów od 26 do 35 proc., jeśli proporcje między dochodami Francuzów a cenami domówi i mieszkań, jakie obowiązywały kilka lat temu, miałyby być przywrócone. Taki spadek spowodowałby niemal na pewno ostry kryzys w drugiej co do wielkości gospodarce UE.

Warszawa cztery razy tańsza od Paryża

Warszawa jest czterokrotnie tańszym miastem od Paryża, jeśli chodzi o ceny nieruchomości. W marcu średnio za mkw. mieszkania na rynku pierwotnym trzeba było zapłacić 8,3 tys. zł, a na rynku wtórnym – 8 tys. Co więcej, ceny spadają – tylko w ostatnim miesiącu zmniejszyły się o 2,3 proc. Od Warszawy droższy jest tylko Sopot (10,2 tys.), gdzie w przeciwieństwie do stolicy podaż nowych mieszkań jest minimalna. W Krakowie koszt zakupu mieszkania to 7,1 tys. zł za mkw. Spośród dużych miast najtańsze są Katowice (4,1 tys. zł). Średnio w kraju w ciągu ostatniego roku ceny spadły o 2,2 proc. To przede wszystkim wynik dynamicznego wzrostu podaży. Polacy zaciągają bowiem coraz więcej kredytów hipotecznych. W 2010 r. na taki krok zdecydowało się 230 tys. osób (na sumę 48,7 mld zł) wobec 189 tys. (na 38,7 mld zł) rok wcześniej.

Bardzo szybko rośnie też liczba nowych inwestycji budowlanych. Jak podaje GUS, w styczniu i lutym deweloperzy rozpoczęli budowę 13,7 tys. mieszkań, o 24 proc. więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Jeszcze szybszy (o 39 proc.) jest wzrost liczby domów budowanych przez inwestorów indywidualnych. Zdecydowanie najwięcej takich inwestycji (13,7 tys. w ub.r.) powstaje na Mazowszu, a przede wszystkim na południowych i zachodnich obrzeżach Warszawy.