Zbliża się koniec działania programu „Rodzina na swoim”. Jak reaguje rynek?
Na razie nie widać wyraźnych oznak ze strony klientów w reakcji na wygaszanie programu z końcem tego roku. Spodziewam się, iż większe natężenie będzie miało miejsce w ostatnim kwartale, kiedy faktycznie do potencjalnych nabywców dotrze, iż to ostatni moment, aby skorzystać z dopłat. Trzeba jednocześnie mieć na uwadze, iż ubiegłoroczne zmiany w istotny sposób ograniczyły dostęp do tego programu. Na przykład w Krakowie program jest martwy, podobnie w Katowicach, we Wrocławiu czy w Poznaniu niewielka część ofert mieści się w nowych limitach, dlatego nie przeceniałbym wpływu „Rodziny na swoim” w obecnej formule na wielkość popytu.
>>> Zobacz też: Sprzedajesz mieszkanie? Zaryzykuj niską cenę
Czy uważa pan, że państwo powinno wspierać finansowo budownictwo mieszkaniowe?
Reklama
Jeśli potraktujemy budownictwo mieszkaniowe jako jedno z kół zamachowych gospodarki, które wpływa na napędzanie innych branż, to wydaje się to logiczne. Zwłaszcza że państwo oraz UE dotują wiele innych przedsięwzięć, których wpływ na rozwój gospodarczy kraju jest dość wątpliwy. W połączeniu z deficytem mieszkań na rynku w stosunku do potrzeb mieszkaniowych Polaków wsparcie ze strony państwa i wywołanie dodatkowego popytu nie wywoła przegrzania koniunktury w tym sektorze, do czego doszło choćby w Hiszpanii, która zbudowała mieszkań więcej, niż potrzebował rynek.
To mogą być różne formy pomocy, niekoniecznie dopłaty do kredytów skutkujące zwiększaniem bieżącego popytu, ale np. traktowane jako premia dopłaty do oszczędności gromadzonych w kasach oszczędnościowo-budowlanych. Takie działanie ma wiele zalet: z jednej strony zachęca ludzi do oszczędzania, do planowania finansów w dłuższej perspektywie czasowej, sprawia, iż zadłużają się w mniejszym stopniu, z drugiej – środki zgromadzone w kasach mogą być inwestowane przez okres odkładania na wkład własny w papiery skarbowe. Premia od państwa miałaby w tym wypadku charakter inwestycyjny, a nie konsumpcyjny. Taki system wydaje się zdrowszy od obecnego. Są nawet przepisy, które pozwalają tworzyć kasy oszczędnościowo-budowlane w formie spółek akcyjnych, natomiast nie ma przepisów wykonawczych w zakresie wysokości i sposobu dopłacania premii przez Skarb Państwa. Dlatego jest to martwa formuła. Jako deweloper bylibyśmy bardzo zainteresowani utworzeniem takiej kasy, to pozwoliłoby planować biznes na kilka lat do przodu i uniezależnić go od bieżącej koniunktury w kraju i na świecie. W efekcie wzrosłoby również bezpieczeństwo dla klientów.
>>> Czytaj też: Analitycy: Polacy szukają dwupokojowych mieszkań
„Rodzina na swoim” pomaga – jeszcze – branży mieszkaniowej. Rynek napędzał też łatwy dostęp do kredytów hipotecznych, ale KNF wprowadziła kolejne rekomendacje, które skutkowały ograniczeniem akcji kredytowej. Jak przedsiębiorcy sobie poradzą, gdy znikną dopłaty, a kurek z kredytami pozostanie przykręcony?
Przedsiębiorcy zawsze sobie radzą. Nieustanne ingerowanie w różnego rodzaju przepisy – podatkowe, administracyjne itd. – sprawia, że przedsiębiorcy w Polsce muszą sobie radzić, są mentalnie przygotowani na to, iż w każdej chwili coś może się zmienić. Największy wpływ na wielkość bieżącego popytu na rynku mieszkaniowym ma dostępność do kredytów hipotecznych, samo wygaszenie „Rodziny na swoim” nie zmieni w istotny sposób sytuacji na rynku. Natomiast ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych mogą spowodować problemy firm deweloperskich, w szczególności tych, które mają szeroką ofertę, nie zawsze najlepiej dostosowaną do warunków rynkowych, a jednocześnie mają problem z finansowaniem działalności.
Nie możemy zapominać, iż mimo poprawy sytuacji w zakresie finansowania deweloperów w stosunku do 2009 roku nasza branża nadal ma mocno pomarańczowe światło w bankach, co również istotnie wpływa na bezpieczeństwo klientów, a co często nie ma uzasadnienia, kiedy spojrzeć przez pryzmat wyników osiąganych przez firmy z branży. To spowodowało ucieczkę deweloperów w kierunku obligacji korporacyjnych. Ich oprocentowanie jest niewiele wyższe niż bankowe, a dostępność do tego finansowania jest nieporównywalnie większa.
Jestem przekonany, że rynek odpowie na ograniczenia płynące z banków konstrukcjami pozwalającymi finansować klientów bez konieczności zaciągania kredytów hipotecznych, co będzie jednocześnie obejściem ograniczeń wynikających z nowej ustawy, która zacznie obowiązywać 29 kwietnia. Nie chciałbym dziś wskazywać gotowych rozwiązań, ale prace pomiędzy deweloperami a sektorem finansowym trwają i myślę, iż niedługo pojawią się pierwsze tego typu rozwiązania.
W najtrudniejszej sytuacji znajdą się mali deweloperzy, którzy mają jedną, dwie, trzy inwestycje i nie mają zaplecza finansowego oraz organizacyjnego, aby szybko dostosować się do zmieniających się warunków. Nie wykluczam, że wśród średniej wielkości firm również pojawią się upadłości.
Wielu deweloperów narzeka, że mamy obecnie do czynienia z nadpodażą mieszkań w skali całego kraju. Jakie są najlepsze sposoby na znalezienie klienta?
Dobra oferta. Dobrze skrojony produkt zawsze znajdzie swojego nabywcę. Na ten rok zakładamy podwojenie sprzedaży mieszkań, chcemy wejść do krajowej czołówki na stałe. Kluczem do tego są odpowiedniej wielkości mieszkania, z odpowiednimi aranżacjami, w dobrych lokalizacjach i w atrakcyjnych cenach.
Sama nadpodaż jest pozorna, wynika ona z tego, iż coraz mniej osób chętnych na mieszkanie jest w stanie je kupić, ponieważ nie może dostać kredytu. Wielu deweloperów nie miało wyjścia, musiało wprowadzić inwestycje, bo inaczej ich biznesy by się skurczyły lub całkiem skończyły. Nie widzę tutaj nic niebezpiecznego, oczywiście najsłabsi odpadną, ale to jest normalny mechanizm rynkowy, szkoda tylko, że w nadmierny i nie do końca uzasadniony sposób regulowany decyzjami urzędniczymi.
Murapol buduje osiedla w dziewięciu miastach Polski. Które rynki radzą sobie lepiej – dużych aglomeracji czy mniejszych miast?
Sytuacja jest stabilna, średnie miasta mają inną specyfikę, siła nabywcza jest mniejsza, ale i konkurencyjność tych rynków jest mniejsza. Z kolei w dużych miastach, gdzie konkurencja jest większa, sprzedaje się znacznie więcej mieszkań, ale rynki te są bardziej wrażliwe cenowo.
Jakie są plany inwestycyjne Murapolu? Firma zamierza rozszerzać swoją ofertę czy raczej skupić się na zagospodarowaniu posiadanych aktywów i poczekać na lepszą koniunkturę?
Obecnie jest już w miarę dobra koniunktura na pozyskiwanie nowych gruntów. W końcu zaczynamy mieć rynek nabywcy. Jest jeszcze miejsce na dalszy spadek cen gruntów, mimo to już dziś można znaleźć ciekawe oferty.
Nasza obecność w tak wielu miastach jest jednym z podstawowych elementów strategii polegającej na dywersyfikacji, zarówno geograficznej, jak i produktowej. W tych dziewięciu miastach realizujemy obecnie 12 inwestycji, w ofercie mamy 16, a za chwilę dojdzie kilka kolejnych. Prowadzimy również rozmowy na temat inwestycji w nowych miastach, w tym roku chcielibyśmy otworzyć trzy nowe oddziały. Prowadzenie biznesu w takiej palecie daje stabilność całej firmie: jeśli pojawia się jakiś problem np. na rynku trójmiejskim, pozostała część firmy jest w stanie udźwignąć czasowy zastój bez ryzyka dla inwestycji, ale również dla klientów. Strategia ta doskonale sprawdziła się w kryzysie, w 2009 r. uruchomiliśmy dwie nowe inwestycje, kiedy cała Polska stała; nie zatrzymaliśmy w tamtym okresie żadnej inwestycji.
Chcemy w najbliższym czasie wprowadzić sprzedaż na poziom minimum 1 tys. mieszkań rocznie, chcemy być w ekstraklasie polskich deweloperów. Będziemy rozwijali tę strategię, bo daje ona bezpieczeństwo oraz zwiększa potencjał wzrostu biznesu.
Do tego wejście na giełdę, mam nadzieję, że jeszcze w pierwszej połowie tego roku, co oprócz środków na rozwój da nam również wzrost zaufania i rozpoznawalności wśród klientów, instytucji finansowych, naszych podwykonawców i dostawców. Jednym z kluczowych elementów rozwoju jest realizacja programów partnerskich – zapraszamy do współpracy właścicieli gruntów, którzy z różnych powodów nie decydują się na samodzielne realizowanie inwestycji. Współpraca z nami pozwala tym inwestorom uzyskać znacznie większy zwrot niż w przypadku sprzedaży samego gruntu. W tego typu projektach Murapol zapewnia realizację, jesteśmy generalnym wykonawcą, prowadzimy sprzedaż, obsługujemy inwestycję od strony prawnej, administracyjnej i księgowej. Partner nie musi się o nic martwić, ponieważ nasze rozbudowane struktury i wysokie kwalifikacje kadry zapewniają realizację projektu w 100 proc.
W styczniu utworzyliśmy FIZ, Polski Deweloperski Fundusz Inwestycyjny Zamknięty. Jest to kolejny element naszej strategii rozwoju, chcemy pozyskiwać inwestorów zainteresowanych rynkiem nieruchomości i czerpaniem z niego zysków, ale niekoniecznie bezpośrednim w nim uczestnictwie. Model odbiega od standardowego, ponieważ nasz FIZ będzie realizował inwestycje samodzielnie, uzyskiwany zwrot będzie wyższy niż standardowo, ponieważ nie będzie się on brał ze wzrostu wartości nieruchomości na rynku, ale przede wszystkim z tego, że na pozyskanym przez FIZ gruncie będzie realizowana inwestycja deweloperska i to da ponadprzeciętną stopę zwrotu.
Czy spółka planuje rozszerzyć profil swojej działalności o nieruchomości komercyjne – biurowce, centra handlowe, hotele?
Obecnie kończymy realizację pierwszego prawdziwego biurowca w historii spółki, w Gdańsku. Nordika ma ponad 6 tys. mkw. biur, powierzchni handlowych i usługowych. Jest to biurowiec klasy B, teraz jesteśmy na etapie komercjalizacji. Docelowo biurowiec sprzedamy inwestorowi. Ponadto w portfelu mamy niewielkie powierzchnie komercyjne w Wieliczce, Bielsku, Tychach, Katowicach, we Wrocławiu, w Gdańsku i Poznaniu, ale są to realizacje towarzyszące inwestycjom mieszkaniowym. W perspektywie dwóch, trzech lat chcemy z segmentu komercyjnego stworzyć istotną część biznesu, co również jest elementem strategii rozwojowej spółki na najbliższe lata.
