Co naprawdę kryje się pod ofertami promocyjnymi kredytów hipotecznych?

Amerykański ekonomista Milton Friedman powiedział kiedyś, że „nie ma takiej rzeczy jak darmowy lunch”. Jaki ma to związek z kredytami hipotecznymi? Taki, że nie powinniśmy oczekiwać od banku, że zaoferuje nam korzystne warunki kredytu hipotecznego ot tak, „na piękne oczy”. Bank – jak wiadomo – nie jest instytucją charytatywną i w zamian za udzielenie nam kredytu bez prowizji i/lub z niską marżą będzie oczekiwał, że skorzystamy z innych oferowanych przez niego produktów. Innymi słowy, zostanie nam zaproponowane skorzystanie z czegoś w rodzaju handlu wymiennego: my (bank) damy Tobie, kliencie tańszy kredyt, a Ty w zamian założysz u nas konto osobiste, kupisz kartę kredytową i przystąpisz do ubezpieczenia. Proste, prawda?

Szukasz kredytu mieszkaniowego z niską ratą? Porównaj banki i wybierz najtańszy kredyt online!

Aż 16 z 22 banków, które wzięły udział w czerwcowym rankingu kredytów hipotecznych oferuje swoim klientom kredyty hipoteczne bez prowizji za ich udzielenie. W części z nich klienci mogą też liczyć na korzystną, niską marżę. Postanowiliśmy przyjrzeć się warunkom, jakie muszą spełnić klienci chcący z takiej oferty skorzystać. Naszymi „królikami doświadczalnymi” było 5 banków tworzących czołówkę czerwcowego rankingu kredytów hipotecznych: Deutsche Bank PBC, BNP Paribas Bank Polska, Bank BPH, ING Bank Śląski i Bank Pekao. W tej piątce, prowizję za udzielenie kredytu (1,9%) pobiera jedynie ING Bank Śląski. Wysokość marży waha się od 0,9% do 1,15%. Poza wymienionymi powyżej bankami pod uwagę wzięty został też Credit Agricole Bank Polska oferujący kredyt hipoteczny bez marży przez pierwszy rok kredytowania i PKO BP – największy kredytodawca hipoteczny w Polsce.

Wiemy już, na co możemy liczyć. Pora odpowiedzieć na pytanie postawione w tytule – co naprawdę się za tym kryje? Tak jak wspomnieliśmy na wstępie, za zerową prowizję i niską marżę będziemy musieli się bankowi „odwdzięczyć” kupując inne oferowane przez niego produkty. Jakie? Można zobaczyć w powyższej tabeli. Najczęściej jest to rachunek osobisty, karta kredytowa oraz przystąpienie do ubezpieczenia. Najmniejsze wymagania ma w tej materii ING Bank Śląski – oczekuje od klienta tylko założenia rachunku osobistego.

Jaki będzie koszt korzystnej oferty kredytowej w porównywanych bankach? Sprawdźmy to:

• Deutsche Bank PBC – w przypadku tego banku roczny koszt korzystania z produktów, które trzeba kupić żeby otrzymać korzystną ofertę wynosi 2 004 zł. Największy udział w tym koszcie stanowi program regularnego oszczędzania db Inwestuj w Przyszłość (1 800 zł), na drugim miejscu znajduje się koszt prowadzenia konta DB Life (144 zł) a na trzecim – opłata roczna za korzystanie z karty kredytowej (60 zł). Tego ostatniego kosztu może nie być jeżeli roczne saldo obrotów dla srebrnej karty kredytowej (a ją wzięliśmy pod uwagę) wyniesie co najmniej 12 000 zł

• BNP Paribas Bank Polska – roczny koszt korzystania z produktów oferowanych w ramach cross-sellu w zamian za brak prowizji i niską marżę wynosi – w zależności od rodzaju produktów – od 3 780 zł w skali roku do 9 430 zł w skali roku. W przypadku tańszej oferty największy udział kosztach ma grupowe ubezpieczenie na życie „Kapitalny Plan”, którego cena wynosi 3 600 zł. Drugie miejsce zajmuje opłata za konto osobiste w pakiecie L (180 zł). Klienci mogą także wybrać konto w pakiecie XL – jego cena jest negocjowana indywidualnie. Drugi, droższy zestaw usług bankowych, zawiera oprócz konta osobistego ubezpieczenie kredytobiorcy na okres 5 lat. Jego koszt to 3,7% kwoty kredytu, co przy kredycie w wysokości 250 000 zł daje aż 9 250 zł. Kwota ta może być zapłacona jednorazowo gotówką lub kredytowana

• W Banku BPH klient, który chce skorzystać z „dobrodziejstw” niskiej marży i nie chce płacić prowizji jest zobowiązany do założenia jednego z kont osobistych (Kapitalne Konto, Maksymalne Konto lub Sezam Max) i do przystąpienia do ubezpieczenia na życie z ubezpieczeniowym funduszem kapitałowym „Inwestor”. Przy założeniu, że klient założy Kapitalne Konto, koszt skorzystania z ww. produktów wyniesie 12 118,80 zł rocznie. Tak jak we wcześniejszych przypadkach, tak i tutaj największy udział w kosztach ma produkt ubezpieczeniowy (12 000 zł). W porównaniu do niego roczny koszt Kapitalnego Konta (118,80 zł) jest prawie niezauważalny…

• Tak jak napisaliśmy powyżej, ING Bank Śląski ma najmniejsze wymagania w zakresie cross-sellu. Osoba chcąca skorzystać z jego oferty kredytu hipotecznego na korzystnych warunkach jest zobowiązana do założenia konta osobistego. Konto z Lwem Direct jest prowadzone za darmo. Jedynie w sytuacji, w której nie korzystamy w miarę aktywnie z karty płatniczej (tj. nie dokonamy transakcji na kwotę min. 100 zł) zostaniemy obciążeni kwotą 7 zł miesięcznie (84 zł rocznie)

• Podobnie sytuacja wygląda w Banku Pekao. Jeżeli klient biorący w tym banku kredyt hipoteczny zdecydowałby się na zakup Eurokonta Mobilnego, na które wpływałoby miesięcznie min. 500 zł, to koszt prowadzenia tego rachunku wyniósłby 0 zł (w przeciwnym razie 5,99 zł). Podobnie sprawa wygląda w przypadku karty wydanej do konta. Miesięczną opłatę za korzystanie z niej (3,99 zł) zerują co najmniej 4 operacje bezgotówkowe dokonane za jej pośrednictwem. Bank wymaga też kupna karty kredytowej lub ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Podsumowując, koszty związane ze skorzystaniem z zerowej prowizji i niskiej marży mogą wynieść od 144,76 zł (z czego: 71,88 zł za prowadzenie rachunku, 47,88 zł za kartę debetową i 25 zł za kartę kredytową MacterCard Credit) do 0 zł – w tym przypadku klient musiałby wykonywać operacje bezgotówkowe kartą o wartości 500 zł miesięcznie

• Największy polski kredytodawca hipoteczny – PKO Bank Polski – w zamian za niską marżę i 0% prowizji wymaga przystąpienia do 4-letniego ubezpieczenia z tytułu utraty pracy i hospitalizacji. Jego koszt to 3,25% kwoty kredytu, co przy kredycie w kwocie 250 000 zł daje 8 125 zł (co daje 2 031,25 zł w skali roku). Podobnie jak w przypadku BNP Paribas, tak i w PKO BP, ubezpieczenie może być kredytowane.

• I wreszcie – wisienka na torcie – Credit Agricole Bank Polska. To obecnie jedyny bank, który w pierwszym roku kredytowania nie dolicza marży do stawki referencyjnej. Poza zerową marżą, jego klienci nie płacą też prowizji za udzielenie kredytu. W zamian za to klient musi założyć konto osobiste i przekazywać na nie wynagrodzenie oraz przystąpić do ubezpieczenia na życie. Roczny koszt korzystania z tych produktów wynosi 900 zł w skali roku. Składa się na niego koszt ubezpieczenia na życie (840 zł1) oraz opłata za Konto Klasyczne – 5 zł miesięcznie (60 zł w skali roku) z regularnymi wpływami w wysokości min. 1 000 zł.

Wyszukiwarka kredytów hipotecznych. Porównaj kredyty w różnych bankach.

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego nie jest co prawda tak wysoka jak w przypadku kredytu gotówkowego, i nie przekracza 3% - 3,5%. Jakby jednak nie patrzeć, przy kredycie w wysokości 250 000 zł może ona wynieść nawet niemal 9 tys. zł. Czy zatem opłaca się skorzystać z ofert promocyjnych banków? Tak. Ale z umiarem. Zanim podejmiemy decyzję o wyborze konkretnej oferty powinniśmy dokonać porównania. Najlepiej poświęcić nieco czasu i odwiedzić placówki kilku banków oferujących kredyty hipoteczne na promocyjnych warunkach i sprawdzić, który z nich oferuje najkorzystniejsze warunki w relacji do kosztów związanych z obsługą produktów, które będziemy musieli zakupić w ramach cross-sellu. Oszczędności mogą być pozorne lub zbilansować się z wysokością prowizji i oszczędnościami, jakie możemy odnieść korzystając z niższej marży zaproponowanej przez bank.

1) Przykładowa składka ubezpieczeniowa (70 zł miesięcznie) dla osoby w wieku 35 lat z dochodami 3 000 zł netto