Do tej pory czynnikiem napędzającym rynek nieruchomości był chroniczny deficyt mieszkaniowy. Jednak liczba ludności w Polsce systematycznie spada, przy jednoczesnym wzroście liczby mniejszych gospodarstw domowych, a to wpłynie na zmianę sytuacji na rynku.

Rzeczywisty deficyt mieszkaniowy, a więc liczba gospodarstw domowych, które nie mają jeszcze własnego mieszkania, wynosi obecnie 630 tys. mieszkań i będzie się kurczył - wynika z wyliczeń redNet Property Group przeprowadzonych na podstawie danych GUS ze Spisu Powszechnego 2011 (przy uwzględnieniu danych o liczbie ludności rezydującej). Tymczasem jeszcze w zeszłym roku rząd szacował, że w Polsce brakuje 1,5 mln mieszkań.

RedNet prognozuje, że już w 2018 roku deficyt mieszkaniowy zostanie całkowicie zlikwidowany. W 2022 roku na rynku powinna pojawić się nadwyżka 508 tys. mieszkań. 

>>> Czytaj też: Tysiące nowych mieszkań czekają na nabywców

„Można powiedzieć, że premier, który w 2015 roku wygra wybory, w swoim expose będzie mógł spokojnie obiecać, że w czasie swojej kadencji zlikwiduje deficyt mieszkaniowy” – mówił wczoraj Robert Chojnacki, prezes redNet Property Group podczas prezentacji raportu „Rynek mieszkaniowy 2012-2022. Czy czeka nas stracona dekada?”.

„Na przełomie 2017 i 2018 roku znajdziemy się w zupełnie nowej sytuacji na rynku nieruchomości – mieszkań w Polsce nie będzie brakować” – podkreśla Chojnacki.

Począwszy od III kwartału 2009 roku w Polsce przybywało mieszkań, a podaż przewyższała popyt. Teraz na rynek trafiać będzie jednak coraz mniej nowych mieszkań. W 2012 r. deweloperzy oddadzą do użytku 157 tys. mieszkań. W 2013 r. liczba ta wzrośnie co prawda do 162 tys. mieszkań, ale już w 2014 r. spadnie do 121 tys. – wynika z symulacji redNet. Już od 2020 r. będzie oddawanych mniej niż 100 tys. mieszkań rocznie, a w 2022 r. ich liczba sięgnie 92,6 tys. Zdaniem redNet, za 2-3 lata zniknie nadwyżka podaży i rynek powróci do równowagi.

Spadek cen mieszkań w Polsce trwa już ponad 5 lat, ale ich potencjał powoli się wyczerpuje. Ceny mieszkań w Polsce będą lecieć w dół jeszcze tylko do połowy 2013 roku, kiedy rynek będzie pozostawał pod wpływem wygasającego rządowego programu dopłat do kredytów hipotecznych Rodzina na Swoim. 

>>> Czytaj też: Znamy nowe szczegóły programu Mieszkanie dla Młodych

Jak zauważa redNet, na skutek spadających cen nieruchomości, rosnących wynagrodzeń i perspektywy obniżek stóp procentowych, powiększa się siła nabywcza Polaków, choć wciąż pozostaje niższa niż np. w 2005 roku. Za przeciętną pensję można kupić coraz więcej metrów kwadratowych, a to wpłynie niebawem na odwrócenie trendu cenowego na rynku. Gdy siła nabywcza powróci do poziomów sprzed okresu hossy na rynku nieruchomości, popyt na mieszkania znów zacznie rosnąć. Nie ma jednak szans na powrót tak wysokich cen jak w 2007-2008 roku.

Obecnie w Warszawie średnia cena m kw. mieszkania wynosi 7,6 tys. zł. W 2013 roku za m kw. w stolicy będziemy płacić ok. 7,4 tys. zł, w 2015 r. cena wzrośnie do 8,2 tys. zł, a w 2022 r. – już 11,3 tys. zł – prognozują analitycy.

"Gdyby RPP nie zdecydowała się na obniżki stóp procentowych, spadek cen mieszkań trwałby jeszcze do połowy 2014 roku. W Warszawie średnia cena sięgnęłaby wówczas ok. 6,8 tys. zł za m kw." - mówi Chojnacki.

Mimo malejącego deficytu mieszkaniowego, stopień nasycenia rynku w Polsce wciąż pozostaje jednak na niskim poziomie. Na 1 tys. mieszkańców przypada u nas teraz 368 mieszkań, a to czyni nasz rynek wyjątkowo atrakcyjnym inwestycyjnie na tle Europy. Mniej nasycony rynek mieszkaniowy mają tylko Malta i Słowacja.

>>> Czytaj też: Ceny transakcyjne mieszkań spadły w większości dużych miast