Ostatnie siedem lat, między innymi za sprawą organizacji przez Polskę mistrzostw Europy w piłce nożnej, to okres gwałtownego rozwoju branży hotelowej.

>>> Czytaj też: Liczba turystów zagranicznych w Polsce wzrosła o 11 proc.

Lekkie hamowanie

Według Głównego Urzędu Statystycznego w tym czasie liczba placówek turystycznych zwiększyła się o ponad 30 proc. Najbardziej, prawie dwukrotnie wzrosła liczba tradycyjnych hoteli, których – według resortu sportu i turystyki w połowie roku było 2351, najsłabiej rozwijały się natomiast motele (104). W sumie jednak liczba miejsc noclegowych (podstawowy wskaźnik nasycenia rynku tego rodzaju usługami) w ciągu ostatnich siedmiu lat zwiększyła się z 569 do 675 tys., a osób korzystających z nich w ciągu dwunastu miesięcy – z 16,5 do 22,6 mln.

– Trudno mówić o rewolucji, ale jednak widać wyraźnie, że branża hotelarska w ostatnich latach dokonała w naszym kraju ogromnego skoku jakościowego – mówi Jakub Łapociński, analityk rynku. – Dużą rolę w tym odegrały także fundusze europejskie, z których drobni i więksi przedsiębiorcy nauczyli się odważnie korzystać.

– Jednak, co już widać na rynku, pieniądze z UE na rozwój bazy noclegowej nie zawsze były racjonalnie wykorzystywane. Są obiekty, powstałe w ostatnich latach, które tuż po oddaniu do eksploatacji wpadły w kłopoty. Najczęściej jest to skutkiem niezbyt gruntownie przemyślanej lokalizacji lub niedostosowania rodzaju obiektu, jego wielkości i programu funkcjonalnego do aktualnego ruchu turystycznego. O wiele lepiej wykorzystali unijne pieniądze ci z hotelarzy, którzy nie wznosili nowych obiektów, ale rozbudowywali i modernizowali już istniejące, posiadające już pewne portfolio klientów – uzupełnia Andrzej Szafrański, analityk doradzający jednej z obecnych na polskim rynku grup hotelowych.

>>> Czytaj też: Jak walczyć z kryzysem w Europie? Otwierając ją na turystów

Nowych placówek w najbliższych latach nie będzie przybywać już tak szybko. Podaż miejsc w nowych obiektach, jak przewidują eksperci, w tym roku spadnie i trend spadkowy utrzyma się także podczas następnych dwunastu miesięcy. – Będzie to efekt przede wszystkim zaostrzenia polityki kredytowej przez banki, które coraz restrykcyjniej podchodzą do finansowania inwestycji hotelowych, wymagając już nie tylko marki, ale także wiarygodnego operatora – tłumaczy Janusz Mitulski, partner w firmie Horwath HTL.

Nie znaczy to jednak, że na obiektach noclegowych nie będzie już można zarabiać. Według Andrzeja Szafrańskiego rentowność powinna średnio utrzymać się na obecnym poziomie 8–10 proc. Zdaniem Doroty Malinowskiej z Cushman & Wakefield, w najbliższych latach będzie się utrzymywał wysoki popyt na miejsca hotelowe.

Ile kosztuje wybudowanie hotelu od podstaw?

Najważniejsze zasady organizacji hoteli i pensjonatów znajdują się ustawie z 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych (Dz.U. 1997 nr 133, poz. 884). Zgodnie z tymi regulacjami są to obiekty, które mają przynajmniej siedem pokoi mieszkalnych i oferują zarówno swoim gościom, jak i klientom niekorzystającym z noclegu wyżywienie (śniadania, obiady, kolacje).

>>> Czytaj też: Górskie kurorty liczą zyski po wakacjach

Budowa placówki od podstaw jest niezwykle kosztowną inwestycją. – Uruchomienie nowego pensjonatu w przeciętnym standardzie to wydatek rzędu półtora miliona zł – informuje Łapociński. – Własny wysiłek finansowy można zmniejszyć, znajdując zasobnego, najlepiej zagranicznego, inwestora, który w zamian za udziały zgodzi się partycypować w budowie. Jednak zarówno fundusze private equity, jak i Aniołowie Biznesu w ostatnich latach ograniczyli inwestycje w tej branży i z nieruchomości zarówno komercyjnych, jak i prywatnych raczej się wycofują.

Hotel ekonomiczny na 60–80 pokoi o standardzie 1–2 gwiazdek można zbudować już za kilka milionów zł. – Za ok. 22–26 mln zł można zbudować hotel na ponad 100 pokoi o standardzie 2–3 gwiazdek, który funkcjonowałby jako obiekt franczyzowy w ramach jednej z międzynarodowych sieci. Dogadanie się z siecią na etapie przygotowywania projektu powoduje zwykle, że banki patrzą na taki projekt – jeśli oczywiście domyka się biznesplan – łaskawszym okiem i łatwiej uzyskać kredyt.

– W trudniejszych przypadkach w uzyskaniu pomaga sieć hotelowa, której zależy na wzroście liczby obiektów działających pod jej marką – tłumaczy Szafrański.

Znacznie tańsze od inwestycji w nowy obiekt jest dostosowanie istniejącego już budynku do wymagań ustawy. Obiekt musi pozytywnie przejść audyt zarówno ze strony straży pożarnej, jak i sanepidu. Zawiadomienie o zmianie przeznaczenia budynku, wraz z załącznikami zawierającymi m.in. wyniki kontroli należy złożyć w kancelarii lokalnego starosty (powiat). – Do zgłaszającego należy wykazanie, że nie ma istotnych argumentów przemawiających przeciwko zmianie – mówi Roland Kurek, inżynier budowlany. Rozpocząć remont można dopiero po upływie 30 dni od złożenia zgłoszenia w starostwie. Nie warto przy tym zaczynać go wcześniej, bo prace mogą być uznane za samowolę budowlaną. – W takiej sytuacji starosta może wstrzymać inwestycję, wydać nakaz zapłaty opłaty legalizacyjnej, a w najgorszym razie nawet zażądać przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego – informuje Kurek. – Wszystkie te sankcje administracyjne wiążą się także z koniecznością zapłacenia wysokiej grzywny, wynoszącej nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Noclegi z błędem: przyznawanie oznaczeń obiektom noclegowym

Także już gotowy, wyremontowany i dostosowany do wymagań ustawy budynek musi spełniać wiele wymagań formalnych. Obiekt powinien przejść procedurę zaszeregowania, podczas której przyznawane są mu określające standard oznaczenia: od jednej do pięciu gwiazdek hotelom, motelom i pensjonatom, a kempingom i polom biwakowym od jednej do czterech. Cyfry rzymskie (od I do III) zarezerwowane są dla schronisk (w tym młodzieżowych) oraz domów wycieczkowych.

Procedura przyznawania oznaczeń jest dość wymagająca. Przede wszystkim w odpowiednim do lokalizacji urzędzie marszałkowskim (decyzję wydaje marszałek województwa) trzeba złożyć wniosek o zaszeregowanie wraz z odpowiednimi załącznikami. Ich ilość jest różna i uzależniona m.in. od tego, czy obiekt został wpisany wcześniej do rejestru zabytków. Dokumenty muszą zawierać opis budynku, deklarację o dostosowaniu nieruchomości do działalności gospodarczej, opinię od straży pożarnej i inspekcji sanitarnej (wykaz dokumentów jest różnych w województwach, można go znaleźć na stronie lokalnego UM). – Każda z tych opinii ma inne wymagania – informuje Łapociński. – Wszystkie muszą być spełnione łącznie.

Dlatego spora liczba przedsiębiorców próbuje obejść prawo, nadając obiektowi nazwę zdrobniałą albo z nierzucającym się w oczy błędem (np. hotell, pensyonat, kamping). Formalnie, w rozumieniu ustawy, taka oferująca noclegi placówka nie jest wtedy obiektem hotelowym. Nie musi zatem spełniać wymagań, które stawia przed nią prawo. – Warto się jednak zastanowić, czy tego rodzaju praktyki nie zostaną w końcu negatywnie ocenione przez turystów – radzi Jakub Łapociński. Jego zdaniem trzeba się także liczyć z nieprzyjemnościami ze strony władz lokalnych, a także Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Analityk podkreśla, że zawsze informacja o zakresie świadczonych usług wraz z podstawowymi cenami (brutto) oraz ewentualnie tablica określająca rodzaj i kategorię obiektu powinna znajdować się w ogólno dostępnej części, w widocznym miejscu.

Dwa lata reklamy: jak wypromować swój obiekt?

Ważnym elementem wprowadzenia nowej placówki na rynek jest przeprowadzenie szerokiej akcji promocyjnej. Inaczej niż w innych rodzajach działalności należy skierować ją do turystów mieszkających raczej poza miejscem lokalizacji obiektu.

Skutecznym sposobem promocji obiektów hotelowych i pensjonatów jest założenie strony internetowej. Ona sama jednak nie wystarczy i powinna być wsparta przez inne sposoby komunikacji, takie jak uruchomienie profilu (fanpage’u) na portalach społecznościowych, przede wszystkim Facebooku. Dzięki niej przyszli goście na bieżąco będą mogli być informowani o postępach w budowie, przejściu kolejnych etapów uzyskiwania zezwoleń i zaszeregowania. Tego rodzaju działania można prowadzić przed oddaniem placówki do użytku na podstawie promesy kategoryzacji obiektu. To rodzaj urzędowego przyrzeczenia, w którym marszałek województwa zobowiązuje się, że gdy obiekt spełni opisane w ustawie warunki administracyjne, otrzyma decyzję o zaszeregowaniu do wybranej kategorii. Promesa obowiązuje przez dwa lata od daty podpisania.

– Mimo dobrych prognoz dla światowego i polskiego – rynku turystycznego ten, kto zdecyduje się na budowę mniejszego obiektu, pensjonatu, motelu czy nawet małego hotelu, musi się liczyć z tym, że jeśli chce, by obiekt przynosił zyski, będzie do niego przywiązany... do końca życia. Lub do końca działalności gospodarczej, niezależnie, czy będzie to sprzedaż, czy bankructwo. Własny obiekt noclegowy w praktyce nie jest bowiem pensjonatem z marzeń czy filmów. Wymaga codziennej pracy, doglądania, nauki i wysiłku. Względy ekonomiczne nie pozwalają zwykle obiektom mającym kilkanaście czy nawet do pięćdziesięciu pokoi na zatrudnienie zbyt licznego personelu: menedżerów, kierowników czy prezesów. Kadra składa się zwykle z kilku osób, wśród których przeważają właściciel i jego rodzina – wyjaśnia Andrzej Szafrański. Inaczej rozkładają się koszty w przypadku budowy sieci kilku, kilkunastu małych obiektów. Ale to już zupełnie inny biznes.

>>> Czytaj też: Reklama online: behawioralna bardziej skuteczna

Pod szczęśliwą gwiazdką

Standard hoteli opisuje rozporządzenie ministra gospodarki i pracy z 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie (Dz.U. 2004 nr 188, poz. 1945 z późn. zm.). W placówce trzygwiazdkowej na przykład jednoosobowy pokój nie może mieć powierzchni mniejszej niż 10, dwuosobowy – 14, a trzyosobowy – 16 mkw. Pokoje muszą być zaopatrzone w telewizor, telefon i radio oraz inne, drobiazgowo opisane drobne elementy wyposażenia (przybory toaletowe, do szycia, pisania, żelazko, czajnik elektryczny, lampka nocna itp.). W części ogólnodostępnej placówka powinna zapewniać co najmniej dwunastogodzinny room service (obsługa gastronomiczna w pokoju), rozmaite, szczegółowo opisane w rozporządzeniu formy przechowywania większego bagażu i depozytów oraz usługę prania i prasowania. W placówce powinna działać serwująca pełny asortyment posiłków (śniadania, obiady, kolacje) restauracja, aperitif lub bar kawowy (alkohole) oraz punkt odnowy biologicznej (sauna, masaż, ewentualnie basen). Trzygwiazdkowy obiekt powinien mieć naziemny lub podziemny parking, niekoniecznie jednak musi on być strzeżony (tylko w placówkach cztero- i pięciogwiazdkowych jest to obowiązkowe). Każdy kemping powinien mieć całodobowy dozór, a jego urządzenia sanitarne powinny być zlokalizowane nie dalej niż 100 metrów od miejsca noclegu. Obiekt czterogwiazdkowy musi być wyposażony w natrysk (co najmniej jeden na 50 osób) z ciepłą wodą dostępną przez całą dobę. Placówka jednogwiazdkowa powinna oferować jedno tego rodzaju miejsce co najmniej setce turystów (ciepła woda w tym standardzie nie jest konieczna).

>>> Polecamy też: Jak zainwestować w nieruchomości? Co przynosi największe zyski? [PORADNIK]