/>
Jak wynika z danych agencji Fitch Ratings, spółki deweloperskie działające w Polsce, w tym Echo Investment czy Ghelamco, wyemitowały już w tym roku obligacje o wartości ponad 1,7 mld zł (500 mln dol.). W tym samym czasie stopy procentowe w kraju i w strefie euro pozostają na rekordowo niskim poziomie. Koszty finansowania dla niektórych spadły od stycznia nawet o 150 pkt bazowych – pisze Bloomberg.
Belgijski Ghelamco, który buduje warszawski biurowiec Warsaw Spire, ogłosił niedawno sprzedaż obligacji dla inwestorów indywidualnych. Wartość papierów to 50 mln zł, a termin wykupu przypada na czerwiec 2019 roku. Deweloper oferuje oprocentowanie w wysokości 3,5 proc. plus WIBOR 6M.
Z kolei spółka Echo Investment, inwestor powstającego w centrum Warszawy 155-metrowego biurowca Q22, sprzedała w październiku obligacje warte 50 mln zł z terminem wykupu w kwietniu 2018 roku. Procentowanie wyniosło 3,15 proc. plus WIBOR 6M.
Współczynnik pustostanów w Warszawie wynosi teraz 14 proc., a to - zdaniem Narodowego Banku Polskiego – jest sygnałem coraz większych zaburzeń na rynku. „Na rynku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza biurowych, w trzecim kwartale nadal obserwowano narastającą nierównowagę pomiędzy popytem na przestrzeń a zwiększającą się podażą, wynikająca z realizacji nowych projektów inwestycyjnych. Skutkowało to rosnącymi stopami pustostanów" – czytamy w ostatnim raporcie banku centralnego.
Tymczasem na warszawskim rynku wciąż wyrastają nowe biurowce. W budowie jest co najmniej 46 budynków biurowych, w tym 48-piętrowy Warsaw Spire, który ma być najwyższym biurowcem w Polsce (220 m). Zdaniem Andrzeja Czarneckiego z Union Investment TFI, branża jest w stanie przetrwać nawet wyższe współczynniki pustostanów, ponieważ ceny nieruchomości komercyjnych mają iść w górę. „Realny pieniądz wciąż szuka wysokich rentowności , a ryzyko w tej branży zawsze było najwyższe jeśli chodzi o rynek obligacji korporacyjnych” – mówi analityk.
Łagodna polityka pieniężna Europejskiego Banku Centralnego skłania inwestorów do poszukiwania zysków na rynkach rozwijających się, takich jak Polska. Właśnie dlatego rentowność polskich obligacji rządowych obniżyła się już w tym roku o 1,74 pkt proc.
Puste biurowce
Ceny nieruchomości komercyjnych w Polsce lekko spadały w trzecim kwartale tego roku. Jednocześnie zwiększa się wskaźnik pustostanów na rynku biurowym. W Warszawie wynosi teraz 14 proc. Jeszcze dwa lata temu nie przekraczał on 10 proc.
Jak na razie rekord po tym względem padł w 2002 roku, kiedy w stolicy współczynnik ten sięgnął 17 proc. Potem systematycznie spadał, by w 2008 roku wynieść zaledwie 3 proc. Od 2009 roku jednak znów rośnie, bo na nasz rynek ochoczo wkraczają kolejni zagraniczni inwestorzy z branży nieruchomości.
Jak wynika z danych CBRE, pod względem nowych inwestycji biurowych w Europie Warszawę wyprzedza tylko Paryż, Londyn i Moskwa.
Zdaniem ekspertów z agencji CBRE, najwięcej niewynajętej powierzchni biurowej w Warszawie będziemy notować w pierwszej połowie 2016 roku. Wskaźnik pustostanów może wówczas wzrosnąć nawet do 20 proc. Czytaj więcej tutaj: Rynek biurowy w Warszawie: wskaźnik pustostanów jest najwyższy od 10 lat
Jak wynika z danych firmy Analizy Online, w październiku klienci wycofali z funduszy polskich obligacji korporacyjnych więcej pieniędzy niż do nich wpłacili. Saldo było ujemne i wyniosło minus 16,9 mln zł. W 18 funduszach na koniec października ulokowanych było 10,65 mld zł.
Kiedy pęknie bańka?
„Polski rynek obligacji korporacyjnych wygląda coraz bardziej jak bańka spekulacyjna” – twierdzi Krzysztof Zawiła, analityk Assicurazioni Generali w Warszawie. „Spready, które wypłacają firmy o małej i średniej kapitalizacji, są bardzo niskie, a popyt ze strony funduszy inwestycyjnych jest bardzo wysoki. Kiedy pojawią się pierwsze bankructwa, albo spadki zysków, klienci mogą zacząć wycofywać swoje pieniądze i bańka pęknie” – mówi analityk.
Deweloperzy są jednak innego zdania. Ich zdaniem, pustostany są normalnym zjawiskiem w procesie dostosowania się rynku do trendu rosnącego. „Warszawski rynek biurowy znajduje się w fazie stabilizacji, która poprzedza fazę rozwoju. Stawki czynszów i współczynniki pustostanów dostosowują się do poziomów notowanych w innych europejskich miastach” – twierdzą przedstawiciele Ghelamco w prospekcie emisyjnym obligacji.
Średni wskaźnik pustostanów w Europie wynosi dziś ok. 9,9 proc. – wynika z danych Cushman & Wakefield.
Jak na razie znalezienie inwestora w Polsce nie jest trudne. „Ilość nowych projektów biurowych nie pomaga, ale nie jest też dramatyczna. Mamy nadpodaż, ale na inwestycje takie jak Warsaw Spire czy Q22 zawsze znajdą się chętni. To tylko kwestia ceny” – mówi Mikołaj Stępniewski z TFI Investors.
/>
/>