Ceny mieszkań lecą w dół, marże kredytów rosną. Raport z rynku nieruchomości

Kredyty hipoteczne

W poprzednich raportach prognozowaliśmy, że podwyżki marż powrócą w styczniu. Dwa banki – Euro Bank i Bank Pocztowy - nie chciały jednak czekać tak długo. Ich śladem w najbliższym czasie mogą pójść kolejne instytucje. Obniżki, które obserwowaliśmy w ostatnim czasie mają za zadanie pomóc bankom zdobyć dodatkowych klientów, aby zrealizować tegoroczne plany sprzedażowe. Zapewniają też wnioski na początek roku, kiedy na rynku nieruchomości panuje zwykle spowolnienie. Z końcem grudnia kończy się jednak część obowiązujących obecnie promocji. Podwyżki możemy więc zobaczyć w kolejnych bankach.

Trzeba jednak dodać, że w minionym miesiącu pojawiły się również obniżki. Były one jednak niewielkie i nie objęły kredytów z minimalnym (5%) wkładem własnym. Wprowadziły je PKO BP i Bank BPH. W tym drugim banku marża kredytów z wysokim (25%) wkładem własnym spadła do bardzo atrakcyjnego poziomu 1,35%. Tak niskiej marży nie notowaliśmy w naszym zestawieniu od lipca br.

Obserwowane obniżki nie zrównoważyły jednak podwyżek. W związku z tym średnia marża wzrosła: dla kredytów z wysokim wkładem własnym z 1,78% do 1,8%, dla tych z minimalnym wkładem z 2,19% do 2,24%. Do najwyższego w historii poziomu wzrosła także różnica między marżami kredytów z niskim i wysokim wkładem własnym. Obecnie jest to aż 0,44 p.p. Dla porównania w 2013 r. różnica między kredytem bez żadnego wkładu własnego, a takim z wkładem 25% wynosiła jedynie 0,23 p.p. Rozbieżność w poziomie marż systematycznie rośnie, ponieważ banki coraz większą wagę przykładają do ryzyka związanego z niskim wkładem własnym.

Wartym odnotowania jest również kolejny, choć nieznaczny, wzrost zdolności kredytowej. Znaczną poprawę widać jednak porównując obecną dostępną kwotę z poziomem sprzed roku. Obecnie 3-osobowa rodzina z dochodem na poziomie 5000 zł netto może otrzymać aż o 37 tys. zł wyższy kredyt. Banki przeciętnie są bowiem gotowe pożyczyć im 451,5 tys. zł.

Na koniec przypomnijmy, że od przyszłego roku po raz kolejny zostaną zaostrzone regulacje dotyczące obowiązkowego wkładu własnego. Od początku stycznia 2015 r. kredyty hipoteczne będą mogły być udzielane na nie więcej niż 90% wartości nieruchomości. Dla przykładu kupując mieszkanie o wartości 300 000 zł otrzymamy kredyt na maksymalnie 270 000 zł, a pozostałe 30 000 zł trzeba będzie wyłożyć z własnej kieszeni. Obecnie na wymagany wkład własny wystarczy nam połowa tej kwoty, czyli 15 000 zł. W większości banków wnioski o kredyty z wkładem wynoszącym 5% przyjmowane są do 31 grudnia. Muszą być jednak kompletne, czyli zawierać wszystkie wymagane przez bank dokumenty.

>>> Czytaj też: Mieszkanie dla Młodych. Śpieszyć się czy czekać do nowego roku?

Ceny ofertowe

Koniec roku 2014 nie przyniósł wzrostu popytu na tyle dużego, żeby właściciele nieruchomości nie musieli konkurować cenami i mogli przestać je obniżać. W listopadzie po raz kolejny ceny ofertowe spadły, tym razem o 0,8% w 15 analizowanych miastach.

Największe „przeceny” dotyczą Sopotu -2,4%; Gdyni -1,8% i Poznania -1,7%. W pozostałych miastach obniżki wynoszą odpowiednio: -0,3% we Wrocławiu, -0,5%
w Krakowie, -0,3% w Warszawie, -0,7% w Gdańsku, -0,4% w Łodzi, -0.5% w Szczecinie, Toruniu i Olsztynie i -0,2 w Białymstoku. Cen nieznacznie wyższych niż przed miesiącem mogą oczekiwać także właściciele mieszkań w Katowicach i Lublinie

W skali roku przeciętne ceny w 15 miastach są nadal nieznacznie wyższe niż przed rokiem. Jednak obniżki z ostatnich miesięcy spowodowały, że już w 5 miastach ceny są niższe niż w listopadzie 2013: w Opolu -1%, w Olsztynie -3,2%, w Szczecinie -1,6% i w Łodzi -0,6%.

Z informacji od pośredników i banków wynika, że z końcem roku złożono więcej wniosków kredytowych, które rozpatrywane będą jeszcze według starych zasad odnośnie wkładu własnego. Transakcje zostaną już jednak zawarte w 2015 roku. Zniweluje to w pewnym zakresie okresowy zastój na rynku nieruchomości w styczniu i lutym. Doświadczenia z ostatnich miesięcy jak i fakt, że w przyszłym roku kupujący będą musieli posiadać 10% wkładu własnego przy zaciąganiu kredytów, wskazują na to że w kolejnych miesiącach 2015 roku należy spodziewać się spadku popytu i spadku cen nieruchomości na rynku wtórnym.

Ceny transakcyjne

Ostatnie w tym roku zestawienie średnich cen transakcyjnych obfituje w spadki. Jedynym miastem, które nie odnotowało niższych cenowo transakcji jest Gdańsk. W porównaniu do cen z zeszłego roku, w większości miast nie widać istotnych zmian. Wyjątkiem jest Kraków, gdzie kupujemy mieszkania droższe o 10% oraz Gdynia, gdzie obecne ceny są niższe od tych z końcówki zeszłego roku o prawie 8%.

Okazuje się, że im bliżej zakończenia roku tym więcej zapytań dotyczących zakupu mieszkań. Część z nich generowana jest przez osoby, które jeszcze w grudniu chcą złożyć wniosek kredytowy, aby uniknąć 10% wkładu własnego, który będzie obligatoryjny już od początku 2015 r. Z pewnością okres okołoświąteczny będzie więc pracowity dla pośredników nieruchomości i doradców kredytowych. Pojawiły się nieśmiałe pomysły na ułatwienia w oszczędzaniu na mieszkanie poprzez wskrzeszenie instytucji kas mieszkaniowych, ale ich atrakcyjność będzie można ocenić dopiero po pojawieniu się większej liczby informacji.

Tymczasem końcówka roku upływa pod znakiem spadków. Tylko w Gdańsku, w porównaniu do ubiegłego miesiąca, średnie ceny transakcyjne są wyższe o 0,8% W pozostałych miastach widoczne są obniżki. Najwyższe procentowe spadki mają miejsce w Gdyni, gdzie ceny w przeprowadzanych transakcjach spadły średnio o 2,9% Dla Gdyni istotny jest jeszcze jeden czynnik. Obecnie średnie ceny wystawiane przez sprzedających są aż o 17,6% wyższe od cen mieszkań będących przedmiotem zakupu. To pokazuje, jak bardzo oferta rynkowa nie przystaje do realnych możliwości zakupowych statystycznych nabywców. Drugim z miast, w którym spadek przekroczył 2% jest Łódź. 3600 zł - tyle przeciętnie płacą łodzianie za ma kw. mieszkania. Różnica pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi wynosi zaledwie 12 zł. O 1,7% niższe ceny są obecne na rynku w Warszawie, gdzie wynoszą 7238 zł za m kw. W mijającym roku zmienność cen na stołecznym rynku nie była znacząca i nie wykraczała poza zakres 7200-7400 zł za m kw. W Poznaniu lokale sprzedawane są średnio za 5055 zł, czyli o 1,4% taniej niż przed miesiącem. W porównaniu do innych lokalizacji Poznań może pochwalić się największym metrażem sprzedawanych mieszkań (57 m kw.). Dość podobne ceny możemy znaleźć we Wrocławiu, gdzie za m kw. płacimy średnio 5144 zł (spadek o 1,2%). Natomiast w Krakowie spadek jest niewielki (0,3%), a ceny nadal przekraczają nieznacznie granicę 6000 zł za m kw.

>>> Polecamy: Wkład własny to nie wszystko. Ile tak naprawdę kosztuje zakup mieszkania?