Dlaczego spółdzielnie w Polsce przestały budować lokale?

W ubiegłym roku na każdą ze spółdzielni mieszkaniowych przypadał mniej więcej jeden wybudowany lokal. Taki wynik dobrze odzwierciedla aktualną sytuację budownictwa spółdzielczego. Ostateczny kryzys tego sektora „mieszkaniówki” rozpoczął się na początku minionej dekady. Kilka lat wcześniej spółdzielnie były jeszcze bardzo poważnym konkurentem dla deweloperów.

Regres budownictwa spółdzielczego miał dwa etapy

Dane Głównego Urzędu Statystycznego pozwalają na prześledzenie sytuacji spółdzielni mieszkaniowych od początku lat 90-tych (zobacz poniższy wykres). W kontekście tych informacji warto zwrócić uwagę na metodologię przyjętą przez GUS. Główny Urząd Statystyczny osobno klasyfikuje mieszkania przeznaczone dla osób niebędących członkami spółdzielni. Takie „M” są uwzględniane w puli lokali wybudowanych przez deweloperów. Podejście GUS-u wydaje się słuszne, ponieważ spółdzielnie sprzedające mieszkania z zyskiem działają podobnie, jak firmy deweloperskie.

Do kategorii mieszkań spółdzielczych GUS wlicza tylko te lokale, które powstały dla spółdzielców. W 1992 r. oddano do użytku ponad 84 000 takich „M” (zobacz poniższy wykres). Wyniki z kolejnych lat były już znacznie gorsze. Ten pierwszy regres budownictwa spółdzielczego wiązał się z zawieszeniem preferencyjnego finansowania przez rząd. Dodatkowym problemem był wzrost oprocentowania kredytów budowlanych, które zaciągnęły spółdzielnie. Część spółdzielców nadal boryka się ze spłatą tych zobowiązań.

Warto odnotować, że po pierwszym kryzysie liczba ukończonych mieszkań spółdzielczych osiągnęła stabilny poziom (25 000 – 30 000 sztuk w latach 1995 - 2001). Kluczowe znaczenie miał fakt, że od 1995 r. budowę nowych lokali w spółdzielniach znów zaczęło wspomagać państwo. Wsparcie było realizowane poprzez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy oraz bezpośrednie dotacje dla spółdzielni (prawie 1,5 mld złotych w latach 1995 – 1998).

Na przełomie XX i XXI wieku spółdzielnie wciąż były wiodącym inwestorem. W drugiej połowie lat 90-tych można było jednak przewidzieć, że dynamicznie rozwijający się sektor deweloperski wkrótce przejmie palmę pierwszeństwa. Ten przełom nastąpił w 2001 r. Wówczas deweloperzy po raz pierwszy ukończyli więcej mieszkań niż spółdzielnie. Bez większych wątpliwości można przyjąć, że na przełomie wieków zaczął się drugi etap regresu w budownictwie spółdzielczym.

>>> Polecamy: Tanie mieszkanie sprzedam jeszcze taniej. Jak naprawdę działają pośrednicy?

Prawny chaos na pewno nie sprzyjał spółdzielniom…

Rosnąca przewaga deweloperów z pewnością nie ułatwiała spółdzielniom dalszej działalności inwestycyjnej. Firmy deweloperskie lepiej dopasowały się do rynkowych potrzeb, oferując lokale z odrębnym prawem własności. Takie mieszkania zawsze były postrzegane jako lepsza alternatywa dla spółdzielczego „M”. Świadczy o tym liczba spółdzielców, którzy po 2000 r. złożyli wniosek o wyodrębnienie swoich lokali.

Spółdzielnie od 2001 r. również mogły oferować mieszkania z wyodrębnioną własnością (nie tylko swoim członkom). Większość spółdzielczych inwestorów nie chciała jednak rozpoczynać budowy lokali, które po sprzedaży bezpowrotnie znikną z ich zasobu. W przypadku mieszkań sprzedawanych członkom spółdzielni istniała dodatkowa bariera – konieczność budowania na zasadzie „non profit”. Ten wymóg wciąż ogranicza aktywność inwestycyjną krajowych spółdzielni. Z ich punktu widzenia działalność deweloperska jest lepszym rozwiązaniem od budowania dla swoich członków. Sprzedaż mieszkań osobom niezwiązanym ze spółdzielnią pozwala bowiem na osiągnięcie zysku. Można oceniać, że lokale w systemie deweloperskim oferuje kilkadziesiąt spośród 3500 spółdzielni mieszkaniowych.

Mimo powszechnego zainteresowania zakupem lokali z wyodrębnioną własnością, po 2000 r. spółdzielnie nadal chciały budować mieszkania lokatorskie i własnościowe. W takiej działalności na pewno przeszkadzał chaos prawny. Jego charakter był wyjątkowy nawet, jak na polskie warunki. Wystarczy wspomnieć, że od kwietnia 2001 r. spółdzielnie nie mogły już ustanawiać własnościowego prawa do swoich lokali. To ograniczenie zostało zniesione w 2003 r. Ponownie wprowadzono je po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (31 lipca 2007 r.). Ostateczną zmianę poprzedziły dwa wyroki Trybunału Konstytucyjnego (z 2005 r. i 2006 r.). Warto dodać, że po 2007 r. tempa nabrało powszechne uwłaszczenie spółdzielców. Problemy związane z masowym wyodrębnianiem lokali również nie sprzyjały planowaniu nowych inwestycji.

Ostatecznym ciosem dla inwestycyjnej działalności spółdzielni była likwidacja Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. W latach 1995 – 2009, KFM udzielił spółdzielniom i TBS-om preferencyjnych kredytów, które kosztowały budżet państwa aż 4,3 mld zł. Od czasu likwidacji wspomnianego funduszu (w maju 2009 r.) spółdzielnie nie budują już nowych lokali na wynajem. Można się zastanawiać, czy rozwiązanie KFM było przemyślane, skoro rząd chce powołać podobny fundusz do finansowania lokatorskich mieszkań spółdzielczych oraz lokali z TBS-ów.

Według planów rządu, powstające mieszkania lokatorskie w spółdzielniach będą przeznaczone dla Polaków nieposiadających odpowiedniej zdolności kredytowej. Nowy program wspierania budownictwa społecznego nie sprawi jednak, że spółdzielcze inwestycje odzyskają dawne znaczenie. Dzięki preferencyjnym kredytom do 2020 r. spółdzielnie i TBS-y mają wybudować około 10 000 mieszkań czynszowych. Tylko w ubiegłym roku deweloperzy oddali do użytku sześciokrotnie więcej lokali (patrz wykres).

Spółdzielcze problemy wciąż czekają na rozwiązanie

Przywrócenie preferencyjnego finansowania dla spółdzielni z pewnością nie rozwiąże problemów tych instytucji. Lista spółdzielczych kłopotów i bolączek jest tak długa, że brak nowych inwestycji można umiejscowić dopiero na samym końcu. Najważniejsze postulaty, które zgłaszają sami spółdzielcy są związane z demokratyzacją zarządzania i uporządkowaniem sytuacji prawnej gruntów. Istotne jest też wprowadzenie mechanizmów pozwalających na łatwe kontrolowanie wydatków zarządu. Ciekawym pomysłem wydaje się podział spółdzielczych molochów, które liczą sobie kilka, a nawet kilkanaście tysięcy członków. W przypadku takich organizacji możliwości sprawnego zarządzania i partycypacji spółdzielców są bardzo wątpliwe.