Najwięcej za ziemię trzeba płacić w kujawsko-pomorskim i opolskim, a najmniej na Podkarpaciu, gdzie już od pół roku notowana jest niewielka korekta cen ziemi.
Początek roku przyniósł kolejny spory wzrost cen ziemi rolnej w Polsce. W pierwszym kwartale za hektar ziemi rolnej płacono w obrocie prywatnym przeciętnie 32 514 zł - wynika ze stworzonego przez Lion’s Bank indeksu wartości ziemi rolnej w Polsce. To aż o 1 051 zł więcej niż kwartał wcześniej oraz o 4 709 zł więcej niż w analogicznym okresie rok temu.

Wciąż dynamika jest dwucyfrowa

Wzrost wyceny przeciętnego hektara o 4,7 tys. zł oznacza dynamikę na poziomie 16,9% (r/r). Wbrew pozorom nie jest to wcale najwyższy wynik w historii. Jeszcze w pierwszej połowie ubiegłego roku ceny ziemi rosły z roczną dynamiką przekraczającą 20%, a pod koniec boomu na rynku nieruchomości (2007 r.) analogiczne wskaźniki sugerowały roczne dynamiki nawet na ponad 30% rocznie. W kolejnych latach, w których wyraźnie gorsze dane płynęły na przykład z rynku mieszkaniowego (2008-12) na rynku ziemi rolnej także widoczna było spowolnienie, bo wzrosty cen plasowały się w okolicach kilku procent rocznie, co jednak wciąż nie sposób nazwać korektą.

Fakt, że wspomniane wzrosty cen trwają wiele lat może generować zagrożenie korektą i tego ryzyka trzeba być świadomym lokując kapitał na tym ciekawy rynku. Spójrzmy bowiem na dane. Te udostępniane przez GUS (od końca 2004 roku) pokazują, że w ciągu 10 lat cena przeciętnego hektara wzrosła z 6,2 tys. zł do 32,5 tys. zł (o 423%, czyli średnio 17,5% w skali roku). Gdyby ponadto szukać więcej informacji w bazach danych Eurostatu, to okazałoby się, że skala wzrostu cen rodzimej ziemi rolnej jest większa. Urząd szacuje bowiem, że w 1990 r. za hektar gruntu rolnego w Polsce trzeba było zapłacić równowartość zaledwie 224 euro.

Czemu stworzyliśmy indeks wartości ziemi rolnej?

Dane o cenach ziemi publikowane przez GUS pokazują jedynie średnią cenę wszystkich sprzedanych w trakcie kwartału hektarów. W efekcie większe zainteresowanie ze strony kupujących słabą (tańszą) ziemią może doprowadzić do obniżenia średniej ceny transakcyjnej dla całego kraju i odwrotnie, co wcale nie będzie odwzorowywało faktycznej zmiany na rynku (pisaliśmy o tym szerzej 22 lipca 2103 r. w analizie „Pozorny spadek cen ziemi rolnej”). Stworzony przez Lion’s Bank indeks ma za zadanie wskazywać zmiany cen nieruchomości rolnych w Polsce, odnosząc zaobserwowane ceny transakcyjne do wszystkich gruntów w kraju. Ich skład jakościowy jest znany dzięki danym pochodzącym z Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii. Wyniki indeksu mają więc za zadanie pokazać, jaka jest wartość przeciętnego hektara ziemi w całym kraju, a nie wskazywać jedynie średnią cenę sprzedanego w ostatnim czasie hektara. Z punktu widzenia inwestora czy właściciela ziemi jest to więc bardziej użyteczne źródło danych niż informacje publikowane przez GUS.

Podkarpacka korekta

Warto zauważyć, że nie w każdej części kraju hossa na grunty rolne przynosi rolnikom równe profity. Na przykład ostatnie dwa kwartały przyniosły niewielką korektę na Podkarpaciu, a ziemia w tym województwie jest najtańszą w kraju. Za 10 tys. metrów gruntu trzeba tam zapłacić przeciętnie 20,3 tys. zł. Dla porównania w województwie kujawsko-pomorskim i opolskim przeciętna wycena sięga już kwot odpowiednio 47,9 i 46,9 tys. zł za ha – wynika z szacunków Lion’s Bank.

Co więcej licząc od końca 2004 roku największy wzrost wartości posiadanego majątku odnotowali mieszkańcy województw lubuskiego i warmińsko-mazurskiego. Na ich terenie wzrost wartości przeciętnego hektara można szacować odpowiednio na 676% i 616%. Na drugim biegunie są rolnicy z małopolskiego i śląskiego. Na terenie tych dwóch województw średni wzrost cen gruntów można szacować na odpowiednio 235% i 241% w ciągu niewiele ponad 10 lat.

>>> Polecamy: Szukasz zysku? To idealny moment na inwestycję w mieszkanie na wynajem

Ziemia drożeje szybciej niż zyski rolników

Oczywiście pamiętać trzeba, że wiele osób inwestujących na rynku gruntów kupuje ziemię rolną w celu jej tzw. odrolnienia, czyli wykorzystania na inne cele niż rolnicze (np. pod budownictwo mieszkaniowe, magazynowe lub inną działalność). W takim przypadku fakt, że ziemia rolna drożeje może ograniczać ryzyko samej inwestycji o ile nie uda się przekształcenie, ale nie jest głównym czynnikiem dającym szansę na zysk. Ziemia, którą można zabudować jest bowiem najczęściej kilku czy kilkunastokrotnie droższa niż ta stricte rolna. Problem w tym, że odrolnienie jest procedurą długotrwałą i niepozbawioną ryzyka związanego z koniecznością przejścia niełatwej procedury administracyjnej zmiany przeznaczenia gruntu, a potem wyłączenia z produkcji rolnej (co może sporo kosztować). Zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany może jednak doprowadzić do znacznego wzrostu wartości nieruchomości.

W ostatnim czasie motorem napędowym dla obserwowanej na rynku gruntów hossy jest zbliżające się otwarcie rynku dla nabywców z Unii, gdzie ziemia jest przeciętnie 2-3 razy droższa niż nad Wisłą (choć nie brakuje krajów o cenach niższych- np. Francja czy Szwecja). Od maja 2016 roku obywatele UE będą mogli kupować ziemię nad Wisłą bez specjalnego – wymaganego dziś - zezwolenia. Zbliżanie się tej daty powoduje z jednej strony ograniczenie podaży, bo rolnicy nie chcą sprzedawać ziemi po dzisiejszych cenach, skoro za niewiele ponad rok ma być drożej. Z drugiej strony wiara, że maj 2016 roku będzie datą przełomową, powoduje jeszcze większy wzrost popytu na ziemię, który przy ograniczonej podaży nie może być zaspokojony – efekt to wyższe ceny. W odpowiedzi na ten mechanizm Ministerstwo Rolnictwa pracuje nad uregulowaniem obrotu ziemią, aby zapobiec spekulacjom. Nie ma pewności czy uda się uregulować tę materię w obecnej kadencji parlamentu.

Wspomniany argument otwarcia rynku, który wisi na sztandarze niemal każdego orędownika dalszego wzrostu cen gruntów, nie jest jednak jedynym. Nie można zaprzeczyć, że ostatnie lata przyniosły wzrost zyskowności produkcji rolnej. Przyjrzyjmy się stosownym danym na ten temat. Dla Polski Eurostat udostępnia je za okres 2004 – 2013. Na ich podstawie można szacować, że przeciętna produktywność rolnictwa wzrosła w tym czasie o prawie 70%. Daje to roczną dynamikę na poziomie 6,1%, a więc prawie 3 razy niższą niż obserwowany wzrost cen ziemi.

Za wzrostami cen stać mogą też dobrodziejstwa Wspólnej Polityki Rolnej Unii opartej na wysokich transferach do sektora rolniczego, niemal zerowe opodatkowanie w tym sektorze oraz preferencyjny systemem ubezpieczeń społecznych (KRUS).

Słaba ziemia z największą dynamiką

Indeks stworzony przez Lion’s Bank pokazuje, że w ostatnich latach najmocniej rosły wyceny gruntów najsłabszych, o najmniejszej przydatności rolniczej. Licząc od końca 2004 r., ziemia ta (grunty o klasie V i VI) zdrożała o 478%. Dziesięć lat temu za hektar takiego gruntu trzeba było płacić średnio 4,3 tys. zł, a dziś jest to prawie 25 tys. zł. Dla porównania, w przypadku gruntów dobrych (klas od I do IIIa) przeciętna cena hektara wzrosła z niespełna 9,2 tys. zł do ponad 44,8 tys. zł, czyli o 387%.

Jednym z powodów takiej sytuacji może być fakt, że opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej (potrzebne, aby grunt rolny mógł zostać zabudowany) są uzależnione od przydatności rolniczej gruntu. W przypadku urodzajnych ziem łączny koszt wyłączenia z produkcji może przekroczyć 800 tys. zł za hektar, podczas gdy w przypadku gleb słabych opłaty te mogą w ogóle nie wystąpić.

>>> Czytaj też: Koniec obowiązku meldunkowego od 2016 roku? Państwu grozi paraliż