Temat podatku katastralnego w Polsce należy już od dawna do jednej z najbardziej palących i kontrowersyjnych kwestii dotyczących nie tylko rodzimej polityki fiskalnej, ale także finansowania samorządów czy też perspektyw rozwojowych krajowej gospodarki przestrzennej – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Podatek katastralny naliczany jest od wartości nieruchomości, w przeciwieństwie do obowiązującego dziś w Polsce podatku od nieruchomości, opartego co do zasady na opodatkowaniu powierzchni. Tego typu wiedza jest dziś wśród rodaków tak samo powszechna, jak ich zdecydowana, by nie powiedzieć wręcz bezwzględna awersja do jakichkolwiek zmian w obecnym systemie opodatkowania posiadanych nieruchomości. Problem w tym, że chodzi o zmiany, jakie upodobniłyby rodzimy system opodatkowania nieruchomości do analogicznych systemów w krajach o daleko bardziej zaawansowanych rozwojowo gospodarkach i rynkach nieruchomości. Pytanie, dlaczego to co jest sprawdzone i z powodzeniem praktykowane gdzie indziej, jest nie do przyjęcia na krajowym podwórku?

Europa wybrała kataster

W zdecydowanej większości europejskich państw przyjętą formą opodatkowania nieruchomości jest kataster. Przyjęte rozwiązania często znacznie różnią się od siebie w poszczególnych krajach, a same sposoby naliczania podatku, połączone nieraz z rozbudowanym systemem ulg i zwolnień, są dość skomplikowane.

Tak jest np. w Niemczech, gdzie po całym szeregu obliczeń polegających na przemnażaniu podatku przez specjalne wskaźniki, końcowy poziom stawki podatkowej daje średnią w wysokości niespełna 2 proc. wartości nieruchomości.

W Wielkiej Brytanii z kolei obowiązujący w obecnej formie od 1993 roku podatek katastralny dotyczy nieruchomości mieszkalnych, a jego wysokość jest progresywna w zależności od wartości domów czy mieszkań, które są kwalifikowane według wyceny do jednej z ośmiu grup podatkowych. Dla najniżej wycenianych nieruchomości podatek wynosi 0,5 proc., a przeciętna stawka to 1 proc. wartości lokum.

>>> Czytaj też: Rewolucja w MdM. Mieszkania używane namieszają na rynku

Nieco inaczej z podatku od nieruchomości rozliczają się Francuzi i Belgowie. Podstawą wymiaru nieruchomościowej daniny w ich państwach nie jest sama wartość nieruchomości, ale odpowiedni procent hipotetycznej wysokości dochodu, jaki przedmiotowa nieruchomość mogła by w ciągu roku wygenerować na rzecz swojego właściciela.

Z kolei w Irlandii oryginalność katastru polega na samodzielnym określeniu wartości posiadanej nieruchomości przez podatnika, co doskonale upraszcza cały system, obniżając jednocześnie jego koszty. Podana wartość musi być jednak rzetelna, ponieważ ewentualna sprzedaż nieruchomości powyżej 110 proc. zadeklarowanej wyceny grozi dotkliwymi karami finansowymi. W Irlandii obowiązują dość umiarkowane stawki podatkowe: 0,18 proc. dla budynków o wartości do miliona euro oraz 0,25% dla nieruchomości droższych. Co ciekawe, przez pierwsze kilka lat nabywcy mieszkań z pierwszej ręki podatku nie płacą.

Wbrew pozorom podatek katastralny nie jest wyłącznie domeną państw o najbardziej ugruntowanej pozycji gospodarczej i wysokim stopniu zamożności. Świadczy o tym przyjęcie tego typu rozwiązań fiskalnych w krajach bałtyckich, a także w Czechach czy na Słowacji, a więc w państwach z grupy - podobnie jak Polska – gospodarek wschodzących.

Na Łotwie w przypadku nieruchomości mieszkalnych system jest podobny do brytyjskiego, a więc progresywny, ze stawkami od 0,2 do 0,6 proc. w zależności od wartości mieszkania lub domu. Podobnie jest też na Litwie, gdzie podatek katastralny dla nieruchomości budowlanych wynosi od 0,3 do 1 procenta ich wyceny.

Podatek od wartości nieruchomości obowiązuje też w szeregu innych krajów europejskich (m.in. w Holandii, Szwecji, Austrii), ale przede wszystkim w USA, gdzie podobnie jak sam rynek nieruchomości ma w skali globalnej najdłuższą i najbogatszą historię.

Skoro tak wiele państw w Europie i na świecie wybrało formę opodatkowania nieruchomości opartą o ich kataster, to wydaje się, że powinna mieć ona optymalny charakter połączony z szeregiem zalet i wymiernych korzyści natury gospodarczej. Czy tak jest w istocie?

Kataster optymalnym wyborem?

Podatek katastralny jest podatkiem lokalnym, istotnie zwiększającym dochody gmin, przez co walnie przyczynia się do przyśpieszenia zagospodarowania ich terenów, budowy infrastruktury i optymalnego rozwoju gospodarki przestrzennej. Poważną zaletą tej formy opodatkowania jest silne stymulowanie obrotu gospodarczego nieruchomościami, przez co dochodzi do przyśpieszenia zagospodarowania często bardzo atrakcyjnych, acz niewykorzystanych zgodnie z przeznaczeniem terenów. 

>>> Czytaj też: Dlaczego Niemcy wolą wynajmować mieszkania a Polacy kupować?

Kataster poza tym zdecydowanie cywilizuje szeroko pojęty rynek nieruchomości, głównie poprzez uporządkowanie kwestii własnościowych, podniesienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, czy wreszcie ograniczenie wolumenu inwestycji spekulacyjnych – wylicza analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Tymczasem, pomimo tak wielu zalet wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce to w powszechnej opinii perspektywa rodem z katastroficznego filmu nie tylko z punktu widzenia rodzimej mieszkaniówki, czy całego krajowego rynku nieruchomości, ale wręcz w szeroko pojętym wymiarze społecznym.

Kataster w Polsce to „trzęsienie ziemi”?

Idea opodatkowania właścicieli nieruchomości podatkiem katastralnym pojawiła się w Polsce już w pierwszych latach transformacji ustrojowej. Jednak pierwszym poważnym aktem prawnym zawierającym obszerną metodykę taksacji krajowych nieruchomości była ustawa z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Rozdział 2. działu IV tejże ustawy pod wymownym tytułem „Powszechna taksacja nieruchomości” w czternastu artykułach zawiera szczegółową instrukcję powołania w Polsce do życia instytucji katastru nieruchomości.
Jak wiadomo przepisy ustawy w przedmiotowej części po dziś dzień pozostały martwym zapisem. Stało się tak pomimo faktu, że jeśli nie wszyscy, to z pewnością zdecydowana większość ministrów finansów pierwszego ćwierćwiecza III RP, to zdeklarowani zwolennicy podatku katastralnego. Wynika to z faktu corocznych wielomiliardowych subwencji budżetowych dla gmin, które w drodze wprowadzenia podatku katastralnego, w zależności od jego wysokości, można by było drastycznie zredukować, ograniczając w ten sposób deficyt budżetowy.

Dlaczego więc do tej pory żadna z koalicji rządzących nie zdecydowała się na taksację rodzimych nieruchomości? I to pomimo szeregu korzyści, jakie stałyby się nie tylko udziałem krajowych samorządów, ale przede wszystkim budżetu centralnego, a także wbrew naciskom gremiów unijnych, czy przede wszystkim presji OECD.

Odpowiedzią na to pytanie są najprostsze symulacje wprowadzenia katastru nieruchomości w Polsce. Wynika z nich, że przy 1-procentowej stawce daniny, uznanej za europejską normę, obciążenie podatkiem od posiadanej w kraju nieruchomości wzrosłoby średnio 50 razy (!). W przypadku najbardziej popularnej w Polsce „dwójki” o powierzchni około 50 mkw. z 40-50 zł do około 2,5 tys. zł rocznie. Tym samym całkiem nieźle zarabiający jak na rodzime warunki Kowalski musiałby poświęcić cały miesiąc pracy tylko na opłacenie podatku od posiadania swoich skromnych dwóch pokoi w bloku. Z kolei właściciel przeciętnego domu musiałby wyłożyć zamiast kilkuset złotych nawet 5-10 tys.

W takim razie być może bardziej odpowiednia w tego typu okolicznościach byłaby danina w wysokości np. 0,1 proc. wartości mieszkania? Sęk w tym, że tego typu regulacja niewiele by dała. Wprowadzenie katastru, a następnie jego utrzymanie to proces niezwykle złożony, pracochłonny, ale przede wszystkim kosztowny, wymagający powołania bardzo licznego, wysoko wykwalifikowanego aparatu urzędniczego. W przypadku stawki 0,1 proc. większą cześć korzyści finansowych gmin pochłonęłyby ogromne koszty całej operacji. Z kolei przez samych podatników tego typu regulacja została by wrogo przyjęta jako etap wstępny do przyszłych podwyżek podatku, co w Polsce w ostatnich czasach jest ustawową normą.
Wprowadzenie w Polsce podatku katastralnego w standardowej dla warunków europejskich wysokości 1 proc. wywołałoby więc trudne do przewidzenia skutki natury społeczno-ekonomicznej. Prawdopodobnie zdecydowanej większości właścicieli mieszkań i domów nie byłoby po prostu stać na tego typu obciążenie, tym bardziej, że w Polsce pozostałe podatki do najniższych nie należą – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Sama mieszkaniówka zareagowałaby prawdopodobnie kuriozalnymi ruchami cen. W ramach swoistego wywłaszczenia wyprzedawane były by atrakcyjne i duże mieszkania w lepszych lokalizacjach, poszukiwane z kolei tanie i byle jakie lokale na miejskich peryferiach. Znacznie spadłyby też ceny domów, wyprzedawanych masowo przez gorzej sytuowanych właścicieli, głównie emerytów. Poważny problem mieliby też spłacający kredyty hipoteczne, a mieszkaniowi najemcy musieliby się liczyć z ostrym ruchem w górę czynszów najmu. Jednym słowem to perspektywa swoistego „trzęsienia ziemi” na rynku mieszkaniowym. Czego jest to świadectwem?

Cywilizacyjne cofniecie faktem?

Problematyka taksacji krajowych nieruchomości jest po pierwsze dość krępującym świadectwem pewnego, jednak dość istotnego opóźnienia rozwojowego rodzimego rynku nieruchomości. Bo jak inaczej nazwać choćby powszechne braki w księgach wieczystych, dotyczące przede wszystkim uporządkowanych stosunków własności, bez których sprawna organizacja katastru nieruchomości jest praktycznie niemożliwa.

>>> Czytaj też: Czy wszyscy frankowicze potrzebują pomocy? Oto fakty i mity o kredytach we frankach

Po drugie, powszechne określanie perspektywy wprowadzenia 1-procentowego podatku katastralnego w Polsce jako społeczno-ekonomicznej katastrofy to najlepszy dowód wciąż bardzo marnej w rodzimych warunkach dostępności cenowej nieruchomości mieszkaniowych. Wynika ona niestety przede wszystkim z jednej z najsłabszych w UE siły nabywczej Polaków.

W tej sytuacji paradoksalnie nie pozostaje nic innego, jak tylko życzenia jak najszybszego wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce. Będzie to bowiem sygnał osiągnięcia przez krajowy rynek nieruchomości, rynek pracy, czy wreszcie przez całą krajową gospodarkę parametrów korespondujących ze standardami krajów o zaawansowanym stopniu rozwoju.