Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w czerwcu br. osiągnęła poziom 77,6 pkt. Choć wciąż jest to jeden z najniższych wyników zanotowanych w historii badania, to już od trzech miesięcy wskaźnik powoli rośnie. Czym właściwie jest indeks stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się co prawda liczyć z kosztem o 0,4% wyższym niż w przed miesiącem, ale wciąż aż o 10% niższym niż rok temu (indeks był wtedy na poziomie 86,5 pkt.). Nie można też zapomnieć o fakcie, że w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był aż o 28,8% droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100 pkt.).

>>> Polecamy: MdM na rynku wtórnym pomoże mniejszym miastom

Metodologia badania:

Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:

1) Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
2) Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,
3) Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:

1) Kredyt udzielany na 30 lat,
2) System rat równych,
3) Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

Wzrosty cen wciąż niemal niezauważalne

Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są nieruchomości w danym mieście. Fakt, że w ostatnim czasie indeks kosztu kredytu znajduje się na niskich poziomach nie wynika jednak z faktu, że mieszkania tanieją. Jak bowiem sugerują dane portalu Morizon.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast pozostaje na względnie stabilnym poziomie (wzrost o 1,1% r/r).

Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,6 do 7,9 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,5 tys. zł), Wrocław (5,7) i Gdańsk (5,6). Na drugim biegunie jest Łódź z wynikiem na poziomie 3,6 tys. zł za m kw. oraz Katowice i Bydgoszcz z cenami o 200-300 złotych wyższymi. Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych – przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.

Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne

Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są zazwyczaj wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 3% w Gdańsku do 13% w Szczecinie. Przeciętnie o 8% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. 

>>> Czytaj też: Polacy wyprowadzają się z domu w wieku 28 lat. Szwedzi - w wieku 19 lat

„Trójka” za 1380 miesięcznie

Z danych firmy Tax Care wynika natomiast, że marże kredytowe pozostają na niemal niezmienionym poziomie. W ciągu 12 miesięcy średni ich poziom zmienił się w z 1,79% na 1,77%. Przy notowanym w połowie maja WIBOR-ze 3M na poziomie 1,71% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,48%. Pomimo niewielkiego wzrostu jest to wciąż jeden z najniższych wyników w historii.

Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 920 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek byłoby to 552 zł, a trzypokojowych lokali 1380 zł miesięcznie.

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2122 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1415 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 849 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 380 - 420 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 640 - 690 zł, a trzech około 960 - 1040 zł.

Wyższe raty coraz bliżej

Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentoUsuń linkwa była na poziomie 4,75%. W marcu br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 1,5%, a więc o ponad dwie trzecie względem poziomu sprzed serii obniżek, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż działania banków komercyjnych podwyższających marże.

Warto jednak podkreślić, że już w połowie maja br. WIBOR 3M zaczął kosmetycznie rosnąć, a prognozy sugerują, że trzeba spodziewać się kontynuacji tego ruchu. Wiedzę na temat tego co przynieść mogą kolejne miesiące można czerpać z notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 22 czerwca 2015 r. zarówno kontrakty za 3 jak i za 6 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,79%, a więc wciąż niewiele więcej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,72%). Dopiero później trend wzrostowy ma przyspieszyć. I tak w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 2,38%, czyli wyraźnie wyżej niż 22 czerwca. Z tych notowań wnioskować można, że do pierwszej podwyżki stóp procentowych może dojść już na najbliższych posiedzeniach Rady Polityki Pieniężnej. W dłuższej – niemal dwuletniej decyzji o podniesieniu kosztu kredytu ma być przynajmniej 3. Tak sugerują dzisiejsze notowania, które jednak w ostatnich tygodniach stają się coraz bardziej pesymistyczne dla kredytobiorców.

>>> Czytaj też: Nowe czy z drugiej ręki? Jakich nieruchomości szukają Polacy