Najbardziej znana prawda na rynku nieruchomości, przekazywana w książkach i na wykładach kolejnym pokoleniom adeptów pośrednictwa, zarządzania i wyceny nieruchomości wyróżnia trzy najważniejsze rzeczy na tym rynku. Są to (w takiej kolejności): lokalizacja, lokalizacja i ... lokalizacja.

Lokalizacja ma ogromne znaczenie dla wartości nieruchomości. Oprócz niej istnieje jednak wiele innych czynników, innych cech nieruchomości, które kształtują jej cenę lub wartość. Jedną z takich charakterystyk, z której wiele osób nie zdaje sobie sprawy jest piętro.

Hedonizm na rynku nieruchomości

Od jakiegoś czasu w naszym kraju na popularności wyraźnie zyskują metody wyznaczania cen nieruchomości, głównie mieszkań w oparciu o tzw. indeksy hedoniczne. Stanowią one narzędzie, które pozwala dokładniej mierzyć procesy zachodzące na rynku nieruchomości w porównaniu do dotychczas stosowanych najczęściej średniej lub mediany ceny. Te ostatnie bowiem mogą wprawdzie wskazać kierunek zmian na rynku, jednakże nie odnoszą się w żaden sposób do zmian jakościowych nieruchomości. Tymczasem u podstaw budowy indeksu hedonicznego leży założenie, że cena mieszkania jest sumą wartości poszczególnych jego cech. Wpływają na nią więc wszystkie jego atrybuty, jak powierzchnia, rozkład każdego pomieszczenia, usytuowanie okien, standard, lokalizacja samego budynku i jego otoczenie. Duży wpływ na zainteresowanie osób zastanawiających się nad zakupem nowego M, a przez to na jego cenę ma również piętro, na którym się ono znajduje. Wprawdzie nie można utożsamiać go z lokalizacją, jednakże kondygnacja i tak wydaje się bezpośrednio przekładać na cenę mieszkania.

Wielka płyta - parter najtańszy, a wyżej ?

Reklama

Warto jednak zaznaczyć, że nie istnieje prosta zależność między piętrem a ceną lokalu mieszkalnego. Wszystko zależy od charakteru budynku, w którym jest on zlokalizowany. Inaczej ma się bowiem sytuacja w kamienicach i blokach z wielkiej płyty, a inaczej w obecnie stawianych przez deweloperów budynkach. Na osiedlach z wielkiej płyty mało popularny, a co za tym idzie relatywnie tani jest parter. Wieżowce z lat 70tych i 80tych ubiegłego wieku stoją zwykle na osiedlach charakteryzujących się ciasną zabudową i co z tym związane skupiają dużą liczbę ludzi na relatywnie małej przestrzeni. W takim scenariuszu mieszkanie na poziomie "zero" może być na co dzień po prostu niewygodne. Zwłaszcza zimą, kiedy to przez stosunkowo nisko usytuowane okna z ulicy lub sąsiedniego bloku dokładnie widać, co w danej chwili porabiają mieszkańcy takiego lokalu. Wydatnie ogranicza to poczucie prywatności. Na niższą cenę tak ulokowanych czterech kątów rzutują również względy bezpieczeństwa, co z kolei może mieć duże znaczenie w przypadku niektórych blokowisk cieszących się złą sławą. Dlatego na balkonach parterowych mieszkań nierzadko można spotkać kraty, które z drugiej strony, z punktu widzenia samych lokatorów na pewno nie poprawiają walorów mieszkania. Podobnie małym zainteresowaniem cieszą się jednostki mieszkalne zlokalizowane na ostatnim piętrze. W tym wypadku większość kupujących żąda niższej ceny, niejako rekompensując sobie w ten sposób chociażby możliwe problemy z przeciekającym dachem. Również konieczność każdorazowego korzystania z windy, nawet w celu wyrzucenia śmieci czy wyjścia na spacer z psem sprawiają, że nie jest łatwo znaleźć chętnych na tak usytuowane lokum. Na drugim biegunie znajdują się mieszkania zlokalizowane na niższych kondygnacjach. Na ogół najgłębiej trzeba sięgnąć do kieszeni w przypadku zakupu nieruchomości z pięter od pierwszego do trzeciego.

Piętra u dewelopera

Inaczej wygląda sytuacja w obecnie realizowanych inwestycjach deweloperskich. W nowych projektach, zwłaszcza tych o wyższym od przeciętnego standardzie lokale usytuowane na wyższych piętrach często są najdroższe w całym budynku. Wynika to z faktu, że na wyższych kondygnacjach deweloperzy zazwyczaj lokują reprezentatywne lokale, które mają być swoistą wizytówką całej inwestycji. Znajdują się tam więc zwykle mieszkania z wyższej półki, apartamenty o najwyższym standardzie oraz największym metrażu. Takie lokale posiadają też przeważnie dodatkową zachętę dla potencjalnych kupujących. Stanowi ją duży balkon lub taras o powierzchni kilkunastu, bądź nawet w niektórych przypadkach kilkudziesięciu metrów kwadratowych z widokiem na okolicę. Na niższych piętrach jest taniej. Jednak zasada popularności i wyższej ceny między pierwszym a trzecim piętrem, wydaje się obowiązywać również w nowych budynkach. Poza tym odwrotnie, niż ma to miejsce w wypadku starszego budownictwa lokalizacja mieszkania na parterze nie musi tutaj oznaczać dużo niższej ceny. Firmy deweloperskie najczęściej starają się złagodzić wady takiego lokalu mieszkalnego przez zaoferowanie małego ogródka. Wprawdzie zwykle stanowi go działka o powierzchni dochodzącej do zaledwie kilkunastu metrów kwadratowych, jednak jest to niewątpliwie atut takiego mieszkania. Ponadto na nowobudowanych osiedlach bloki są zwykle ogrodzone, a ogródki otoczone barierą, na przykład żywopłotem. Dzięki temu domownicy mogą się tam poczuć jak u siebie, nie zastanawiając się nad tym czy są akurat obserwowani. W dodatku w wielu dzisiejszych inwestycjach nierzadko można spotkać się z podniesionym parterem, który zapewnia nieco większą prywatność.