Kraj własnością stojący
Wg danych Eurostatu grubo ponad 80 procent Polaków zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe korzystając z własnego dachu nad głową. Z kolei zaledwie kilkanaście procent wynajmuje lokum na różnych zasadach. W grę wchodzą tu m.in. zarówno państwowe czynszówki, TBS-y, mieszkania służbowe, czy wreszcie te wynajęte na wolnym rynku.
Tego typu sytuacja bynajmniej nie świadczy o zamożności rodaków, zadowalającej dostępności cenowej mieszkań, czy tym bardziej o zaawansowanym stopniu rozwoju rodzimej mieszkaniówki. Podobna sytuacja dotyczy bowiem praktycznie wszystkich innych krajów z Europy środkowo-wschodniej, a więc gospodarek wschodzących zamieszkałych przez społeczeństwa na dorobku.
Z kolei diametralnie inna jest sytuacja w najzamożniejszych krajach Europy Zachodniej, gdzie wynajem jest daleko bardziej popularny, a przede wszystkim zdecydowanie preferowany w stosunku do mieszkaniowej własności. Absolutnymi liderami w tej klasyfikacji są Niemcy, Austria czy Szwajcaria, czyli kraje, których mniej więcej połowa obywateli mieszka w wynajętych lokalach.
Powody takiego stanu rzeczy są różne, od wyśrubowanych cen nieruchomości (Szwajcaria), poprzez wysoką dostępność tanich czynszówek połączoną z przystępnymi stawkami czynszów wolnorynkowego najmu (Niemcy, Austria), po powszechną potrzebę mobilności przy niedoborze mentalnego „ciśnienia” na posiadanie własnych czterech kątów.
Coraz wyraźniej rysujące się symptomy wzrostu popularności najmu mieszkaniowego w kraju świadczą więc o dojrzewaniu rynku nieruchomości oraz powoli, acz systematycznie postępującej zmianie nastawienia rodaków w kwestii zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Pytanie – co takiego potwierdza tego typu tezę?
Zakupy inwestycyjne na wysokiej fali
Od z górą dwóch lat segment pierwotny krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych przeżywa klasyczny boom sprzedażowy, którego końca póki co nie widać – tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. Jest tajemnicą poliszynela, że przy dość wyraźnie kulejącym rynku kredytów hipotecznych, kołem zamachowym deweloperskiej hossy sprzedażowej są mieszkaniowe zakupy inwestycyjne. Wg najbardziej wiarygodnych, bo komunikowanych w raportach NBP danych, nawet 40 proc. zakupów mieszkaniowych na rynku pierwotnym to transakcje gotówkowo – inwestycyjne.
Wg powszechnej opinii popyt inwestycyjny na mieszkania z pierwszej ręki jest tylko i wyłącznie pochodną rekordowo niskich stóp procentowych NBP. Z pewnością niskie stopy mają istotne, a nawet zdecydowanie ponadprzeciętne znaczenie dla inwestorów dokonujących alokacji środków z lokat bankowych na rynek nieruchomości. Do tego jednak konieczne jest również przekonanie o zasadności tego typu decyzji, której perspektywa może sięgać długich lat. Wszak niskie stopy to zjawisko przejściowe, a początek ich ruchu w górę w pierwszym kwartale przyszłego roku jest niemal przesądzony. Co zatem dodatkowo motywuje posiadaczy większych kapitałów do inwestowania w mieszkania?
W Polsce zaledwie nieco ponad 4 procent ludności kraju mieszka w lokalach wynajętych na zasadach rynkowych. To zdecydowanie niewiele, grubo poniżej średniej europejskiej. Prawdopodobnie wiec rynek, generując ponadprzeciętny popyt inwestycyjny na nowe mieszkania, oczekuje istotnego zwiększenia tego odsetka w średnim, a przede wszystkim dłuższym terminie. Innymi słowy, najwyraźniej zaistniała rynkowa wizja rosnącego z roku na rok rodzimego popytu na mieszkania przeznaczone na wynajem.
BGK prekursorem wynajmu instytucjonalnego
Z tego typu wizją w pełni zidentyfikował się jakiś czas temu zarząd Banku Gospodarstwa Krajowego, nota bene instytucji należącej w 100 proc. do Skarbu Państwa. W efekcie państwowy bank, kojarzący się dotychczas z obsługą popularnych rządowych programów kredytów preferencyjnych RnS i MdM, stworzył w ramach TFI BGK działający na zasadach czysto komercyjnych Fundusz Mieszkań na Wynajem.
Zasada działania funduszu jest prosta. Kupuje od deweloperów gotowe inwestycje mieszkaniowe, a następnie wynajmuje zlokalizowane w nich mieszkania na wolnym rynku. Przy przeznaczonym na ten cel budżecie ponad 5 mld zł skup deweloperskich lokali powinien osiągnąć wolumen rzędu 20 tys. jednostek w ciągu kilku lat. Dotychczas, w pierwszym roku działalności, udało się pozyskać niespełna pół tysiąca mieszkań w Poznaniu, Gdańsku, Krakowie i Piasecznie – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Twórcy funduszu przed jego powołaniem szumnie zapowiadali, że jego misją będzie udostępniane mieszkań najemcom po preferencyjnych stawkach czynszu najmu, niższych od rynkowych co najmniej o jedną czwartą. Niestety z tych obietnic na razie niewiele wychodzi, najemcy płacą wyśrubowane stawki równe rynkowym, a co bardziej uznani eksperci rynku nieruchomości mają do Fundusz Mieszkań na Wynajem stosunek co najmniej ambiwalentny, by nie powiedzieć typowo krytyczny. Mimo wszystko jednak ten dość kontrowersyjny pomysł być może spełni pozytywną rolę, kreując BGK na prekursora wynajmu instytucjonalnego w Polsce, który dotychczas praktycznie nie istniał.
„Na bezrybiu i rak ryba”
Z kolei przyjęta niedawno nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego ma za zadanie – jak to określił swego czasu wiceminister infrastruktury - „reaktywować” budownictwo społeczne w Polsce, które jakiś czas temu „z nieznanych przyczyn” popadło w niebyt. W ciągu 10 lat rząd chce doprowadzić do wybudowania w jego ramach 30 tys. mieszkań o umiarkowanych czynszach. Sam wolumen typowo przedwyborczej inicjatywy rządowej może nie powala na kolana, ale jak wiadomo „na bezrybiu i rak ryba”.
Bank Gospodarstwa Krajowego, dokładnie ten sam który w najlepsze rozwija biznes wynajmu komercyjnego, już wkrótce zacznie przyjmować wnioski na subsydiowane przez państwo kredyty na budowę tanich czynszówek. Trzeba przyznać, że uniwersalność, ale przede wszystkim kreatywność tej stuprocentowo państwowej instytucji może budzić prawdziwy respekt.
Z oferty BGK będą mogły skorzystać Towarzystwa Budownictwa Społecznego, spółki komunalne i spółdzielnie mieszkaniowe. Jego oprocentowanie wynosiłoby obecnie około 1,7 proc., pozostałą część kredytowych obciążeń sfinansuje dopłata państwowa, na którą budżet państwa wyasygnuje ponad 750 mln zł. W ciągu dziesięciu lat BGK udzieli preferencyjnych kredytów na budowę czynszówek na kwotę 4,5 mld zł.
Widać więc wyraźnie, że budowa solidnych fundamentów pod konstrukcję zaawansowanego cywilizacyjnie rynku wynajmu mieszkań nareszcie ruszyła w kraju pełną parą. Jeśli tym razem nic nie stanie na przeszkodzie, popularność wynajmu jako praktycznego sposobu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych rodaków powinna z roku na rok dynamicznie wzrastać, a czynsze najmu coraz bardziej korespondować z zarobkami Polaków.
