Droga wiejska

Droga wiejska

źródło: ShutterStock

Spokojny marsz w górę

Od I kwartału 2010 r. do końca września bieżącego roku, a więc na przestrzeni 23 kwartałów, jedynie w sześciu przypadkach średnia cena za 1 ha gruntów rolnych sprzedawanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych odnotowała spadki. W tym czasie przeciętna stawka takich nieruchomości wzrosła łącznie o 97%. Z poziomu 14,5 tys. zł/ha do 28,6 zł/ha. Taki rezultat może robić wrażenie zwłaszcza biorąc pod uwagę zmienne warunki gospodarcze oraz sytuację polityczną na świecie i w samej Unii Europejskiej w ostatnich latach. Dla porównania warto dodać, że jeszcze w 2004 roku, a więc roku wstąpienia Polski do Unii Europejskiej przeciętna stawka za 1 ha wynosiła zaledwie 4,7 tys. zł.

>>> Czytaj też: Polska ziemia tylko dla rolników. PiS będzie bronił ojczystych gruntów

Jak podaje ANR w minionym kwartale ceny gruntów rolnych najwyższy poziom uzyskiwały na terenie województwa kujawsko-pomorskiego i wielkopolskiego, gdzie na jeden hektar trzeba było przeciętnie wyłożyć ponad 40 tys. zł. Najtaniej ziemię z państwowego zasobu można było kupić za to na obszarze województwa podkarpackiego i lubelskiego. Średnie stawki wyniosły tam odpowiednio 16,6 tys. zł/ha i 15,1 tys. zł/ha.

Co zrobić, żeby zarobić?

Warto podkreślić, że choć dotychczasowe zmiany średnich cen gruntów rolnych są bardzo kuszące, to jednak nie jest to prosty zarobek. Największe zyski można oczywiście osiągnąć w przypadku przekształcenia działki rolnej na budowlaną. Na takie nieruchomości zlokalizowane blisko dużych miast, najlepiej niedaleko węzłów komunikacyjnych np. zjazdów z autostrady, polują deweloperzy. Opłacalność takiej inwestycji zależy jednak od wielu czynników. Po pierwsze trzeba zaznaczyć, że jest to dobry pomysł dla osób cierpliwych i mogących pozwolić sobie na uśpienie gotówki na dłuższy okres czasu. Nie należy się, bowiem spodziewać, że wartość posiadanego gruntu znacznie wzrośnie na przestrzeni kilku miesięcy. Wiąże się to z koniecznością poniesienia tzw. kosztu utraconych możliwości – gdyż zamrożony kapitał nie będzie mógł być wykorzystany w inny sposób. Gdy już zdecydujemy się na taką inwestycję to najlepiej zacząć od sprawdzenia przeznaczenia gruntu w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, jeżeli nie jest on opracowany. Przed zakupem warto jeszcze upewnić się, czy teren, który przypadł nam do gustu nie jest prawnie chroniony, np. w ramach programu Natura 2000. Co ważne przed kupnem warto upewnić się odnośnie jakości gleby. Bardzo ciężko będzie uzyskać zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów najwyższych klas. A w przypadku areału przekraczającego 0,5 ha potrzebna jest do tego zgoda ministra rolnictwa. Między innymi dlatego największym zainteresowaniem cieszą się zwykle mniejsze działki. Poza tym wydatki nie kończą się na samym zakupie działki. Koszty, które mogą się pojawić przy odsprzedaży takiego gruntu to opłaty związane z podatkami, opłatą adiacencką, czy rentą planistyczną. Po mimo sporego ryzyka i dużego nakładu czasu, udane przekwalifikowanie gruntów może zapewnić jednak bardzo wysoki zwrot z inwestycji.

Co zmieni nowa ustawa?

Gwałtowne zmiany cen gruntów rolnych sprawiły, że zaczęto głośno mówić o spekulacjach polską ziemią. Od kilku lat pojawiają się informację o istnieniu tzw. słupów, czyli podstawionych osób, przez które mimo zakazu, polska ziemia trafia w ręce obcokrajowców. Z tego powodu przyjęta został nowelizacja Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która wejdzie w życie od początku przyszłego roku. Zgodnie z nowymi przepisami grunt będzie mógł nabyć tylko rolnik, który 5 lat posiada gospodarstwo rolne oraz nieruchomość położoną na terenie gminy, w której chciałby kupić działkę. Ponadto wprowadzone zostanie ograniczenie tworzenia wielkoobszarowych gospodarstw, a także 10-letni zakaz sprzedaży gruntów zakupionych z państwowych zasobów. Suma powierzchni nabywanej nieruchomości oraz gruntów posiadanych z innych tytułów przez kupującego nie będzie mogła przekraczać 300 ha. Dodatkowo poza dzierżawcą prawo pierwokupu będzie miał rolnik, którego nieruchomość sąsiaduje z tą sprzedawaną. Podsumowując wchodzące już nie długo w życie zmiany sprawią, że teoretyczna możliwość legalnego zakupu polskiej ziemi przez obcokrajowców od 1 maja 2016 roku, zostanie bardzo ograniczona. Niestety ograniczenia te dotkną przy okazji również Polaków.

>>> Czytaj też: Polska wieś według PiS. Tak nowy rząd chce zmieniać rolnictwo