Wiele wskazuje na to, że w niektórych krajach Europy, muzułmańska wizja bankowości będzie ważnym elementem rynku finansowego. Już teraz kilka brytyjskich uczelni (np. Durham University i University of Salford) prowadzi przedmioty lub specjalności związane z bankowością islamską. W takich krajach, jak Wielka Brytania i Francja działa coraz więcej instytucji, które oferują produkty finansowe z kategorii „islamic banking”. 

Koraniczny zakaz pobierania odsetek stwarza bankom wiele problemów …

Największym problemem, z którym spotyka się bankowość islamska, jest konieczność dostosowania działalności do surowych reguł szariatu. To niełatwe zadanie, ponieważ oferowane produkty muszą być jednocześnie zyskowne, zgodne z tradycją religijną i atrakcyjne dla klientów. W tym kontekście, kluczową kwestią jest koraniczny zakaz pobierania odsetek od kapitału. Druga sura Koranu (Al - Bakara), jednoznacznie potępia lichwę (patrz poniżej).

werset 275: A ci, którzy pożerają lichwę, nie powstaną inaczej, niż powstaje ten, którego przewrócił szatan przez dotknięcie. Tak jest, ponieważ oni mówią: "handel jest podobny do lichwy." Lecz Bóg dozwolił handel, a zakazał lichwy. A ten, kto otrzymał napomnienie od swego Pana i powstrzymał się, będzie miał swoje poprzednie zyski i jego sprawa należy do Boga. A którzy powrócą, tacy będą mieszkańcami ognia; oni tam będą przebywać na wieki.

werset 276: Bóg zniweczy lichwę, a pomnoży dawanie jałmużny. Bóg nie miłuje żadnego niewiernego grzesznika!

werset 278: O wy, którzy wierzycie! Bójcie się Boga i porzućcie to, co pozostało z lichwy, jeśli jesteście wierzącymi!

Źródło: Koran w przekładzie Józefa Bielawskiego (PIW, Warszawa 1986 r.)

W zależności od interpretacji, określenie „lichwa” może obejmować nawet wszelkie wynagrodzenie, które wynika z pożyczenia kapitału (a nie tylko nadmierne odsetki). Najbardziej restrykcyjna wykładnia Koranu, bardzo utrudnia działalność pożyczkową. Warto wiedzieć, że podobny konflikt między zasadami religijnymi i praktyką gospodarczą, dostrzegali średniowieczni papieże i teologowie chrześcijańscy. Problem związany z moralną oceną pożyczania na procent, w ciekawy sposób rozwiązał Tomasz z Akwinu. Rozważania tego trzynastowiecznego filozofa, mimo ogólnej krytyki lichwy, przewidują pewne kompromisowe zasady. Mowa o dozwolonym uwzględnieniu przez pożyczkodawcę ryzyka utraty kapitału (łac. pericullum sortis) oraz ryzyka czasowego pozbycia się pieniędzy (damnum emergens). Stanowisko Tomasza z Akwinu w kwestii pożyczek, ułatwiło dalszy rozwój handlu na terenie średniowiecznej Europy (podobnie jak uznanie prymatu własności prywatnej).

W modelu islamskim bank kupuje nieruchomość i udostępnia ją klientowi

Surowe zasady, które wprowadza Koran, przez bardzo długi czas uniemożliwiały religijnym muzułmanom kredytowanie domów i mieszkań. Pomysł na pogodzenie szariatu z rynkiem mieszkaniowym pojawił się dopiero w 1975 r. Wtedy grupa kanadyjskich muzułmanów wymyśliła system, który pozwala na finansowanie nieruchomości, bez naruszania prawa religijnego.

Obecnie kredyty mieszkaniowe dla muzułmanów bazują na dwóch głównych schematach działania: Murabaha oraz Ijara. Pierwsze rozwiązanie jest odpowiednie dla osób posiadających wkład własny (np. 20% wartości lokum). Jeżeli klient dysponuje takim kapitałem, to dalsza procedura finansowania nieruchomości przedstawia się następująco:

  1. Nabywca wybiera nieruchomość mieszkaniową i uzgadnia jej cenę ze sprzedawcą.
  2. Instytucja kredytowa ustala warunki kontraktu Murabaha z osobą kupującą lokum.
  3. Kredytodawca kupuje nieruchomość, a następnie odsprzedaje ją klientowi za nieco wyższą cenę. Różnica między ceną zakupu i sprzedaży zależy m.in. od długości umowy i wysokości wkładu własnego.
  4. Sprzedaż nieruchomości z odroczoną płatnością jest rejestrowana w kontrakcie Murabaha. Klient staje się pełnoprawnym właścicielem lokum.
  5. Kupujący nieruchomość wpłaca wkład własny w formie pierwszej, dużej raty.
  6. Lokal lub dom jest systematycznie spłacany przez nabywcę (w równych miesięcznych ratach).

Osoby nieposiadające wkładu własnego, mogą skorzystać z innego rozwiązania. Kredyt Ijara jest bardziej popularny i cechuje się większą swobodą kontraktową. Sposób jego działania jest następujący:

  1. Nabywca wybiera nieruchomość i uzgadnia jej cenę ze sprzedawcą.
  2. Instytucja kredytowa ustala warunki kontraktu Ijara z osobą kupującą lokum.
  3. Kredytodawca kupuje nieruchomość wybraną przez klienta.
  4. Nieruchomość pozostaje własnością kredytodawcy, a klient może ją użytkować w zamian za raty. Miesięczne raty oprócz ceny zakupu, uwzględniają również czynsz.
  5. Po całkowitym spłaceniu długu, prawo własności mieszkania lub domu, zostaje przeniesione na klienta instytucji kredytowej.

Nietrudno zauważyć, że obydwie formy finansowania nieruchomości mają charakter komercyjny i zapewniają zysk dla kredytodawcy. Kluczowym aspektem jest brak odsetek bezpośrednio naliczanych od pożyczonej sumy pieniężnej. Dzięki temu rozwiązaniu, przynajmniej część konserwatywnych imamów akceptuje kredyty Murabaha oraz Ijara.

Opisywane sposoby kredytowania nieruchomości, często są dostępne nie tylko dla wyznawców islamu. To oznacza, że mogą z nich korzystać np. Polacy mieszkający w Wielkiej Brytanii. Takie osoby muszą jednak zwracać uwagę na łączne koszty, które są związane z finansowaniem i użytkowaniem lokum. Brak odsetek od kapitału nie oznacza, że kontrakt Murabaha lub Ijara na pewno jest bardziej opłacalny od tradycyjnej „hipoteki”.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl