W kontekście problemów Szwecji najczęściej mówi się o kulturowych i społecznych skutkach imigracji. Warto zdawać sobie sprawę, że Szwedzi mają jeszcze jeden poważny kłopot.

Jest on bezpośrednio związany ze wzrostem liczby mieszkańców i presją imigracyjną. Ceny szwedzkich lokali i domów szybko rosną już od prawie 20 lat. Dlatego Szwedzi są jedną z najbardziej zadłużonych nacji. Szwedzkie władze próbują powstrzymać dalsze wzrosty zadłużenia mieszkaniowego i cen nieruchomości. Niestety po kilkunastu latach narastania „hipotecznej bańki”, trudno ją przebić w taki sposób, który nie wywoła kryzysu gospodarczego – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.

Trzydzieści lat temu szwedzkie domy były aż pięć razy tańsze …

W przypadku cen nieruchomości, nawet dane z ostatnich 20 lat - 30 lat nie zawsze są dostępne. Na szczęście, szwedzki rynek mieszkaniowy jest monitorowany od dość długiego czasu. Dzięki informacjom udostępnionym przez Bank Rozrachunków Międzynarodowych możemy sprawdzić, jak od 1986 r. do 2014 r. wzrastał średni koszt zakupu domów jednorodzinnych na terenie Szwecji (patrz poniższy wykres). Jeśli 1986 rok przyjmiemy za punkt wyjściowy (indeks cen = 100), to okaże się, że 28 lat później przeciętna cena domu była wyższa o ponad 400% (podany wynik nie uwzględnia inflacji).

Na poniższym wykresie można zauważyć, że szwedzki kryzys gospodarczy z pierwszej połowy lat 90 - tych, tylko przejściowo zahamował wzrost cen nieruchomości. Od 1996 r. domy znów zaczęły szybko drożeć. Nawet światowy kryzys gospodarczy nie zatrzymał dodatnich zmian cenowych. Warto pamiętać, że informacje prezentowane na wykresie, dotyczą całego terytorium Szwecji. W takich miastach jak np. Sztokholm, Göteborg i Malmö, nieruchomości mieszkaniowe drożały jeszcze szybciej.

Reklama

Archiwalne dane Europejskiej Federacji Kredytu Hipotecznego (EMF) wskazują, że już w 2004 r. relacja zadłużenia mieszkaniowego do PKB Szwecji, osiągnęła niepokojąco wysoki poziom (53%). Pięć lat później ten wskaźnik bardzo szybko się zwiększył, ze względu na spadek produktu krajowego brutto (-5,20%) i szybki wzrost wartości kredytów mieszkaniowych. Pod koniec 2014 roku, wartość kredytów hipotecznych dla szwedzkich rodzin stanowiła aż 79% krajowego PKB. Wyższy wynik odnotowano tylko w Danii (114%) oraz Holandii (96%).

Błędy polityków przyspieszały pompowanie „hipotecznej bańki”

Bardzo sugestywne są też dane o zadłużeniu mieszkaniowym, które przypada na jednego dorosłego Szweda (44 089 euro - 2014 r.). W Europie większe długi hipoteczne posiadają tylko mieszkańcy Norwegii (71 769 euro na dorosłą osobę), Danii (65 931 euro), Luksemburga (57 208 euro) i Holandii (47 390 euro). Wszystkie wymienione kraje cechują się bardzo wysokim odsetkiem ludności żyjącej w miastach (> 80%) i deficytem atrakcyjnych terenów pod budownictwo mieszkaniowe. To podobieństwo na pewno nie jest przypadkowe.

Wg eksperta portalu RynekPierwotny.pl wpływ na sytuację Szwecji ma nie tylko deficyt gruntów atrakcyjnych dla deweloperów i nabywców mieszkań. Trzeba pamiętać, że ten skandynawski kraj jest poddawany ogromnej presji imigracyjnej. W latach 2000 - 2013 do Szwecji przybyło 1,187 mln imigrantów. Dane Szwedzkiego Urzędu Statystycznego wskazują, że w latach 1990 - 2014 populacja analizowanego kraju powiększyła się o ponad 13%. Równocześnie średnioroczna liczba rozpoczynanych mieszkań (1993 r. - 2012 r.) spadła do poziomu prawie trzy razy niższego niż poprzednio (1970 r. - 1992 r.). Przyczyną tej zmiany było wprowadzenie biurokratycznych procedur związanych z pozwoleniami na budowę oraz zagospodarowaniem przestrzennym. Pewne znaczenie miały także prawne zasady najmu, które są mało korzystne dla prywatnych inwestorów.

Biurokratyzacja procesu budowlanego to nie jedyny „grzech” szwedzkich władz, który przyczynił się do powstania ogromnej nierównowagi na rynku mieszkaniowym. Trzeba również pamiętać, że kolejne rządy utrzymywały system dogodnych ulg podatkowych dla osób zaciągających kredyt hipoteczny (przykład: odliczenie podatkowe wynoszące 30% odsetek). Preferencje dla podatników w połączeniu z długoterminowym spadkiem stóp procentowych (po 1996 r.), dodatkowo zwiększały zainteresowanie „hipotekami” i zakupem mieszkań na własne potrzeby.

Budowa większej liczby lokali rozwiąże tylko część problemów

W swoich zaleceniach dla Szwecji, Międzynarodowy Fundusz Walutowy proponuje m.in. uproszczenie procedur związanych z budową nowych mieszkań. Takie rozwiązanie jest bardzo istotne, ponieważ Szwecja będzie potrzebowała coraz więcej lokali ze względu na swoją liberalną politykę imigracyjną. Budowa większej liczby mieszkań to tylko jeden ze sposobów na zahamowanie przyrostu zadłużenia hipotecznego Szwedów. Dlatego w październiku 2010 r. został wprowadzony limit minimalnego wkładu własnego (15%) dla nowych kredytów mieszkaniowych. Dodatkowo banki zostały zmuszone do zwiększenia swojej bazy kapitałowej (wskaźnik Tier 1 > 12% od 1 stycznia 2015 r.) i ostrożniejszej wyceny „hipotek” (od maja 2013 r.).

Wspomniane działania skutkowały ograniczeniem akcji kredytowej. Dane EMF wskazują, że w 2014 roku, po raz pierwszy od sześciu lat spadło zadłużenie mieszkaniowe Szwedów. Jego skuteczna redukcja, jest zadaniem rozłożonym przynajmniej na kilkanaście lat. Szwedzcy politycy teraz muszą wykazać się bardzo dużą ostrożnością, gdyż nagły spadek „napompowanych” cen nieruchomości miałby fatalne skutki dla sektora bankowego i całej gospodarki.

>>> Czytaj też: Jest decyzja KE ws. Polski. To pierwszy taki przypadek w historii UE