Jedno z państw badanych przez MFW, doświadcza bezprecedensowego wzrostu cen mieszkań. W Katarze koszty zakupu nieruchomości mieszkaniowych, przez rok wzrosły o prawie jedną czwartą. Natomiast za naszą wschodnią granicą doszło do katastrofalnych spadków cen mieszkań.

Wojna zupełnie zdewastowała ukraiński rynek mieszkaniowy …

Statystyki dotyczące cen nieruchomości, które prezentuje Unia Europejska lub Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD), zwykle ograniczają się tylko do 20 - 30 krajów członkowskich. Znacznie więcej państw analizuje Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW). Ta instytucja w swoim kwartalnym raporcie (IMF Global Housing Watch), prezentuje dane na temat cen nieruchomości mieszkaniowych w ponad 60 krajach świata. Wśród porównywanych państw znajdziemy na przykład Chiny, Rosję, USA, Meksyk, Brazylię i Japonię – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Poniższy wykres bazujący na danych MFW, przedstawia roczne zmiany cen (II kw. 2014 r. - II kw. 2015 r. lub III kw. 2014 r. - III kw. 2015 r.) w 62 krajach świata oraz Hongkongu. Prezentowane wyniki uwzględniają już inflację odnotowaną w danym państwie (patrz objaśnienia pod wykresem).

Przedstawienie Hongkongu jako osobnej lokalizacji jest zasadne, ponieważ na tym terenie MFW odnotował jeden z najwyższych wzrostów cen nieruchomości mieszkaniowych (+17,45% rocznie po uwzględnieniu inflacji). Koszty zakupu metrażu rosły szybciej tylko w Katarze (+23,33%). Zarówno Katar jak i Hongkong boryka się z deficytem odpowiednich terenów miejskich pod zabudowę. Dlatego szybki wzrost cen jest wymuszony przez ograniczenia podażowe. Trzeba zwrócić uwagę, że w przypadku Kataru nawet spadek cen ropy naftowej, nie zatrzymał galopujących kosztów zakupu metrażu.

Skrajnie odmienne tendencje cenowe można zaobserwować na Ukrainie. Międzynarodowy Fundusz Walutowy podaje, że od III kw. 2014 r. do III kw. 2015 r. ceny ukraińskich lokali i domów spadły średnio o 39,36%. Bardzo szybkie zmiany cenowe nie dotyczą tylko nieruchomości znajdujących się we wschodniej Ukrainie. Rekordowe spadki są widoczne również w takich miastach, jak np. Lwów, Kijów oraz Odessa. Po eskalacji działań wojennych i gwałtownym spadku notowań hrywny, wielu cudzoziemców oraz zamożnych Ukraińców wystawiło na sprzedaż mieszkania zakupione w celach inwestycyjnych. Spadki cen wywołane sytuacją polityczną (ok. 28% według MFW), były widoczne już od II kw. 2013 r. do II kw. 2014 r. Dlatego nikogo nie dziwią już oferty sprzedaży kijowskich M3 za cenę, która jeszcze niedawno była odpowiednia dla kawalerki. Warto zwrócić uwagę, że konflikt dotyczący wschodniej Ukrainy i Krymu, negatywnie wpłynął też na rosyjski rynek nieruchomości. Gospodarczy kryzys spowodowany m.in. międzynarodowymi sankcjami i spadkiem cen ropy naftowej, skutkował roczną obniżką cen rosyjskich mieszkań o 11% (dane MFW za okres od II kw. 2014 r. do II kw. 2015 r.).

Jeżeli chodzi o Polskę, to w najnowszym raporcie MFW nasz kraj uplasował się na pozycji, która jest daleka od cenowych ekstremów (patrz poniższy wykres). Międzynarodowy Fundusz Walutowy oszacował, że pomiędzy II kw. 2014 r. i II kw. 2015 r. średni koszt zakupu polskich lokali i domów wzrósł o 3,14%. Zbliżone wyniki odnotowano m.in. na terenie Czech i Niemiec.

„Bańka hipoteczna” niebezpiecznie rośnie w Australii i Norwegii

Szybki wzrost cen mieszkań to kluczowy czynnik wpływający na zadłużenie gospodarstw domowych. W tym kontekście trzeba zdawać sobie sprawę, że kredyty mieszkaniowe są największymi zobowiązaniami, które zaciąga przeciętny klient banku.

Według danych Banku Rozrachunków Międzynarodowych (BIS), dług gospodarstw domowych w stosunku do PKB, od II kw. 2014 r. do II kw. 2015 r. najszybciej rósł na terenie: Chin (bez Hongkongu), Indii, Norwegii, Australii, Tajlandii, Brazylii, Hongkongu, Korei Południowej i Polski (patrz poniższa tabela). W przypadku takich obszarów jak Indie, Hongkong i Australia, szybkie tempo zadłużania się gospodarstw domowych na pewno miało związek z dużymi wzrostami cen metrażu (patrz powyższy wykres). Sytuacja Australii i Norwegii jest szczególnie poważna, ze względu na wysoki wskaźnik zadłużenia rodzin (90% - 120% PKB).

Obecność Polski w powyższym zestawieniu może wydawać się dość zaskakująca, ponieważ krajowy rynek kredytów mieszkaniowych nie notuje dobrych wyników. Przyczyn szybkiego wzrostu zadłużenia polskich rodzin w relacji do PKB (+4,25%/rok), trzeba raczej szukać na rynku walutowym. Uwolnienie notowań franka ze stycznia 2015 r. skutkowało wzrostem mieszkaniowego zadłużenia Polaków o 18 miliardów złotych. Taka zmiana wystarcza do podniesienia wskaźnika długu (patrz powyższa tabela) o około 3%. Za pozostałą część wzrostu odnotowanego przez BIS odpowiada m.in. dobra koniunktura na polskim rynku kredytów konsumpcyjnych.

>>> Czytaj też: Polacy kupują dwa razy więcej nowych mieszkań niż przeciętni Europejczycy