Wybudowana za 10 mld dol. dzielnica finansowa w Rijadzie ma przypominać las wieżowców. Zgodnie z założeniami, na terenie 1,6 mln mkw. ma powstać kilkadziesiąt drapaczy chmur. Finansowy hub ma zapewnić najemcom ponad 3 mln mkw. powierzchni użytkowej, 62 tys. miejsc parkingowych i zakwaterowanie dla 12 tys. mieszkańców. Za 241 mln dol. ma tu też powstać specjalna automatyczna kolej jednotorowa, na którą przetarg wygrał Bombardier. Kolejka będzie w stanie okrążyć cały teren w zaledwie 11 minut. Jedyne, czego brakuje tej supernowoczesnej dzielnicy, to… banki.

Jak na razie ani jedna instytucja finansowa nie zdecydowała się na wprowadzenie się do któregoś z 73 budynków, które powstają w dzielnicy – wynika z informacji przekazanych przez Waleeda Aleisa, szefa dewelopera Al Ra’idah, odpowiadającego za inwestycję. Jedynym pożyczkodawcą, który ma działać w tym rejonie, jest Samba Financial Group. Spółka nie wynajęła jednak powierzchni w budowanych wieżowcach, tylko wykupiła kawałek ziemi, na której sama stawia własny budynek.

“Saudyjskie banki chcą mieć swoje własne budynki i chcą za nie płacić tak mało, jak tylko tylko się da” – mówi Aliesa. „Nie są aż tak przywiązane do marki, jak za Zachodzie, gdzie instytucje finansowe są gotowe zapłacić więcej, byleby tylko być obecnym w największych finansowych dzielnicach”.

>>> Czytaj też: Kolejny cios w królestwo. Arabia Saudyjska traci najwyższą ocenę

Uniezależnić się od ropy

Budowa finansowej dzielnicy w Rijadzie jest częścią planu uniezależnienia się Arabii Saudyjskiej od ropy naftowej. Stawiając na rozwój usług i branży finansowej, władze tego kraju chcą przygotować się na czasy, kiedy rezerwy ropy zaczną się wyczerpywać. Proces tworzenia centrum finansowego ze stolicy królestwa coraz bardziej się jednak opóźnia. Koszty projektu wymykają się spod kontroli, a deweloperzy i inwestorzy nie rozumieją potrzeb lokalnych banków. Przyciągnięcie klientów z branży finansowej będzie wielkim wyzwaniem.

Dzielnica finansowa króla Abdullaha jest ukończona dopiero w ok. 70 proc., prace budowlane stanęły w miejscu, a deweloper rozważa możliwość wymiany głównego wykonawcy.

“Z pewnością będzie popyt na tą lokalizację, ale wciąż nie jest pewne, kiedy zakończą się prace budowlane” – mówi Ramzi Darwish, konsultant w Cluttons LLC. „Gdy inwestycja będzie gotowa, mogą jednak pojawić się problemy z wypełnieniem całej przestrzeni, bo zbudowano ogromną liczbę biur” – dodaje.

Rząd Arabii Saudyjskiej rozważa więc, w jaki sposób przyciągnąć banki do dzielnicy. Chce m.in. przez ponad 10 lat oferować instytucjom finansowym ulgi podatkowe, a także przygotować specjalne przepisy, które ułatwią bankom zatrudnianie pracowników i zdobywanie pracowniczych wiz. Deweloper Al Ra’idah, który buduje dzielnicą za pieniądze z państwowego funduszu emerytalnego (Saudi Public Pension Agency – SPPA), zapowiada, że jeśli prace konstrukcyjne nie ruszą najpóźniej za dwa miesiące, będzie szukał nowego wykonawcy w miejsce Saudi Bin Laden Group. Ta ostatnia firma odpowiada za około połowę projektu.

“To, co miało wpływ na postępy prac przy projekcie, to niewywiązanie się właściciela z warunków kontraktu, w szczególności dotyczy to kwestii związanych z terminowymi płatnościami. Nasza, wynikająca z umowy, pozycja jest mocna i wsparta odpowiednimi dokumentami i innymi dowodami” – oświadczyła spółka Saudi Bin Laden Group.

>>> Czytaj też: Arabia Saudyjska restrukturyzuje gospodarkę. Cel - przyciągnięcie kapitału

Las pustych wieżowców

Problemy dzielnicy finansowej króla Abdullaha widać gołym okiem, gdy spaceruje się wzdłuż centralnej ulicy im. Króla Fahda. Nad budynkami wznoszą się dziesiątki bezczynnych żurawi, wieżowce są gotowe z zewnątrz, ale w środku wciąż niewykończone. Między pustymi drapaczami chmur wije się niedokończony betonowy pas kolei jednotorowej.

Zdaniem Aleisa, wprowadzanie się nowych najemców nabierze tempa, gdy pojawią się pierwsi duzi gracze. PriceWaterhouseCoopers zgodził się wynająć tu 4,4 tys. mkw. powierzchni, a oddział banku centralnego skusił się a 8,7 tys. mkw. “Jeśli do dzielnicy uda się ściągnąć 7-8 banków, będzie gwarancja, że inni pójdą ich śladem” – uważa Aleksa.

Dzielnica finansowa, znana jako KAFD, ma być z założenia nowoczesnym centrum finansowym, które skupi w jednym miejscu banki, firmy z sektora finansowego, audytorów, prawników, giełdę papierów wartościowych i jej władze. W samym centrum dzielnicy znajduje się pięć budynków, w tym najwyższy, 76-piętrowy wieżowiec. Wokół nich wybudowano dziesiątki niższych biurowców, apartamentowców, hoteli, centrów konferencyjnych i centrów rozrywki. Zadbano też o rewolucyjny system klimatyzacji – pod ziemią znajdzie się sieć korytarzy łączących poszczególne budynki, temperatura będzie w nich o 8 stopni Celsjusza niższa niż na poziomie ulicy. Cała dzielnica została wybudowana z wyjątkową dbałością o kwestie środowiskowe. Na dachach wieżowców i elewacjach zamieszczono panele słoneczne. Aby ograniczyć ruch kołowy, między wieżowcami zaprojektowano specjalne podwieszane„mosty”. Zatroszczono się też o inteligentne oświetlenie biur, które zmniejsza zużycie energii.

Nierealistyczne oczekiwania

Jest bardzo prawdopodobne, że saudyjskiej dzielnicy finansowej zostanie przyznany status strefy wolnej, tak jak w przypadku Międzynarodowego Centrum Finansowego w Dubaju. Dzięki temu cały rejon będzie miał niezależny system prawny. W dzielnicy finansowej w Dubaju aktywnie działa dziś 1,3 tys. firm zatrudniających 18,5 tys. pracowników.

Początkowo zakładano, że rozpoczęta w 2007 roku budowa centrum finansowego w Rijadzie zakończy się po trzech latach. Pierwotne szacunki mówiły o kosztach inwestycji sięgających ok. 28 mld riali (6,9 mld dol.). Granica ta już dawno została przekroczona, aby dokończyć projekt potrzeba jeszcze co najmniej 10 mld riali.

Aleisa przyznaje, że oczekiwania związane z tempem prac były nierealistyczne. Najwyższa wieża, stojąca w centrum dzielnicy, która ma być siedzibą regulatora finansowego, miała być wybudowana w ciągu dwóch lat. Kolejne 55 budynków miały być zaprojektowane i dokończone w ciągu 36 miesięcy. Zdaniem dewelopera, możliwy termin oddania ich do użytku to 2017 rok. Kolej jednotorowa nie powstanie jednak przez 2019 rokiem. „Nikt na świecie nie byłby w stanie tego dokonać. Pierwotne terminy założone w kontrakcie były nierozsądne” – mówi Aleisa.

>>> Polecamy: Rewolucyjny plan Saudów: Największy na świecie eksporter ropy przestawi się na energię słoneczną