„Jeśli ktoś szuka jeszcze nie zamieszkałego budynku, to niech szybko zwróci się do ekipy, która kręciła Telefon 110” – tak jeden z widzów komentował najnowszy odcinek kultowego niemieckiego serialu kryminalnego. Jego akcja rozgrywa się na polsko-niemieckiej granicy w okolicach Frankfurtu nad Odrą. Widzów wciągnęła tym razem nie tylko intryga i śledztwo prowadzone przez niemiecką policjantkę i jej polskiego kolegę. Niektórych zelektryzowały także zdjęcia opustoszałych nieruchomości, z których korzystała międzynarodowa grupa przestępcza. Jeszcze rok temu takie uwagi świadczyłyby o ekstrawagancji komentujących, dziś są symptomem niezwykle szybkich zmian w niemieckim społeczeństwie i gospodarce Niemiec.

Gwałtowny wzrost ceny mieszkań

Dziewiętnaście tysięcy euro – tyle płaci się teraz za metr kwadratowy luksusowego mieszkania w centralnej lokalizacji w Berlinie i Hamburgu. Mieszkania w średnim standardzie i położone w dobrych dzielnicach niemieckich metropolii kosztują 10 tys. euro za metr kw., a cena za samo miejsce w podziemnym garażu wynosi 35 tys. euro. Lokale dla osób mniej zamożnych są prawie niedostępne. Szczególnie pożądane są mieszkania w największych niemieckich miastach (tzw. Top 7) i w ostatnim roku właśnie tam drożały one najbardziej: w Stuttgarcie o prawie 19 proc., Berlinie o ponad 14 proc., Monachium 13 proc., Kolonii i Frankfurcie 12 proc. oraz o prawie 10 proc. w Hamburgu i Düsseldorfie.

W sumie w ostatnich czterech latach ceny mieszkań w Berlinie i Hamburgu wzrosły o 40 proc., a w Monachium o prawie połowę. Podobnie dzieje się w całych Niemczech, choć skala podwyżek jest odpowiednio mniejsza. Według danych branżowej organizacji Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA, Centralna Komisja ds. Nieruchomości) wzrost cen nieruchomości nastąpił aż w trzech czwartych niemieckich powiatów, z czego w większości z nich był on wyższy niż 6 proc. Równocześnie rosną również ceny wynajmu mieszkań: w Niemczech zachodnich o ponad 7 proc., a w landach byłej NRD o 6 proc.

Wyjątkowe zjawiska na niemieckim rynku nieruchomości potwierdzają także inne liczby. Jak podaje stowarzyszenie branży pośredników i doradców IVD (Immobilienverband Deutschland) łączna wartości transakcji na tym rynku wyniosła w 2015 roku 219 mld euro, czyli była o 12 proc. wyższa niż rok wcześniej i tym samym najwyższa od 1988 r., kiedy rozpoczęto zbieranie danych na ten temat. Wielkość inwestycji w nieruchomości przemysłowe powróciła na poziomu sprzed kryzysu finansowego i wyniosła ponad 55 mld euro. W 2015 r. w Niemczech zainwestowano aż o 50 proc. więcej w nieruchomości biurowe niż rok wcześniej.

>>> Czytaj też: "Każdy zdecyduje sam, kiedy odejdzie na emeryturę". Niemcy mają nowy pomysł

Imigranci pobudzają koniunkturę

Podobne trendy utrzymają się zapewne i w tym roku, bo liczba ponad 300 tys. zezwoleń budowalnych, które wydano w 2015 r. w Niemczech, była najwyższa od piętnastu lat. W normalnych warunkach sytuacja na rynku nieruchomości powinna zacząć się już stabilizować, a ceny wkrótce spadać. Większość analityków przewiduje jednak, że tak się nie stanie, ponieważ sytuacja w Niemczech nie jest normalna. W ciągu roku pojawiło się tam ponad milion cudzoziemców, którzy muszą gdzieś mieszkać, a sami Niemcy zyskali dostęp do tanich kredytów, jakiego nie mieli nigdy wcześniej – mają więc dużo pieniędzy, które chcą i muszą gdzieś ulokować.

Według szacunków instytutu badawczego empirica masowy napływ uchodźców sprawił, że w Niemczech powinno się dodatkowo budować od 75 tys. do 185 tys. nowych mieszkań rocznie. Jest to ogromna liczba zważywszy, że standardowe zapotrzebowanie na nowe mieszkania w Niemczech oceniane jest na 286 tys. W sumie daje to w maksymalnym scenariuszu aż 471 tys. nowych mieszkań, które powinny być oddawane co roku w latach 2016-20.

W ocenie badaczy empirica szczególnie drastycznie może się zwiększyć popyt na nowe budownictwo w takich miastach jak Frankfurt (nawet o 135 proc.), Stuttgart (105 proc.), Monachium (100 proc.), Kolonia (61 proc.), Hamburg (60 proc.) i Berlin (54 proc.). Podobne prognozy dotyczą popularnych miast uniwersyteckich. Dzieje się tak, ponieważ metropolie te są nie tylko atrakcyjne dla imigrantów, ale również dla młodych Niemców, którzy chętnie przenoszą się tam z prowincji.

Wydawałoby się, że ten wyjątkowy popyt na nowe mieszkania będzie euforycznie przyjęty przez branżę deweloperską w Niemczech. Jej przedstawiciele rzeczywiście cieszą się z tych zmian, ale jest to dość umiarkowana radość. Obecnie bowiem gros zapotrzebowania na nowe mieszkania skoncentrowane jest w dużych ośrodkach i właśnie tam szybko rosną również ceny gruntów, podatki i wymagania energetyczne.

„Zaspokojenie popytu mieszkaniowego poprzez rozwój nowego budownictwa nie jest obecnie możliwe. Powoduje to, że w najbliższych latach ceny wynajmu i zakupu mieszkań w dużych miastach nadal będą rosły”– ocenia prof. Harald Simons z empirica.

I właśnie z tych powodów niemiecka branża nieruchomości naciska na rząd, by centralnie sterował osiedlaniem się cudzoziemców i kierował ich w te regiony, gdzie w ostatnich latach rzeczywisty przyrost demograficzny był ujemy i w związku z tym napięcia na rynku nieruchomości nie są jeszcze tak duże.

>>> Czytaj też: Nawet w dobrej, niemieckiej gospodarce jest co poprawiać

EBC dolewa oliwy do ognia

Nie tylko przybysze z Afryki Północnej i Bilskiego Wschodu napędzają jednak koniunkturę w niemieckiej branży nieruchomości. Wpływa na to również Włoch Mario Draghi, prezes Europejskiego Banku Centralnego i jego polityka monetarna. Ujemne stopy depozytowe w EBC sprawiły, że niemieccy ciułacze nie mogą już liczyć na zyski z oprocentowania swoich depozytów w bankach. Niemcy szukają więc nowych źródeł zysków i robią to na masową skalę.

Szczególnie popularne stało się ostatnio inwestowanie w fundusze nieruchomości. Tylko w styczniu 2016 r. wpłynęło do nich aż 800 mln euro. Pieniędzy byłoby jeszcze więcej, ale niektóre z funduszy wprowadziły już limity wpłat, a inne nawet zablokowały możliwość zakupu dodatkowych udziałów. Z drugiej strony luźna polityka pieniężna, którą prowadzi Draghi, spowodowała również, że Niemcy zyskali dostęp do bardzo tanich kredytów hipotecznych. Dodatkowo niedawna decyzja EBC o obniżeniu stopy referencyjnej do 0 proc. sprawi, że banki w Niemczech będą mogły oferować swoim klientom finansowanie zakupu nieruchomości w jeszcze większym zakresie.

W 2015 wzrost wartości udzielanych kredytów hipotecznych w Niemczech był najwyższy od 13 lat, a łączna ich wartość osiągnęła rekordowy poziom ponad 1,2 bln euro. Jednak część niemieckich ekonomistów wcale nie cieszy boom w tej branży. „W niektórych krajach konsumenci i przedsiębiorstwa brali kredyty hipoteczne w wysokości jednej trzeciej rocznego PKB i inwestowali w zakup domów, co napędzało galopującą inflację na rynku nieruchomości. Tak działo się w Hiszpanii, Irlandii i Francji i teraz nie powinniśmy popełnić tamtych błędów” – apeluje komentator ekonomiczny tygodnika „Der Spiegel” Henrik Müller.

Podobne zagrożenia i negatywną rolę EBC widzi główny ekonomista Commerzbanku Jörg Krämer. „Działając w ten sposób EBC przegrzewa koniunkturę na rynku nieruchomości w Niemczech i tworzy niebezpieczną bańkę spekulacyjną. Z powodu niskiego oprocentowania ludzie ulegają iluzji, iż mogą nagle stać się właścicielami drogich nieruchomości. Tymczasem wielu z nich przecenia swoją zdolność kredytową w przyszłości, co finalnie może drogo kosztować niemieckie instytucje finansowe” – tak w niemieckiej prasie analizował sytuację Krämer.

Przypominał on również, że kryzys finansowy w 2008 r. zaczął się właśnie od pęknięcia bańki spekulacyjnej na rynku kredytów hipotecznych i nieruchomości w USA. Główny ekonomista Commerzbanku przyznaje, że na razie nie widać co prawda oznak przegrzania się koniunktury, ale zauważa, że ceny zakupu i wynajmu mieszkań rosną już szybciej niż dochody Niemców, którzy mogliby sobie na nie pozwolić.

Tego typu obawy wyrażają już nie tylko przedstawiciele prywatnych instytucji. Niedawno przed ciemniejszą stroną tanich kredytów hipotecznych przestrzegał nawet członek zarządu Bundesbanku Andreas Dombret. „Widzę już pierwsze chmury na horyzoncie i mam więcej obaw niż jeszcze kilka lat temu” – mówił wprost w rozmowie ze Spiegel Online. Jego zdaniem banki nadal posługują się konserwatywnymi kryteriami przy udzielaniu kredytów hipotecznych, ale z drugiej strony rekordowo niskie stopy procentowe zmuszają je do poszukiwania nowych źródeł dochodów, w tym do jeszcze bardziej intensywnej akcji kredytowej.

„Banki muszą coś robić ze swoimi pieniędzmi i dlatego udzielają teraz tak wielu kredytów hipotecznych. To może stać się problematyczne, gdy stopy zaczną rosnąć. Największym jednak ryzykiem jest sytuacja, gdy koniunktura się pogorszy, bezrobocie wzrośnie i klienci mimo niskiego oprocentowania nie będą w stanie spłacać kredytów” – przestrzega jeden z szefów Bundesbanku. To ostrzeżenie zostało na pewno zauważone w niemieckich bankach, nad którymi Bundesbank współsprawuje nadzór. Ale czy ostudzi emocje kredytobiorców i inwestujących w nieruchomości? Gorączka betonowego złota jest chyba w Niemczech na razie zbyt silna.

>>> Polecamy: Nie stać cię na mieszkanie w Polsce? W miastach byłego NRD znajdziesz tańsze

Autor: Andrzej Godlewski