“Nie chcieliśmy pompować naszych pieniędzy w wynajem. Woleliśmy zainwestować. Szczególnie, że ceny nieruchomości w naszym regionie idą w górę” – mówi 32-letnia Niemka. Anna Pesch zaczęła szukać nowego domu dwa lata temu, kiedy stopa depozytowa w EBC spadła poniżej zera.

Rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych i oszczędności sprawia, że na lokacie praktycznie nie można już zarobić. Niemcy zaczynają więc inwestować pieniądze w rynek nieruchomości. Przez całe dekady w Niemczech zakorzeniona była tradycja wynajmu mieszkań i odkładania oszczędności w bankach. Decyzje EBC zaczynają jednak zmieniać te przyzwyczajenia. W ciągu ostatnich pięciu lat, koszty mieszkań w Berlinie, Hamburgu i Monachium podskoczyły o ponad 30 proc. Władze są coraz bardziej zaniepokojone.

„Na horyzoncie zbierają się czarne chmury, bank centralny monitoruje rynek hipotek” – mówił w marcu Andreas Dombret, członek zarządu Bundesbanku. Minister finansów Wolfgang Schaeuble, który otwarcie krytykował prowadzoną przez EBC politykę pobudzania wzrostu gospodarczego za pomocą taniej gotówki, w grudniu ostrzegał, że pogoń za zyskiem może doprowadzić do „powstania baniek spekulacyjnych i przeszacowania wartości aktywów”. Niemieccy regulatorzy już wzywają do działań, by zapobiec napędzanemu tanimi kredytami przegrzaniu rynku nieruchomości.

>>> Czytaj też: Skutki nowego prawa. Ceny ziemi rolnej już spadają

Wraz z rosnącym poziomem zatrudnienia i płac, po dekadzie stagnacji, ceny mieszkań i domów w Niemczech od 2005 roku zaczęły piąć się w górę. Wzrost zamożności Niemców zbiegł się z tendencją do przeprowadzania się do większych miast, takich jak Berlin czy Frankfurt. W 2015 roku wartość nowych kredytów hipotecznych poszybowała w górę o 22 proc. Wcześniej przez około 5 lat rosła w tempie co najwyżej 3 proc. – wynika z danych Bundesbanku.

Popyt na mieszkania w dużych miastach rósł tak mocno, że deweloperzy nie nadążali z budową nowych lokali. Liczba pozwoleń na budowę jest dziś w Niemczech najwyższa od 15 lat, jednak wciąż odpowiada to zaledwie 13 proc. zapotrzebowania. Według wyliczeń rządu, Niemcy potrzebują ok. 350 tys. nowych mieszkań rocznie. Dodatkową presją dla niemieckiego rynku nieruchomości jest ogromna liczba imigrantów z Afryki i Bliskiego Wschodu, która w ubiegłym roku przybyła do kraju.

„Niemcy nie uczestniczyli w przeszłości w żadnej bańce spekulacyjnej, ale teraz nie można tego wykluczyć” - mówi Jochen Moebert, ekonomista Deutsche Bank. Jak podkreśla, po raz pierwszy w ostatnich czasach inflacja na rynku nieruchomości jest napędzana przez niskie stopy procentowe i brak podaży, a nie przez wartość nieruchomości i wzrost płac.

Dzięki polityce EBC, koszt sfinansowania zakupu dwupokojowego mieszkania we Frankfurcie jest dziś niższy niż pięć lat temu, nawet po uwzględnieniu dynamiki wzrostu cen. „Jeśli ceny nieruchomości będą iść w górę, może pojawić się ryzyko dla systemu finansowego” - mówi Jochen Moebert z Deutsche Banku.

Niemcom daleko jeszcze do nieruchomościowego boomu, który obserwowaliśmy w minionej dekadzie w USA, Hiszpanii czy Wielkiej Brytanii. Jedynie 53 proc. niemieckich rodzin posiada własne mieszkania. Dla porównania, w całej Europie jest to średnio 70 proc., a w USA – 64 proc. Ceny nieruchomości wzrosły tu jednak o 27 proc. w ciągu 5 lat, a cały rynek pracuje pełną parą. „Agenci nieruchomości zarabiają dziś pieniądze swojego życia” – mówi Andre Adami, analityk ds. nieruchomości z Bulwiengesa.

Niemieckie firmy przenoszą się do coraz bardziej ekskluzywnych biur, światowej sławy architekci, z Danielem Libeskindem i Frankiem Gehry na czele, są zatrudniani do projektowania luksusowych apartamentowców w centrum Berlina. Powstają nawet specjalne strony crowdfundingowe, które oferują Niemcom możliwość inwestowania w przeróżne nieruchomości – od apartamentów, po ośrodki rekreacyjne.

Nieruchomościowy boom przyciąga coraz więcej inwestorów instytucjonalnych z całego świata, windując ceny akcji spółek z sektora nieruchomości w Niemczech. Wartość branżowego indeksu takich firm wzrosła już niemal 10-krotnie w ciągu 5 lat – wynika z danych European Public Real Estate Association.

Nie wszyscy jednak korzystają na rozkwicie rynku. Najbardziej poszkodowani są długoterminowi inwestorzy. 56-letni Thomas Schnell z Berlina przez ostatnie 10 lat zarabiał dzięki kupowaniu mieszkań pod wynajem. Teraz przyznaje, że coraz trudniej znaleźć mu najemców, którzy skłaniają się w stronę kredytów hipotecznych. Schnell wciąż jednak kupuje nieruchomości. Liczy na to, że sprzeda je potem z zyskiem. Ostatnio stał się właścicielem kawalerki w berlińskiej dzielnicy Schoeneberg, w budynku z lat 50. Wolał wybrać kredyt na 15 lat z nieco wyższym oprocentowaniem niż tańszą pożyczkę na 10 lat. Jego zdaniem Draghi nie będzie wiecznie zalewał gospodarki tanią gotówką.

“Nie powinniśmy dać się zwieść niskim stopom procentowym” – mówi inwestor zwracając uwagę na to, że niektórzy decydują się na zakup nieruchomości, w przypadku których czynsz z najmu nie będzie w stanie pokryć kosztów finansowania. „Wszystko musi mieć swój finansowy sens” – dodaje.

>>>> Czytaj też: Prywatne kino, symulator gry do golfa. Unikalne piętro rekreacyjne w Złotej 44