Już na pierwszy rzut oka widać, że program partii republikańskiej w mniejszym stopniu sprzyja wzrostowi cen domów. Ta część amerykańskiej sceny politycznej opowiada się bowiem za mniejszą ingerencją państwa w gospodarkę. Republikanie wolą mniej rozbudowaną administrację, niskie podatki, ograniczoną politykę socjalną. Jest tu więc mniej przestrzeni dla systemu dopłat, subwencji lub gwarancji, które wzmagałyby popyt na nieruchomości.

Takie rozwiązania są raczej domeną demokratów. Jest to partia lewicowa, która na sztandarach ma opiekuńczość państwa – wyrównywanie szans, pomoc społeczną, ochronę zdrowia i ochronę środowiska. W jej postulatach można też znaleźć interwencję państwa na rynku nieruchomości w celu zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych obywateli.

Paradoks taniego pieniądza

Tyle teoria, choć nie ma się co łudzić, że Donald Trump będzie szablonowym prezydentem. Dość przypomnieć, że z jednej strony krytykował Janet Yellen, szefową FED, za prowadzenie ekspansywnej polityki pieniężnej, ponieważ sprzyja ona narastaniu bańki spekulacyjnej na rynku akcji, a z drugiej strony twierdził, że zarówno szefowa FED, jak i on sam są zwolennikami niskich stóp procentowych. Donald Trump przyznał też, że widzi na stanowisku szefa FED inną osobę – kogoś ze swojego obozu politycznego. Takie wypowiedzi podkopują reputację rezerwy federalnej, bo kadencja pani Yellen powinna upłynąć dopiero w styczniu 2018 roku.

Niepewność wywołana wyborami może być także podstawą dla FED do pozostawienia stóp procentowych na niezmienionym poziomie na grudniowym posiedzeniu. Gdy gracze rynkowi spodziewali się wygranej Hilary Clinton, prawdopodobieństwo tego, że kredyty za oceanem zdrożeją w grudniu, było wyceniane na ponad 80 proc. Gdy stało się jasne, że to Donald Trump zostanie 45. prezydentem, rynki zaczęły wierzyć, że na wzrost kosztu pieniądza najpewniej przyjdzie jeszcze poczekać. Smaczku dodaje to, że Trump to miliarder, który swój majątek zgromadził, inwestując na rynku nieruchomości.

Z punktu widzenia popytu na nieruchomości jest to dobra wiadomość – tak samo jak zapowiedź potężnych inwestycji infrastrukturalnych. Te mogą pozytywnie odbić się na cenach nieruchomości, stymulując wzrost gospodarczy i skracając czas dojazdu z niektórych lokalizacji do centrów miast. Efekty tych zapowiedzi pokaże jednak dopiero przyszłość.

Podobnie jest z kwestią polityki migracyjnej, która w kampanii stanowiła ważny punkt sporu pomiędzy kandydatami. Donald Trump jest zwolennikiem mniej liberalnego niż dotychczas podejścia do kwestii imigracji. Może to negatywnie odbić się na rynku nieruchomości. Imigranci z reguły są najemcami mieszkań i domów. W najczarniejszym scenariuszu (gdy na rynku będzie wyraźnie mniej najemców) inwestorzy, którzy kupili nieruchomości na wynajem, muszą się liczyć z gorszymi wynikami swoich inwestycji. Mogą być oni skłonni do sprzedaży nieruchomości – szczególnie gdy na zakup zaciągnęli kredyt, który w nowych warunkach nie będzie już pokrywany czynszem.

Historia woli demokratów

Ziszczenie się tych scenariuszy to śpiew przyszłości. My spójrzmy też w przeszłość. Zobaczmy, jak zachowywały się ceny nieruchomości w USA w zależności od tego, kto był prezydentem. Za bazę posłużyły dane z indeksu Case&Shiller za ponad 126 lat (najstarsze dane dostępne są za 1890 rok). Pokazują one, jak zmieniały się ceny nieruchomości za oceanem w ujęciu realnym, a więc po uwzględnieniu inflacji.

Wyniki jaskrawo pokazują, że zwolennicy wolnego rynku nie sprzyjają wzrostom cen nieruchomości w Stanach. Podczas sprawowania urzędu przez republikanina ceny domów rosną przeciętnie o ledwie zauważalne 0,03 proc. Gdy demokrata zasiada w Białym Domu, roczny wzrost cen domów w USA wynosi 0,93 proc. To wynik wyższy ponad 31 razy.

Tabela. Zmiany cen domow w USANajbardziej ceny spadały w czasie prezydentury Thomasa W. Wilsona w latach 1913-1921. W czasie jego rządów domy staniały aż o 31,2 proc. (i wciąż mówimy o wartościach realnych, uwzględniających inflację). Trudno się jednak tak gwałtownym zmianom dziwić, skoro za jego prezydentury rozgrywała się pierwsza wojna światowa. Na drugim biegunie uplasował się Warren G. Harding. Jego krótka prezydentura (1921 – 1923) to okres, w trakcie którego domy za Oceanem zdrożały o 16,5 proc.

źródło: Inne

Na uwagę zasługują też czasy znacznie nam bliższe – szczególnie okres narastania ostatniej bańki cenowej. Dla porządku trzeba zauważyć, że przed jej pęknięciem kondycję sektora mieszkaniowego chwalili politycy obu głównych amerykańskich partii. Wracając jednak do meritum, początków formowania bańki spekulacyjnej można szukać nawet kilkadziesiąt lat temu, gdy stopniowo tworzono ramy systemowe stymulujące popyt na domy i promujące inwestowanie w nieruchomości.

I tak na przykład od 1978 roku powoli wprowadzano zasady, które pozwalały uniknąć podatku od zysków z tytułu wzrostu cen nieruchomości (pobieranego przy sprzedaży za wyższą cenę niż cena kupna), a także pozwalały odejmować od podatku odsetki od kredytów hipotecznych. Na szczególną uwagę zasługuje jednak ustawa z 1997 roku, która pozwalała raz na dwa lata uniknąć płacenia podatku od sprzedawanej nieruchomości. Był to w pełni legalny sposób na unikanie opodatkowania od zysków z inwestycji dostępnych dla szerokiej rzeszy obywateli.

W międzyczasie bankom zezwolono na udzielanie kredytów ze zmienną stopą procentową (takie kredyty są teraz podstawą akcji kredytowej w Polsce, a w USA są dziś uznawane za jeden z powodów ostatniego kryzysu). Do tego dochodzi cały system kredytów subprime i obrotu aktywami zabezpieczonymi na rynku nieruchomości, który po porostu wymknął się spod kontroli. Z biegiem lat to wszystko spowodowało, że Amerykanie zaczęli wierzyć, że zakup domu to bezpieczna inwestycja, która pozwala jedynie zarobić.

Dotkliwie przekonali się o swojej naiwności w latach 2007-2011, kiedy ceny domów spadły przeciętnie o 35 proc. Choć potem znów zaczęły rosnąć, trudno było spodziewać się innego scenariusza w otoczeniu niemal zerowego kosztu pieniądza. Jak wynika z danych Case & Shiller, od lutego 2012 roku do sierpnia 2016 roku ceny nieruchomości w USA wzrosły o ponad 30 proc. (realnie). Czas pokaże, czy nowy poziom cen jest możliwy do utrzymania także przy wyższym niż dziś poziomie stóp procentowych za oceanem.

Pomimo kryzysowych zawirowań amerykańscy właściciele mogą prezydentury George’a W. Busha i urzędującego wciąż Baracka Obamy zaliczyć do udanych. W przypadku tego pierwszego ceny domów rosły średnio o 1,6 proc. rocznie, a drugiego 1 proc. rocznie ponad inflację.