Kredyty o stałej stopie miałyby w szczególności chronić klientów przed wzrostem stóp procentowych – a zatem i rat kredytowych – w przyszłości. Bliższe przyjrzenie się bieżącym i przewidywanym uwarunkowaniom rynkowym, a także samej konstrukcji takich kredytów wskazuje jednak, że argumenty o konieczności popularyzacji czy wręcz uprzywilejowania tego typu kredytów są niezbyt przekonujące. A formowanie oferty produktowej banków w tym wypadku najlepiej pozostawić siłom rynkowym, dbając jednocześnie o to, aby klient otrzymywał pełną i zrozumiałą informację o charakterystyce danego produktu.

Kredyt na stałą stopę, czyli jaki

Zastanawiając się nad popularyzacją kredytów o stałej stopie procentowej, trzeba najpierw uporządkować pojęcia i uściślić, o jaki właściwie produkt chodzi. Z teoretycznego punktu widzenia kredyt o stałej stopie procentowej to kredyt, którego oprocentowanie jest ustalone w całym okresie zapadalności kredytu – tj. w przypadku kredytów hipotecznych np. 20 lub nawet 30 lat. Archetypem takiego kredytu są amerykańskie prime mortgages, których rozwój był związany z powstaniem w latach 70. XX wieku rządowych agencji skupujących portfele kredytowe od banków i emitujących zabezpieczone nimi papiery dłużne.

Rynek kredytowy w Stanach Zjednoczonych jest jednak pod wieloma względami nietypowy i poza nim umowy kredytowe ze stopą stałą w całym okresie zapadalności spotyka się dość rzadko. W państwach europejskich kredyty hipoteczne mają na ogół charakter hybrydowy – tj. ich oprocentowanie pozostaje stałe tylko przez pewien początkowy okres, a następnie zmienia formułę na zmienne (np. stawka rynku międzybankowego powiększona o stałą marżę) albo ustala się je na nowym poziomie na kolejny kilkuletni okres.

Jedynie we Francji i Belgii kredyty ze stopą stałą na okres powyżej 10 lat stanowią wyraźną większość. W Holandii rynek kredytów hipotecznych dzieli się niemal równomiernie na kredyty o stopie zmiennej (20 proc.), stałej w okresie 1-5 lat (30 proc.) i stałej w okresie 5-10 lat (40 proc.). W Czechach i na Słowacji zdecydowanie dominują kredyty ze stopą stałą w okresie 1-5 lat. W Polsce natomiast udziela się praktycznie wyłącznie kredytów hipotecznych o stopie zmiennej.

Porównanie międzynarodowe wskazuje, że teoretycznie istnieje przestrzeń dla urozmaicenia oferty produktowej krajowych banków o kredyty hipoteczne ze stałą stopą. Podobnie jak w większości krajów europejskich również w Polsce kredyt o stałej stopie miałby jednak prawdopodobnie charakter hybrydowy – z okresem obowiązywania stałej stopy nie dłuższym niż 5 lub najwyżej 10 lat.

Udzielenie kredytu o stałej stopie procentowej wiąże się bowiem dla banku z dwojakim ryzykiem. Po pierwsze – stopy procentowe mogą się zmienić, a po drugie – kredyt może zostać spłacony przed upływem terminu zapadalności (tzw. przedpłata, ang. prepayment), co zmusi bank do udzielania nowego kredytu na mniej korzystnych warunkach albo do zamknięcia transakcji zabezpieczających, gdy ich wycena jest niekorzystna.

Teoretycznie bank może zabezpieczyć ryzyko stopy procentowej, pozyskując długoterminowe finansowanie o stałej stopie (np. przez emisję listów zastawnych) lub zawierając odpowiednią transakcję na rynku swapów stopy procentowej (Interest Rate Swap, IRS). W praktyce jednak nie jest to takie proste. Rynek listów zastawnych jest nadal słabo rozwinięty i niedostępny dla banków komercyjnych, gdyż papiery te mogą emitować wyłącznie wyspecjalizowane banki hipoteczne – ich skala działania jest bardzo ograniczona, co wynika m.in. z wysokich wymogów regulacyjnych dla kredytów stanowiących zabezpieczenie listów zastawnych. Niektóre banki komercyjne mogą pozyskiwać refinansowanie dla udzielonych kredytów, sprzedając udzielone kredyty bankom hipotecznym, które z kolei będą na bazie nabytych portfeli emitować listy zastawne.

Dostępne dane wskazują, że globalny rynek kontraktów IRS nominowanych w złotych jest obecnie płynny jedynie dla transakcji o tenorach (okresach zapadalności) do 5 lat, a zatem efektywnie zabezpieczyć ryzyko stopy procentowej można maksymalnie na taki termin. Pojawienie się popytu ze strony banków krajowych na złotowe IRS o dłuższej zapadalności może przyczynić się do rozwoju rynku tych instrumentów, jednak co najmniej w początkowych latach transakcje te byłoby kosztowne.

Problemy te pogłębia jeszcze drugie źródło ryzyka, czyli uwzględniona implicite w kredycie o stałej stopie opcja jego przedpłaty. Ponieważ klient może spłacić kredyt niemal w dowolnym momencie, wycena opcji przedpłaty jest skomplikowanym zagadnieniem teoretycznym. Rynek opcji na stopę złotowych IRS jest jeszcze mniej płynny niż rynek samych IRS, a opcje bermudzkie czy amerykańskie – tj. o profilu ryzyka najbliższym właściwej opcji przedpłaty – w ogóle nie są kwotowane. Oznacza to, że nawet gdyby bank krajowy znalazł kontrahenta skłonnego do wystawienia mu takiej opcji, koszt dla banku, i ostatecznie dla klienta, byłby znaczący. Jak duży? Przy braku rozwiniętego rynku instrumentów pochodnych na stopę procentową w Polsce wycena opcji prepaymentu jest obarczona znaczną niepewnością.

Pewne przybliżenie wartości godziwej takiej opcji można uzyskać, konstruując niezbędne do kalibracji ceny brakujących instrumentów pochodnych na podstawie back-testingu strategii delta hedgingowych. Następnie kalibrując do tak otrzymanych cen odpowiedni model struktury terminowej stóp procentowych, można otrzymać przybliżenie ceny opcji prepaymentu warunkowane przeszłą zmiennością stóp procentowych na danym rynku.

Tak oszacowana premia z tytułu opcji przedpłaty uwzględniona w oprocentowaniu 20-letniego kredytu o stałej stopie w całym okresie zapadalności wyniosłaby ok. 180 pb. W rezultacie oprocentowanie kredytu o stałej stopie byłoby znacząco wyższe od oferowanego w kredycie o stopie zmiennej (o ok. 370 pb według danych o nowej sprzedaży za styczeń 2017 roku).

Powyższe oszacowanie wpływu opcji przedpłaty na oprocentowanie kredytu zakłada, że bank nie pobiera dodatkowej opłaty za przedpłatę kredytu (innymi słowy, całość kosztów banku związanych z przedpłatą jest uwzględniona w oprocentowaniu kredytu). Ustawa o kredycie hipotecznym zezwala bankowi na pobieranie opłat za wcześniejszą spłatę w okresie obowiązywania stałego oprocentowania. Jeśli jednak bank zdecyduje się na konstrukcję umowy kredytu, w której koszty przedpłaty będą obciążały klienta w postaci opłat pobieranych w momencie spłaty, to na poziomie całego portfela kredytowego efekty tych opłat będą ekonomicznie równoważne wyższemu oprocentowaniu kredytów.

Kredyt o stopie „rzadko zmiennej” – symulacja porównawcza

Bliższe przyjrzenie się uwarunkowaniom rynkowym wskazuje zatem, że jedyny rodzaj kredytu o stałej stopie, o którym można realistycznie mówić w przypadku Polski, to po prostu kredyt o „rzadko zmiennej” stopie procentowej, czyli inaczej relatywnie krótkim okresie obowiązywania stałej stopy procentowej (2-5 lat). Profil ryzyka takiego kredytu nie różni się jednak znacząco od profilu ryzyka rozpowszechnionych w Polsce kredytów o stopie zmiennej.

Aby to zilustrować, można przeprowadzić symulację rat dla dwóch typów kredytów, tj.:

1. Kredytu oprocentowanego według stopy WIBOR 3M + stała marża 150 pb, zmiana oprocentowania co 3 miesiące (dalej ARM3M);

2. Kredytu oprocentowanego według 5-letniej stopy swapowej + stała marża 190 pb, zmiana oprocentowania co 5 lat z możliwością refinansowania i przedpłaty (dalej FRM5Y); Marża kredytu FRM5Y jest wyższa niż w przypadku kredytu ARM, bo uwzględnia koszt opcji przedpłaty uwzględnionej implicite w kredycie. Koszt ten można szacować na ok. 40-50 pb.

Na potrzeby symulacji zakładamy, że w obu wypadkach kwota kredytu wynosi 300 tys. zł, a zapadalność w momencie udzielenia 25 lat. Analizujemy ścieżki rat kredytów ARM3M i FRM5Y udzielonych co miesiąc od stycznia 2003 roku do grudnia 2016 roku, co daje łącznie 168 kohort kredytów. Aby uwzględnić w analizie okres trendu zarówno spadkowego, jak i wzrostowego stóp procentowych, tworzymy hipotetyczny scenariusz ewolucji stóp WIBOR 3M i IRS 5Y do roku 2041.

Początkowo, tj. w okresie styczeń 2003 roku – czerwiec 2017 roku, scenariusz opiera się na faktycznych danych rynkowych. Następnie „brakujące” poziomy stóp procentowych do roku 2031 są uzupełniane na podstawie danych z lat 2003-2017 w odwróconej chronologii, po czym dla lat 2031-2041 wykorzystujemy ponownie dane z lat 2003-2012 tym razem we właściwej kolejności (patrz wykres obok).

Powstaje w ten sposób hipotetyczny szereg czasowy obejmujący lata 2003-2041 i różne fazy cyklu stóp procentowych (trend spadkowy, wzrostowy i stabilizację), pozwalający porównać koszty obu typów kredytów we wszystkich kohortach, tj. z uwzględnieniem momentu cyklu, w jakim zostały udzielone. Analiza wyników symulacji prowadzi do kilku wniosków.

Po pierwsze, przeciętny koszt kredytu FRM5Y jest systematycznie wyższy niż kredytu ARM. Jedynie w przypadku kilku kredytów FRM5Y z marżą 40 pb udzielonych na przełomie lat 2014/2015 raty obliczone w oparciu o stopę WIBOR 3M były nieznacznie mniej korzystne. W pozostałych przypadkach przeciętna rata jest większa w kredycie o stopie stałej o ok. 5 proc.

Inaczej mówiąc, w długim okresie kredytobiorca zaciągający kredyt ze stałą stopą o wartości 300 tys. zł musiałby płacić przeciętnie niemal o 100 zł miesięcznie więcej, niż gdyby zaciągnął kredyt na stopę zmienną. Różnica w przeciętnej wielkości rat ujawnia się pomimo uwzględnienia w analizie trendu wzrostowego stóp procentowych i wynika przede wszystkim z premii terminowej zawartej w stopach IRS 5Y oraz z kosztu opcji przedpłaty uwzględnionej w oprocentowaniu kredytu (dla kosztu przedpłaty na poziomie 100pb raty w kredycie FRM5Y są przeciętnie o 10 proc. wyższe niż w ARM).

Po drugie, istotna różnica pomiędzy oboma rodzajami kredytów dotyczy nie tyle skali zmian wielkości rat kredytowych w horyzoncie kredytowania, co „skokowości” tych zmian. Inaczej mówiąc, symulacja wskazuje, że klient zaciągający kredyt o stopie stałej (ustalonej na 5 lat) powinien w długim okresie doświadczyć podobnej skali wzrostu rynkowych stóp procentowych co klient zaciągający kredyt po stopie zmiennej, ale w tym pierwszym przypadku wzrost rat kredytowych będzie bardziej skumulowany w czasie. Efekt związany ze skokowym wzrostem oprocentowania jest na tyle silny, że ostatecznie przeważa ewentualne pożytki wynikające ze spłaty nominału po niższych stopach i możliwości przedpłaty kredytu.

Podsumowując, kredyt o stałej stopie procentowej – w formie, jaka miałaby szanse się wykształcić w Polsce – nie różniłby się istotnie pod względem profilu ryzyka i kosztów od rozpowszechnionych w Polsce kredytów o stopie zmiennej. Klient zaciągający kredyt ze stałą stopą korzystałby wprawdzie z możliwości płacenia niższych odsetek przy silnym trendzie wzrostowym stóp procentowych, ale w całym okresie obsługi kredytu musiałby za ten przywilej zapłacić na tyle dużo, że porównywalne lub wręcz korzystniejsze byłoby wzięcie kredytu ze stopą zmienną. Taka konstatacja prowadzi do dwóch głównych wniosków.

Po pierwsze, kredyt o stałej stopie z względnie krótkim okresem gwarantowanego oprocentowania – tj. taki, jaki w najbliższej przyszłości miałby szansę wykształcić się w Polsce – nie ma wyraźnych przewag nad tradycyjnym kredytem o stopie zmiennej. Stąd też nie wydaje się uzasadnione stymulowanie rozwoju kredytów o stałej stopie za pomocą interwencji nadzorczej bądź regulacji.

Po drugie, nawet jeśli przeciętne koszty obu rodzajów kredytów są zbliżone, w kredycie o stałej stopie dostosowanie kosztów obsługi do zmian rynkowych stóp procentowych ma, średnio rzecz biorąc, bardziej skokowy charakter. Taki nagły wzrost rat kredytowych może być postrzegany przez kredytobiorców jako nieuczciwy i stwarzać ryzyko reputacyjne i prawne dla banków.

Konkludując, formowanie oferty produktowej w zakresie kredytów hipotecznych najlepiej pozostawić siłom rynkowym. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby banki oferowały klientom kredyty ze stałą stopą jako alternatywę wobec kredytów z oprocentowaniem indeksowanym do stopy WIBOR 3M. Ważne jest jednak, aby klienci mieli świadomość długookresowych kosztów i korzyści związanych z każdym rodzajem kredytów, a sprzedawcy brali pod uwagę przede wszystkim potrzeby klientów, a nie doraźny interes banków dążących do zwiększenia zyskowności w środowisku niskich stóp procentowych. W tym zakresie pomocne mogą być działania nadzoru finansowego i instytucji odpowiedzialnych za ochronę konsumenta, zmierzające do wypracowania efektywnego standardu informacji przekazywanych klientom podejmującym decyzję o zaciągnięciu kredytu ze stałą lub zmienną stopą procentową.

Autorzy: Adam Głogowski, Juliusz Jabłecki są pracownikami Departamentu Stabilności Finansowej i Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP. Artykuł wyraża osobiste poglądy autorów.