Obowiązująca od ponad miesiąca ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. z 2017 r. poz. 1529) znowelizowała przy okazji przepisy ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.). Celem zmian jest ukrócenie możliwości przekształcania domów jednorodzinnych w małe bloki z kilkoma mieszkaniami.

Pojawiła się wątpliwość, kto powinien badać przesłanki wyodrębnienia lokalu: notariusze czy starostowie. Jak wynika z wyjaśnień MIB, mają się tym zajmować ci drudzy.

– Notariusze nie mają żadnych narzędzi, by to weryfikować i leży to wyłącznie w gestii starostów. Niemniej powinno to wynikać z ustawy – uważa Wojciech Jacyno, radca prawny z kancelarii Prof. Wierzbowski & Partners.

Nowe przepisy jednoznacznie przesądzają, że ustalenie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego musi być zgodne z wytycznymi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo warunkami zabudowy oraz pozwoleniem na budowę.

– Ma to ukrócić praktyki deweloperów polegające na budowie domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, a następnie – poprzez wyodrębnienie kilku lokali w ramach każdego segmentu – przekształcaniu zabudowy na budownictwo wielomieszkaniowe. W warszawskiej Wesołej w ten sposób z domu powstał budynek z dziewięcioma mieszkaniami – wyjaśnia Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

– Takie działanie było obchodzeniem planów zagospodarowania przestrzennego i odbijało się negatywnie na okolicy, choćby poprzez zwiększenie natężenia ruchu. Pozwalało to także omijać przepisy o warunkach technicznych dotyczących budynków wielolokalowych w zakresie np. przepisów przeciwpożarowych czy liczby miejsc postojowych – wylicza Woźniakowska-Dębiec.

W ostatnich latach sądy zaczęły wydawać wyroki potwierdzające, że takie przekształcenia powinny być zgodne z miejscowymi planami zagospodarowania czy też warunkami zabudowy. Tak naprawdę wszystko zależało więc od tego, na jakiego starostę się trafiło. Jeden badał jedynie przesłanki techniczne, czyli wydzielenie lokalu trwałymi ścianami, inny zwracał uwagę, czy wyodrębnienie wielu mieszkań będzie zgodne z okoliczną zabudową.

– Zmiana jest oczywiście słuszna, bo praktyki polegające na przekształcaniu domów w bloki były naganne, ale zabrakło przepisów przejściowych, które dotyczyłyby starszych budynków. Wyodrębnienie samodzielnego lokalu w starszym domu, bez dysponowania decyzjami, które były wydane wiele lat temu, bez obowiązującego planu miejscowego, będzie teraz bardzo trudne – ubolewa Wojciech Jacyno.

Taka sytuacja może dotyczyć rodziny, która pobudowała się jeszcze w czasach PRL, a teraz chciałaby wyodrębnić mieszkanie dla swojego dziecka. Jeśli teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania, to konieczne będzie przejście w zasadzie takiej samej procedury jak przy budowaniu nowego domu.

>>> Czytaj też: Lotnisko w Radomiu to dobre miejsce na golfa. Z portu znów nie będzie żadnych regularnych lotów