/>
Polacy coraz chętniej wybierają zakup nieruchomości bądź budowę na kredyt
/>
W tym roku marże kredytów hipotecznych rosną niemal bez przerwy. W minionym miesiącu podwyżki wprowadziły mBank i Credit Agricole. W pierwszym półroczu mieliśmy więc tylko jeden miesiąc (kwiecień), w którym średnia marża nie wzrosła. Przyczyną podwyżek może być nie tylko chęć zwiększenia zysków przez banki, ale również ograniczenie szybko rosnącego popytu na kredyt. Według BIK w czerwcu aż o 20% r/r wzrosła wartość wniosków o tego rodzaju finansowanie.
/>
Podwyższając marże banki mogą upiec dwie pieczenie na jednym ogniu.
Z jednej strony mogą poprawić swoje zyski, które podgryzają m.in. podatek bankowy czy składki na BFG. Z drugiej mogą w ten sposób nieco hamować dynamicznie rosnący popyt na kredyty mieszkaniowe. Dobra sytuacja na rynku pracy, w gospodarce i ogólny optymizm sprawiają, że Polacy coraz chętniej decydują się za zakup lub budowę nieruchomości na kredyt.
/>
Potwierdzają to dane BIK na temat wniosków o kredyty hipoteczne. W czerwcu ich wartość wzrosła aż
o 20% w porównaniu z tym samym miesiącem przed rokiem. Jest to imponujący wynik biorąc pod uwagę, że w czerwcu przed rokiem można było jeszcze starać się o kredyt z dopłatą z programu „Mieszkanie dla młodych”. Obecnie nie ma już takiej możliwości choć planowane jest ponowne włączenie takiej opcji na początku sierpnia. W całym pierwszym półroczu wartość wniosków wzrosła natomiast o 14,5%.
/>
Trzeba jednak dodać, że podwyżki marż nie są na szczęście bardzo duże. Od początku roku średnia marża kredytów z wysokim (25%) wkładem własnym wzrosła o 0,12 p.p. (z 2,05% do 2,17%). Tych z najniższym (10%) wzrosła natomiast o 0,2 p.p. (z 2,18% do 2,38%). Ponadto mimo podwyżek, oprocentowanie nadal jest bardzo niskie. W przypadku kredytów z wysokim wkładem własnym wynosi średnio 3,91%. Zawdzięczamy to utrzymywaniu przez Radę Polityki Pieniężnej rekordowo niskich stóp procentowych.
Autor: Jarosław Sadowski Główny Analityk, Expander Advisors Sp. z o.o.
Ceny we Wrocławiu wciąż idą do góry
W dalszym ciągu obserwujemy coraz wyższe ceny w transakcjach we Wrocławiu. Niewiele brakuje, by średnia przekroczyła 6000 zł za m kw. Drożej jest także w Łodzi i Poznaniu. Na szczęście dla kupujących nieco mniej płacimy za M w stolicy, gdzie średnie ceny nie przekraczają 7500 zł.
/>
Spośród analizowanych miast najciekawsza sytuacja ma miejsce we Wrocławiu, gdzie ponownie nabywaliśmy droższe mieszkania. Jeszcze przed miesiącem mieliśmy do czynienia z dość nieoczekiwanym skokiem cenowym, ale okazuje się, że nabywcy nadal kupują mieszkania po dość wysokich, jak na to miasto, stawkach. Obecnie za m kw. mieszkania płacimy tu 5917 zł, więc niewiele brakuje, by została przekroczona bariera 6000 zł.
W porównaniu do stawek transakcyjnych sprzed roku to o prawie 12. proc. więcej. Duże znaczenie dla kształtowania się średnich cen ma fakt, że nabywane mieszkania mają niewielkie metraże. W transakcjach ostatnich tygodni przeważały niewielkie lokale dwupokojowe oraz kawalerki. Średnia powierzchnia w transakcjach to zaledwie 47 m kw. – identycznie jak w Łodzi. Najniższa odnotowana cena m kw. to 4700 zł, ale zdarzały się też transakcje w okolicach 7500 zł za m kw., co jak na wrocławski rynek wtórny jest rzadziej spotykaną wartością.
/>
Drożej kupujemy mieszkania w Łodzi. Za m kw. trzeba zapłacić 3880 zł, czyli o ponad 14 proc. więcej niż przed rokiem, kiedy średnia cena w transakcjach nie przekraczała 3400 zł. Podobnie jak we Wrocławiu duży wpływ na ceny ma metraż sprzedawanych mieszkań. Najczęstszym produktem w obrocie są lokale jedno i dwupokojowe, gdzie cena m kw. zwyczajowo bywa znacznie wyższa niż w lokalach o większej powierzchni. Mimo to nadal można znaleźć tu mieszkanie za 2500 zł za m kw. Najwyższa cena m kw. w transakcjach to 5000 zł, ale mieszkania w tej cenie nie cieszą się dużą popularnością. Zwykle takie ceny są domeną albo bardzo małych mieszkań albo też lokali wybudowanych w ostatnich latach przez deweloperów. Trzecim z miast, które w zestawieniu może pochwalić się wyższymi cenami jest Poznań. Choć w poprzednim miesiącu odnotowaliśmy obniżkę do poziomu 5110 zł, to obecnie średnia przekroczyła ponownie 5300 zł. Jeśli porównamy obecne ceny do tych sprzed roku, są one niemal identyczne.
Najwyższy spadek w porównaniu do ubiegłego miesiąca ma na koncie Warszawa, gdzie kupujemy mieszkania w cenie 7425 zł za m kw., a cena ta jest bardzo zbliżona do tej z opracowania, które przedstawialiśmy dokładnie 12 miesięcy temu. Najwyższa stawka za m kw. przekroczyła 14000 zł – nie jest to wprawdzie rekordowo wysoka wartość (czasem przekracza 20000 zł), ale pokazuje jak bardzo stołeczny rynek cenowo odbiega od reszty polskich miast. Nadal jednak można znaleźć oferty w cenie ok. 4500 zł. Na pewno nie będzie to możliwe w przypadku segmentu najmniejszych mieszkań, ale np. w trzypokojowych lub większych mieszkaniach w budynkach z wielkiej płyty, taki poziom cen jest możliwy do osiągnięcia. Należy jednak przygotować się, że tego typu oferty to będą zwykle mieszkania do gruntownego remontu.
Na Pomorzu – w Gdańsku i Gdyni, ceny kształtują się na podobnych poziomach od kilku miesięcy. Wprawdzie w Gdańsku kupowaliśmy mieszkania nieco tańsze niż przed miesiącem, ale po droższych zakupach z przełomu roku przyszła pora na stabilizację na poziomie 5400-5500 zł. Nieco taniej (o 1,7 proc.) płacimy też za lokale w Krakowie. Cały czas średnia cena m kw. przekracza 6000 zł, ale nie jest to przeszkodą w nabywaniu dość dużych mieszkań. Średnia z ostatnich trzech miesięcy to 59 m kw. – najwięcej spośród analizowanych miast.
Autor: Marcin Jańczuk, Metrohouse Franchise S.A
Deweloperzy przygotowują się do intensywnych miesięcy
Drugi kwartał 2017 roku z pewnością był ciekawym okresem dla krajowego rynku deweloperskiego. Na przełomie marca i kwietnia br. trwał jeszcze prawdziwy wyścig o dofinansowanie z MdM-u. Ta rywalizacja kredytobiorców, zakończyła się komunikatem BGK z 6 kwietnia o wstrzymaniu dopłat. Kolejne tygodnie były już spokojniejsze dla deweloperów oraz ich klientów. Inwestorzy mieszkaniowi i kolejni kupujący, odczuli jednak wcześniejszą wyprzedaż tanich lokali.
Na wiodących rynkach pierwotnych przeważały wzrosty cen
Przegląd sytuacji panującej w II kw. 2017 r. na największych rynkach deweloperskich (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk), warto rozpocząć od analizy średnich cen ofertowych za 1 mkw. Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że w II kw. 2017 r. te ceny wynosiły:
* Warszawa - 7 625 zł/mkw. (+1,6% względem I kw. 2017 r.)
* Kraków - 6 827 zł/mkw. (+1,9%)
* Łódź - 5 112 zł/mkw. (+3,0%)
* Wrocław - 6 522 zł/mkw. (+2,4%)
* Poznań - 6 370 zł/mkw. (-0,7%)
* Gdańsk - 6 226 zł/mkw. (+2,3%)
Warto zwrócić uwagę, że tylko w Poznaniu odnotowano niewielki spadek średniej ofertowej ceny za 1 mkw. Wzrosty obliczone dla pozostałych miast, wynosiły od 1,6% (Warszawa) do 3,0% (Łódź).
/>
Pomimo zmian odnotowanych w Łodzi, wspomniane miasto nadal pozostawało najbardziej przystępnym cenowo rynkiem. Według danych portalu RynekPierwotny.pl, aż 46% nowych mieszkań w Łodzi kosztowało 4000 zł/mkw. - 5000 zł/mkw. (dane z II kw. 2017 r.). Udział lokali z ceną ofertową od 5000 zł/mkw. do 6000 zł/mkw. był niewiele mniejszy (42%).
Innym ciekawym przykładem jest Poznań. Stolica Wielkopolski pomimo podobnego poziomu średniej ceny 1 mkw. jak Wrocław i Gdańsk, w II kw. 2017 r. cechowała się zdecydowanie wyższym udziałem lokali kosztujących 6000 zł/mkw. - 7000 zł/mkw. Ta sytuacja udowadnia, że średni poziom cen za 1 mkw. nie powinien być jedynym wskaźnikiem sprawdzanym przy porównywaniu rynków.
Najwięcej tanich mieszkań ubyło w Łodzi oraz Wrocławiu
Ciekawie przedstawia się też porównanie udziału mieszkań z poszczególnych grup cenowych w I kw. 2017 r. oraz II kw. 2017 r. Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że wyprzedaż tańszych mieszkań (związana m.in. z MdM-em), mogła być przyczyną wzrostów cen odnotowanych na pięciu analizowanych rynkach.
Największy spadek udziału tańszych mieszkań odnotowano dla Łodzi oraz Wrocławia. W przypadku łódzkiego rynku, odsetek lokali kosztujących 4000 zł/mkw. - 5000 zł/mkw. zmniejszył się aż o 8,3 punktu procentowego. Analogiczna zmiana na terenie Wrocławia wyniosła 3,0 punkty procentowe. Takie zmiany tłumaczą, dlaczego dwa wspomniane miasta (Łódź i Wrocław) w II kw. 2017 r. cechowały się największym wzrostem przeciętnej ceny 1 mkw.
Trwające wakacje raczej nie będą spokojne dla deweloperów
Pod koniec analizowanego okresu (tzn. II kw. 2017 r.), deweloperzy oraz ich klienci otrzymali informacje, że na wskutek zmian prawnych, w sierpniu prawdopodobnie będą dostępne dodatkowe środki na dopłaty. Dodatkowa suma dofinansowania na 2017 r. nie będzie duża i wyniesie ok. 67 mln zł. Mimo tego, zapowiedź rządu wzbudziła zamieszanie na rynku mieszkaniowym. Nie wiadomo jeszcze, ile osób zrezygnuje z planów ubiegania się o dopłaty na początku 2018 r. i spróbuje szczęścia w sierpniu. Można jednak oczekiwać, że popyt na dopłaty ze strony tych kredytobiorców będzie nieproporcjonalnie wysoki w stosunku do sumy dodatkowych środków.
Niespodziewana decyzja o wznowieniu programu MdM, na pewno zwiększy zainteresowanie ofertą deweloperów w trakcie trwających wakacji. Nie wydaje się jednak, żeby w warunkach tak dużej podaży, przejściowo zwiększony popyt mógł doprowadzić do wzrostów cen najpopularniejszych lokali.
Autor: Andrzej Prajsnar, RynekPierwotny.pl