Ta sytuacja wynika nie tylko z dużej liczby kwater wakacyjnych. Na lokatorów wciąż czeka około 500 000 pustych lokali i domów, których nikt nie chce kupić od deweloperów. Takie „osiedla - widma” coraz szybciej niszczeją i stanowią poważny problem również dla samorządów. Warto przyjrzeć się przyczynom, które spowodowały ogromną nadprodukcję hiszpańskich mieszkań.

Dynamiczny wzrost cen

Problemy hiszpańskiej „mieszkaniówki” zwykle kojarzą się tylko z 8 - 9 ostatnimi latami. Bez odniesienia do wcześniejszych wydarzeń i uwarunkowań nie można zrozumieć, dlaczego w Hiszpanii powstała tak ogromna (jedna z największych w historii) „bańka” mieszkaniowa.

Poniższy wykres przygotowany przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl przedstawia ceny nieruchomości mieszkaniowych z Hiszpanii oraz liczbę pozwoleń budowlanych na nowe domy i lokale (lata 1992 - 2016). Te dane wskazują, że szybki wzrost liczby powstających mieszkań, rozpoczął się już w 1994 r. Do początku minionej dekady, zwiększona aktywność deweloperów nie szła w parze z bardzo szybkim wzrostem nominalnych cen metrażu (średnioroczne tempo wzrostu wynosiło 4,5%). Nienaturalnie szybki wzrost cen mieszkań (średnio o 23% w ciągu roku), przypadł na lata 2000 - 2007. W szczytowym momencie boomu mieszkaniowego (2007 r./2008 r.), ceny lokali i domów były już o 250% wyższe niż na początku lat 90 - tych.

Taki wzrost cen oczywiście motywował deweloperów do realizacji kolejnych projektów. Już w połowie minionej dekady liczba rozpoczynanych mieszkań, miała niewiele wspólnego z długoterminowymi potrzebami ponad czterdziestomilionowego kraju (nawet po uwzględnieniu popytu ze strony zagranicznych inwestorów oraz imigracji). Wystarczy tylko wspomnieć, że w Hiszpanii od stycznia do grudnia 2006 r. wydano pozwolenia na budowę 735 000 nowych lokali i domów. W tym samym czasie, polska „mieszkaniówka”, notowała ponad dziesięć razy mniejsze wyniki. O skali boomu budowalnego świadczy fakt, że Hiszpania stała się krajem Starego Kontynentu ze zdecydowanie największą liczbą powstających mieszkań i znacząco wyprzedziła pod tym względem np. Niemcy, Francję, Wielką Brytanię oraz Włochy.

Przyczyny katastrofy

Ogromny wzrost cen mieszkań i liczby nowych inwestycji mieszkaniowych w Hiszpanii, z pewnością miał kilka długoterminowych przyczyn. Kluczowe wydaje się między innymi szybkie i stabilne tempo wzrostu gospodarczego. W latach 2000 - 2007, hiszpańskie PKB rosło średnio o 3,8% rocznie. Po części był to efekt przyjęcia wspólnej europejskiej waluty. Relatywnie niski poziom stóp procentowych ustalanych przez EBC (zobacz np. dane dla lat 2003 - 2005 w poniższej tabeli), mógł jednak nie odpowiadać specyfice hiszpańskiej gospodarki, która była zagrożona przez nadmierny wzrost cen nieruchomości i zadłużenia gospodarstw domowych. Położenie Hiszpanii w kontekście mieszkaniowym, utrudniała wzmagająca fala imigracji. Wspomniany kraj od 1998 r. do 2012 r. przyjął ponad 4 miliony imigrantów. Najwięcej cudzoziemców przyjeżdżało do Hiszpanii w czasie gospodarczego prosperity.

Polityczna odpowiedzialność

Koniec hiszpańskiej „bańki” mieszkaniowej został przyspieszony przez eskalację globalnego kryzysu finansowego. Gwałtowna recesja gospodarcza z 2009 roku, oznaczała niespotykaną zapaść dla całej branży budowlanej. Wystarczy tylko wspomnieć, że w 2013 roku inwestorzy z Hiszpanii uzyskali pozwolenia na budowę tylko 31 000 domów i lokali – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Ponad dwudziestokrotny spadek aktywności budowlanej świadczy o zapaści, w jakiej znalazła się hiszpańska „mieszkaniówka”. Innym przykładem jest spadek liczby transakcji na rynku mieszkaniowym pomiędzy 2006 r. i 2013 r. (ok. 70%) oraz spadek średniej ceny mieszkania w tym okresie (ok. 30%).

Fatalna kondycja rynku mieszkaniowego i kiepska spłacalność kredytów hipotecznych, szybko stała się orężem walki politycznej w Hiszpanii. Dla obiektywnego obserwatora wydaje się jednak jasne, że odpowiedzialność za obecną sytuację ponosi zarówno hiszpańska prawica (dwa rządy Aznara i Partii Ludowej w latach 1996 - 2004), jak i tamtejsza lewica (pierwszy rząd Zapatero i socjalistów z PSOE w latach 2004 - 2008).

Niezależnie od swojej orientacji politycznej, kolejne hiszpańskie rządy realizowały ten sam program, zgodnie z którym własność mieszkaniowa powinna być mocno preferowana względem najmu (przykład: ulgi podatkowe dla kredytobiorców z 1999 r.), a branża deweloperska musi stanowić ważny element gospodarki. Przez dłuższy czas, hiszpańscy deweloperzy generowali dwukrotnie większą część krajowego PKB, niż podobne firmy z innych krajów UE. Warto również wspomnieć o udzielaniu kredytów mieszkaniowych na 50 lat oraz innych bankowych patologiach, które tolerowali hiszpańscy politycy. Wydaje się, że początek globalnego kryzysu finansowego (III kw./IV kw. 2008 r.) tylko przyspieszył nieuniknioną zapaść rynku mieszkaniowego i hipotecznego w Hiszpanii.

>>> Polecamy: Pogoda dla bogaczy. Liczba luksusowych mieszkań wzrośnie prawie o 25 proc.